论利率与楼市的同向关系

近期市场对利率对楼市的影响关注度提升，无论是国内楼市、还是美国楼市，不同于市场的一般认识，我们认为，利率和楼市在大部分时候呈现的是同向关系。

近期市场预期以美国为代表的海外国家将进入到降息周期，并期待海外楼市因降息而出现较强的表现。 以美国为代表的海外市场，自2022年以来楼市表现较强，出现量价齐升。回顾本轮美国的货币政策，自2020年开启货币宽松，在经历2年的信用修复后，于2022年开始出现通胀压力增大，并进入到加息周期。而与加息周期相匹配的，是楼市于2022年开始走强，滞后信用宽松政策约2年。当前，海外进入到降息周期，市场预期楼市进入到新一轮的上行周期中。

然而，楼市在降息周期中并没有完全表现出如预期般的走势，反而跟随降息开始有不再上行的迹象。 近期海外开始有担忧美国楼市卖方市场结束的迹象，尽管当前仍处于低库存、预期利率走低来刺激需求的状态。按照惯性思维，高利率将制约需求，一旦进入降息周期，将刺激需求，叠加低库存，使楼市进入上行周期。然而，在一般情况下，利率上行期意味着经济强劲，那么需求也强劲，反之亦然。

映射到中国市场也基本一致，即楼市和利率大多呈现出同向关系。 这本质在于利率是经济的结果，经济的强劲将带来回报率的提升，则将进入利率上行周期，需求也将变得强劲，此时需要通过加息来抑制需求的快速入场，反之亦然。回顾中国市场表现，在2016~2017年楼市表现强劲时期，利率一路走高，而自2021年后的利率下行周期中，楼市也一并有所回落。

中国和海外楼市周期的差异在于早周期和后周期，而目前中国楼市也呈现出后周期特点，即楼市的表现是经济表现的尾声，区分的要素就是投资拉动还是需求拉动。 此前中国楼市表现多为经济早周期，我们曾在我们的金融地产框架中反复论述，以土地市场作为验证。而海外市场，多为后周期，即若看到楼市开始进入到上行周期，则往往经济进入到中后段，一旦观测到楼市开始下行，则经济一定早于此时间下行。区分早、后周期的关键，是看经济拉动方式是投资拉动还是需求拉动，若投资拉动则为早周期，若需求拉动则为后周期，当前中国楼市体现出需求拉动的后周期特征。以需求论，本次LPR的下调进一步明确了降息周期，幅度超预期也进一步表明离降息底部的接近，期待楼市逐步企稳。继续重视重组类标的和小盘价值。

风险提示： 市场需求加速下行。