楼市调控趋紧趋严，重点城市开坛论市·上

叶茂  克而瑞上海区域首席分析师/执行总经理

2017上海楼市已经走过半个年头，期间调控之频繁，数据表现之一反常态，都前所未见。下面，我从三个方面谈一谈对上半年楼市的看法：

土政策持续加码，土地市场进入新一轮洗牌中

半年以来， 土地调控力度不断加大，可以看出政府对“地王”和“高地价”的态度几乎是“零容忍” ，每当土拍有高价苗头出现的时候，新的土地政策便会跟进。拿影响力比较大的“招挂复合”新政来说，它严格限制了竞拍企业，而中小房企几乎彻底丧失土拍市场的竞争力。上海最近推出的“8块地”出让，延续新政的同时，在竞拍企业打分规则上对企业限制更加严格，企业获取土地难度更加大。

受上海拿地政策的挤压，在上海拿不到地的房企开始将目光转向“环上海”，引发“环上海拿地潮”，4月嘉兴土拍有近400余家企业参拍，激烈程度可见一斑。

供求受制但价格坚挺，楼市信心依旧在

2017.1-2017.6供求及价格走势

上半年新增供应一直处于低迷状态，甚至有月份供应达到历史最低位。原因主要有2点：一是从政策上看，政府严控预售证发放，本该上半年开的项目一直被延期；二是从企业看，政府给到备案价低于企业心理预期，企业自身推盘意愿变弱，入市节点也一直往后延。

从成交表现看，上半年成交总量为322.7万方，同比下降50%，这意味着今年半年的成交量还不如去年同期3个月的量，可以说是非常不理想。但我认为成交低迷并不意味着楼市信心低。很多情况下，不是没有信心，而是“无房可买（可卖）”。拿价格来说，整个上半年商品住宅价格一直坚挺并保持“微涨”，意味着无论是购房者还是业内，对市场的信心依旧还在。

项目实际表现：“冰”火两重天

落到具体项目上看，上半年的成交表现可以说是“冰”火两重天：高性价比楼盘仍然“一房难求”，买不到的即使托关系也买不到；改善置换型的楼盘却存在着较大的压力，“先热后冷”已成为这类楼盘的常态。购房者往往已经交完定金，但因为新政限制，首付拿不出来，最后不得不选择退房。

2017年下半年上海市场怎么走？

供应—— 数据上将好看一些。下半年业绩及回笼资金压力大，部分房企将有所妥协选择牺牲价格换取销售业绩，供应量将有所增长；

成交—— 供应直接决定成交。供应量一旦有所上升，成交量将会有新突破，但政策严控不会放松，今年单月成交破百万方可能性不大；

价格—— 价格实际情况取决于成交结构，因此代表楼盘的交易情况将会影响市场价格的波动。下半年整体价格下跌不太可能，但也不会有新的突破。

客户—— 购房决策周期变长，观望情绪渐浓，企业营销难度加大。

总之，虽然今年楼市不容乐观，但对于实力雄厚、产品优秀的开发商而言遇冷的行情更能凸显其闪光点，后期逆市热销也不是没有可能。同时，就购房者来说，由于限价调控，市场供应相对有限，部分房源的性价比明显优于往期，如有合适项目不妨择机下手。

陈洪海  克而瑞深圳区域总经理

深圳楼市自2017年二季度开始，新盘供应走出低迷 ，尤其4月份共有13个项目批售，成交亦大幅回升。但5-6月市场成交速度有所放缓，市场观望情绪稍显浓厚。而新房均价一度呈下跌趋势，基本维持在5.5万/平方米左右。

5月初，深圳出台商办物业禁改类住宅政策 ，短期内对商办成交影响较小，但长期一定会传导至供应端，减少未来商办改商务公寓供应量。 房贷利率方面，深圳多数银行将房贷利率的优惠折扣由之前9折提高到9.5折 。

土地市场， 以商业用地成交为主，基本上底价成交居多 。值得注意的是，5月16日，龙湖地产以4.82亿在盐田沙头角购置一块商业用地，溢价率高达75.9%，这是龙湖首次进军深圳市场。

