读不懂郁亮和新万科，你就读不懂中国房地产的下一个10年

3月27日，深圳盐田大梅沙总部。

今天的主角是郁亮。

和往前一样，众多媒体都涌向了大梅沙，尽管从昨天到今天，有n多地产公司也同时发年报，但万科和郁亮自带流量的属性，让很多同行只能苦笑。

同样是业绩发布会，一个追求者众，另外一些却门庭冷落。

毕竟，这是郁亮担任董事会主席以来第一次系统性展示其对所处新时代、行业和企业方向的思考和判断。

站在历史的渡口看房地产，这个行业正在面临前所未有的挑战变革。

很多人说，要读懂房地产，读懂这场即将到来的变革，你就必须读懂万科和他的掌门人。

因此，很多人都希望听听郁亮和万科在想些什么。

我常跟人开玩笑说，万科在带领行业不断向前时，有时候也把同行带沟里了。

比如，万科的品牌语“让建筑赞美生命”，然后全行业都学万科，在多数地产公司的品牌语中，都一定会有一个“筑”字，仿佛没有这个字，就不是干地产的，就会丢人似的。

再比如，现在多数地产公司都在谈高周转、说自己是城市运营商和建设美好生活，而这些，都是万科提的，然后一大堆的赶紧跟着学。

但今天非常抱歉，很多地产老板估计会很郁闷，因为万科的战略又升级了。

在你读到这篇文章时，你应该已经知道了万科战略的升级：城乡建设与生活服务商。

此前，“城市配套服务商”这几个字万科已用了一些年。

这几个字是郁亮和万科的最新思考。

至于为何会有这种思考，郁亮给出的说法是，行业进入新时代，别再用旧思维，行业到了必须做出改变的时候了。

如果从宏观层面说大一点，是因为社会基本矛盾发生了变化：

从“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

我知道，你可能觉得这句话很虚，但你真要这么认为，那我只能说，你错了。

把这句话降低一个维度，放到地产行业本身，有几点变化你应该已经注意郁亮在今天的业绩会上强调了三点。

这三点当中，第一点从纸面上最好理解，但对于第二点和第三点，可能就得多思考些。

这么说吧，未来，国内的住房体系大概会分为以下几个层级：

租赁—刚需—首改—再改—高端改善。

5个层级由低到高，代表购房者不同阶段的不同需求，组成住房梯级消费体系的金字塔。

简单的说，在未来，不是所有人都一定要买房子了。买得起的就自己掏钱，住好点，买不起的，政府保障一些加自己支付一些，租房子住，这就是租售并举的由来。

租购并举时代，不同人群，就会呈现出不同层级的需求。

比如，买房子住的人，因为具备一定的购买力，对价格的敏感度并不高，但对居住的品质等会有一定的要求；相反，租房子住的，更多地会从生活的便捷度出发去考虑，比如教育资源、医疗资源等配套。

而从万科的角度，这就是社会的主要矛盾变化引起的房地产行业的主要矛盾发生改变：

主要矛盾从“短缺”变成“不平衡”和“不充分”。

一个基本靠谱的预测是，国内房地产新房销售总量已临近天花板。未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+/年的规模。

