消峰填谷，另立山头

1999年，上海规划了徐家汇、真如、五角场、花木四大副中心。

2001年，上海提出了一城九镇，试图将中心城区的人口疏散到郊区，以降低中心城区的人口压力。

不过上海很快就发现镇的规模不足以聚集人口，同时也需要基建的推动。到了2004年底，上海又提出临港新城、嘉定新城的建设，此时形成了三城七镇。

2005年11月17日公示的上海轨道交通规划里，9号线到达松江新城，11号线串联了嘉定新城，市中心、临港新城。

当11号线开工时，11号线就重构了上海城市骨架。

到了2006年底，上海提出了1966的城镇体系，此时上海开始着力以新城模式发展城市化。

到了2016年，上海又提出了中央活动区--城市副中心--地区中心--社区中心的公共活动中心体系。

其中1966里的几个新城分别是金山和城桥的核心镇中心，它是所有红色空心方块的最低层级。

而南桥、青浦、松江、嘉定、临港之中心，是新城中心，基本上是1966的沿续。

淞宝、莘庄、虹桥、莘庄是主城副中心，它们都在外环外。

原有的副中心花木、五角场、真如以及新增的张江、金桥副中心，规划用词是中心城区的副中心。

CBD与SUB-CBD是从单核走向多核的过程，是世界各地的城市发展必经之路，花木、五角场、真如、张江、金桥未来就是市中心，就像当年的徐家汇一样。现在是规划的副中心，就是现状还不是市中心。

楼市与规划的呼应关系是消峰填谷、另立山头。

所谓消峰、就是把中心城区的人口、资源外移；消峰是容易做到的，填谷却不容易实现，曾经的一城九镇、三城七镇、九大新城的填谷效果不算理想。人口和资源还是沿着核心区同心圆般辐射，不然你打开一城九镇当初的规划，最靠近市区的浦江镇、周浦镇才是最佳选择。

所以填谷，我们更应该重视市场本身的选择。

另立山头则需要重视，好比新增的金桥、张江副中心。人们经常吐槽说真如让人失望，其实这只是周期问题，政府还没做到的继续做就可以了，例如2020年，真如就是三轨交汇。

在二线城市，另立山头其实效果明显。合肥、郑州、长沙、成都，比比皆是，因为政府是资源的使用方。

消峰填谷、另立山头的典型就是临港，2004年至今，上海填谷十几年，也没法对抗市场的选择，人们还是觉得那里太偏僻，但是从2006年到2040规划，上海的规划从来就是把它当作山头看待，下一个10年，会不会有所不同？

规划是楼市投资性思考的重要维度，但规划是可以改的，而那些改动，有时候更需要关注。

--------------------------------------------------------------------------

匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，7年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

收费咨询服务微信号  Irisacta

入公众群添加微信18217465836

本公众号内容均为原创，图片来源网络，转载请注明出处“匠人有矩”

欢迎关注~~