文/住浙网研究员 蔡骏
2025年的首场土拍，滨江拿下的市北西项目就刷新萧山区地王纪录，10天后又是滨江，凭借民生药厂成为杭州新晋单价地王。
进入2025年，杭州不限价时代的大幕正式拉开，
核心板块新房价格
上涨，
改善项目产品面积段变大，主城低密产品变多，千万级项目将越来越多。
据住浙网统计，上半年将入市的千万级豪宅就有7个，再加上
钱江世纪城未来总部核心区地块、
望江单元海潮站TOD地块、
安琪儿4
.0、5.0地块、
蒋村商改住低密地块等都也将在今年开拍
，这些地块入市后也必
将会
是千万级
豪宅
产品。
中海滨江项目位于滨江西兴板块，不限价，由中海在2024年12月31日竞得，40%的商业占比下成交楼面价达到44673元/㎡，未来房价预期或在10万+，预计上半年开盘。
项目紧挨着中海寰宇天下，和钱塘江的直线距离仅200米左右。目前，项目规划还未出炉，网传面积计划起步约220方！意味着这个盘将是2000+万级别顶级豪宅！
项目预计引入中海顶尖产品序列“玖序”系，这是中海2024年推出的高端产品线，已在北京、上海、深圳、南京等城市落地，主打高改市场。
价格上，斜对面的金茂府是一个可参考的坐标，小区二手房成交均价超过8万元/㎡，1月成交6套。
滨江望阙南项目位于钱江世纪城，不限价，由滨江于2024年11月20日竞得，楼面价48186元/㎡，溢价33.85%，预计上半年开盘。
项目位于兴耀望阙轩南面，由滨江、绿城、建杭、兴耀、海威5家房企合作开发，其中绿城负责营销和产品线，滨江负责物业和工程。
项目规划打造7幢18—22层的高层以及2幢6层的叠墅。其中高层总共260套，起步面积230㎡；叠墅总共18套，起步面积250㎡，非常稀缺。目前，对外放风价高层约8万元/㎡，叠墅价格或达到12万/㎡。
项目紧邻奥体博览城，距离奥体中心站不到900米，可无缝换乘地铁6号线、7号线。周边有萧山区世纪实验小学、文渊中学、崇文实验小学等教育资源，奥体印象城、绿地杭州之门等商业配套。
附近壹号院二期200㎡以上大户型的成交均价基本在10万元/㎡左右，并且在12月网签6套，从这个角度来看，此项目目前的高层放风均价8万元/㎡依然是有市场的。
滨海悦融御境映庐位于文晖板块，限价63900元/㎡，由滨海悦融2023年9月27日竞得，楼面价34131元/㎡，溢价率11.72%，预计今年3-4月首开。
项目规划住宅以及商业办公两个独立地块组成，住宅地块包含5幢5-8F洋房及1幢4F排屋，东侧商业地块包含2栋4F商业办公楼（1F为商业），住宅地块容积率仅1.05。
不过，这个项目可售房源数量很少，整盘只有60多套，其中稀缺的排屋只有3套，户型面积785㎡、788㎡、878㎡，洋房面积段为191-210-240-316㎡，整盘限价63900/㎡，洋房总价起步1200万。
板块热度由锦尚和品府打响，随后的文樾上院和馥源庭也卖的相当不错，在馥源庭清盘后，文晖板块陷入了断供。如今的御境映庐位置比它们都要好，约150米可达1、5、15（在建）号地铁线交汇的打铁关站，距离西湖文化广场1站之隔，直线约1.5公里距离，加上产品是全低密，总套数又少，开盘必定是千万级改善的不二之选。
绿城玉澜月华位于钱二板块，限价67500元/㎡，由绿城在2024年10月22日竞得，楼面价50717元/㎡，溢价率28.55%，打破杭州8年地王记录，后被中海滨江项目刷新，预计今年2-3月首开。
项目规划建造6幢高层住宅，含3幢19F、1幢22F和2幢25F。外立面延续绿城芝澜月华的风格，采用大面积落地玻璃、弧线转角，层高3.3米，全域的风雨连廊，项目共3种大户型，分别为212、288、388㎡，总价区间在1500-2700万。
项目距离地铁9号线五堡站不到500米，周边有天长小学潮观校区，中央公园等配套。
目前板块内新交付的小区栖江揽月轩，当年均价6.6万/㎡，网传首套成交了一套166方1237万（折合单价约7.5万/平），今年钱二也是交付的主力板块，共计9个项目约3717套房源。
这个项目是钱二最后的限价新盘，也是改善一族2025年必摇的项目之一。
岱天青岳里位于上塘板块，限价56820元/㎡，项目于2024年8月29日被招商竞得，成交楼面价41577元/㎡，溢价率24.87%，预计今年6月首开。
岱天青岳里共规划了9幢4-6F叠墅，预计为上下两叠墅，以及上中下三叠墅形制。
项目紧邻善贤站，无缝换乘地铁5号线、3号线。东侧即为上塘河，周边还有城北体育公园、西文公园等休闲公园，浙大城市学院附属学校、观成武林小学、大关苑第一小学、行知中学的教育配套，不足的地方是周边高端小区少，缺乏豪宅感。
上塘板块已经2年多没有供地，而且这个项目还是最后一批限价盘，主城核心区域少见的纯叠墅项目，项目限价56820元/㎡，面积在240-350㎡，总价起步在1300万元左右。
锦上万象府位于城东新城板块，不限价，项目于2024年11月15日被滨江竞得，楼面价40479元/平，溢价率35%，也就是大家口中的“安琪儿3.0”，预计今年上半年首开。
锦上万象府规划高低配，共6幢住宅152套，其中4幢14F-20F高层，户型200方-280方，2幢靠近京杭运河的叠墅300方，立面为四面铝板+曲面玻璃。
项目北侧紧邻京杭运河，距离4号线新塘站不到700米，周边多条快速路环绕，交通便捷，并可享受市中心优质资源。区域内翡翠嘉运府和翡翠锦和府已售罄，两者新房限价4.65万元/㎡，并且中签率都保持在13%-21%之间，可见安琪儿区块的热度。
作为区域首宗不限价宅地，项目的入市价格备受关注。安琪儿区块还有两宗宅地也已挂牌，将分别在2月20日和2月25日出让。
龙年土地收官之战，民生药厂区块中的最后一宗涉宅地，成为了杭州的新单价地王！
滨江民生药厂项目位于市中心拱墅板块，不限价，由滨江今年1月24日竞得，楼面价约64834元/㎡，溢价71.25%，打破绿城·玉澜月华此前保持的地价纪录，成为杭州新晋单价地王。
民生药厂此前两宗宅地——颂映传麒府和霞映锦绣里，都属于当时市场的香饽饽。率先入市的颂映传麒府，新房限价55000元/㎡，在2023年12月首开，两开两罄，户型建面约145-205㎡，两次中签率低至11.96%、19.86%。容积率1.3的霞映锦绣里，新房限价65100元/㎡，户型建面约193-350㎡，2024年5月首开，四开四罄，两度触发限售，部分房源甚至拼到了顶格社保，最高中签率也只有10.71%。
此前颂映传麒府限价5.5万元/㎡，霞映锦绣里限价6.51万元/㎡，如今该项目楼面价已然全面超越这些价格，并且网传规划高层+叠墅的配置，不限价的市中心叠墅将会把价格直接拉满。