对于这个的理解，可以借用万科的一个数据。

郁亮说，在发达国家套户比超过1.1后，增长就很慢了。我国城镇地区现在的套户比刚刚超过了1。距离1.1的充裕水平，只有一点差距。

因此，万科的结论是全面短缺时代已经结束了。

在城市分化、总量天花板明显、增量缓慢的市场行情下，房企要想继续发展，只能是改变过去单纯对规模、对速度的追求。

其实，这种变化从今年头部房企阵营的年报可以看得出来。

作为龙头老大的万科已多年不谈规模了；许老板旗下的恒大，在去年登顶之后，也开始降杠杆，求利润，求有质量的发展；而中海一直都强调质量与利润并重。

如果说去年地产龙头的一大主题是销售额的千亿之争，也就是规模的诸神之战，那么 今后的主题无疑是质量，高质量的增长。

这是房地产行业滚滚大潮中无法改变的趋势。

看懂这些，你也应当明白，在当下，万科为何会再提战略升级和转型。

既然是新时代，就得有新玩法。

郁亮说， 中国房价单边快速上涨时代已经结束了。 如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。

这句话，不知道会不会让一些地产老板们睡不着觉。

如果真睡不着也没事，你可以请我喝酒，我把郁亮的想法再跟你说一下。

还是扯回正题，万科为何会提出“城乡建设与生活服务商”这个新定位？

前面已经跟大家说了，在未来以租购并举为核心的住房体系中，买得起的就自己掏钱，住好点，这些是以改善及以上需求为主的，买不起的就租房子住，这些是以满足基本生活为主的。

在我的理解里，万科的目标是要把这两波人都服务好。

所以，如果把“城乡建设与生活服务商”这个定位分解就是住宅+一切美好生活。

“住宅”满足的是刚需、改善型需求及以上的市场，这个是以前及当下多数开发商正在干的事，未来，万科也会接着干。

而“一切美好生活”，则是照顾包括租赁+住宅在内的所有人的生活需求。

关于这一点最典型的例子是，2017年万科启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务，与深圳市人才安居集团有限公司签订了战略合作协议，双方将在人才安居住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开全方面合作。

还有一组数字你也可以看一下：

据说，万科要用三年时间赶超德国最大的租赁企业——这家企业在德国，拥有33万间可供租赁的房屋。

万科在年报中披露：截至 2017 年底，已在全国 29 个城市开业 96 个项目，已开业房间数超过 3 万间，获取房间数超过 10 万间。 而2018年的目标，则是计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。

很多人会问，把“城市”变成“城乡”，是不是意味着万科要跟碧桂园一样，去四五线甚至乡下到处盖房子了？

这么理解恐怕是非常不准确的。

根据万科年报对新战略定位的描述：

“城市”变成“城乡”，意味着加强城市和乡村的良性互动。这里的“乡村”，包括城中村、城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。

城市和乡村的互动，包括城市人的田园情节，包括安全健康的食品，也包括大规模城市化之后的乡村振兴。

“建设”美好生活的场景，乡村振兴的场景；从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是“内容”。

根据郁亮的规划，万科的这个新定位，具体来看是四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

如果你觉得这些文字太难懂，我这么给你翻译一下吧：

而从万科发布的新战略来看，“住宅+城乡建设与生活服务商”的定位也基本囊括整个住房梯级消费体系所覆盖的人群。

好了，再多的你也不要再问了，因为郁亮还没请我喝茶，我也不懂了。

巴菲特经常说，他要寻找的是伟大的企业，伟大的企业必须要要有伟大护城河。

而媒体口中的郁亮，一直以来的目标都致力于让万科成为一家伟大的企业。

商界中可以说有着这么一条规律：凡是伟大是企业都必然会有一个灵魂人物。企业领导人物会影响企业的风格和文化，很大程度上也决定了企业的发展路径。

而万科的灵魂人物，一个是王石，一个是郁亮。

马光远曾经这样评价王石，并不是任何一个人都能把万科做到今天这样的地位，一个企业家对一个企业的成长而言，是最关键的因素。

因为在房地产的全面短缺时代，万科的王石时代解决了万科“有和无”的问题：

但成功的企业与伟大的企业，其差别之处或许可以借用马云的观点：

不管是万科新战略定位“城乡建设和服务运营商”还是新时代理论，本质上是郁亮面对房地产行业新时代新的发展逻辑，站在更高的格局去梳理万科未来发展思路的一个重要体现。

郁亮要解决的问题有两个：

行业变革在即，万科的选择和做法对其他房企有着领先意义和示范作用。

但愿这个行业的众多追随者，不只是会跟着万科“玩文字游戏”，你用一个“筑”字，你讲美好生活，我也跟着讲，那样就真到沟里去了。