2017年1-5月房企深圳流量销售金额TOP10榜单

2017年1-5月深圳房企销售TOP10榜单，地铁集团荣获销售金额及销售面积双料冠军。地铁集团旗下的塘朗城、前海时代、锦荟PARK、汇隆中心、深湾汇云中心等项目为其助力不小，按照地铁集团如此“销售攻势”，今年上半年销冠或收入囊中。

2017年4月深圳公寓项目销售金额TOP10榜单

深圳4月商务公寓项目销售TOP10榜单中，龙光玖钻以7.65亿销售额荣登冠军，万科云城排名第二。其中，龙光玖云著以4.33亿杀入榜单“四强”，加上龙光玖钻，双盘共计吸金11.98亿，仅次于深圳地铁集团4月销售金额（12.15亿），再次证明龙光地产公寓项目的销售实力。

2016年新政后，深圳楼市步入“疲软”期，不管是开发商推盘和购房者入市，步伐比较缓慢，预计短时间内成交量会有所下滑，均价也是稳中有降。 2017年三季度市场预期不会有太大改变。成交区域方面，龙华、坂田、龙岗等关外刚需区域相对活跃。

肖文晓  克而瑞广州区域首席分析师

经历了3月17日和3月30日两轮调控，二季度的广州楼市如愿“量价齐跌”。按照当前的成交量，广州市场已然闻到了与2014年低谷期相似的寒意。

一季严控二季“量价齐跌”

经历了3月17日和3月30日两轮调控，二季度的广州楼市如愿“量价齐跌”。已经过去的4、5月份，广州一手住宅市场网签量环比分别下滑50.87%和18.05%，而6月的前20天，全市网签套数更是只有到3300套，对比5月份同期下降了30%。按照当前的成交量，广州市场已然闻到了与2014年低谷期相似的寒意。价格方面，在限制预售证发放、限制网签套数、限制网签价格三大手段的制约下，二季度全市一手住宅均价从去年四季度最高的1.78万/平方米下滑到1.62万/平方米左右，尽管市场真实的房价还在高位，但没有了成交量的支撑，确实明显涨不动了。

遭遇重创的还有商服物业。3月30日新政的一纸发文，让广州的商服物业购买对象从此仅限于法人购买，这对类住宅的公寓市场造成了重大冲击。相比去年月均近3000套的公寓成交，4、5月份广州的公寓网签套数分别只有1415套和567套，成交量已经萎缩到市场正常水平的1/6，称之为“冻成冰块”一点也不为过。

唯一振奋人心的楼市消息来自土地市场，万科、融信等房企在花样百出的土拍新规下，依然信心满满地以超过50%的自持比例将几宗热门宅地收入囊中，激烈的竞争证明广州土地市场依然炙手可热。只是竞房源自持等环节的加入，已然宣告楼市下半场房企的玩法必须改变，而主动拥抱变化的房企将占得先机。

房企拍地争未来，三季房价有望松动

展望下一季度，我们依然会看到不缺钱的金主房企在广州土拍市场激烈争夺，而新房市场和二手房市场的成交持续低迷也在预料之中。市场的分裂不可避免，拿地看的是未来，而交易则是现在。对于购房者来说，在首付增加、利率上涨的背景下，下一季度所能期望的利好消息，就是持续低迷的成交量将迫使部分开发商和小业主在价格上让步，楼价的松动有望在三季度来临。

刘晨光  克而瑞江浙区域总经理

对于房地产市场趋势的判断，无外乎看政策面、资金面、市场面如何演变。将三者变化方向及互相间传导关系理顺，规律自然清晰。

政策面，总体基调极为严厉 。目前最严厉的调控城市是“四限齐下”，即限购、限贷、限价、限售。当下杭州仅未执行“限售”政策，其他几项均已到位。

资金面，“金融去杠杆”来势汹汹 。5月M2同比增速9.6%降至历史新低。1-5月全国个贷同比增速仅8.6%。资金面偏紧导致杭州许多楼盘要求一次性付款或首付不低于7、8成。

市场面，供求关系持续“坍塌” 。一方面，杭州起码有一半以上的区域，其真正有效的显性库存是无限接近零的状态。另一方面，土拍新规后新拍宅地均已触发现房销售条件，意味着明后年的新增供应只能依靠目前的存量规模。

综上所述，政策面及资金面持续利空，而市场面尤其是供求关系反而在恶化，相当于两个利空力量与一个利多力量在进行博弈。因此对于杭州后市可做如下判断：