投资小白异地收割重庆之养成 | 699笔记学员读后感

（全文12102字，建议先收藏慢慢读）

七秒耐心的小伙伴，精华已高亮~

最近参加过上海工地游学或者茶话会的小伙伴应该对我们的宝具哥不会陌生，今天我们来分享一下家有宝具的699笔记学员读后感：

在遇到季老湿团队以前，我对包租的印象停留在普通的面目狰狞的二房东形象上，高端的涉外租赁略有了解，感觉高高在上普通人无法觊觎，根本没有想到过租房创业的事。

在重庆投资买了招商锦星汇以后机缘巧合关注到季老湿的公众号，大概是某炒房的群转发的吧。当时最开始也找了X米咨询，但是感觉他们毕竟是2016年房产火了一波后才冒出来的，专注于笋盘买卖，改造和民宿运营这块未必是他们的重点。

收房以后，也接触到重庆当地的托管，感觉他们的模式就是前三年实际就是先赚取你的装修利润。比较有意思的一件事是，收房当天联系X米和季老湿都建了一个群。X米的群很简单直接就是我一问，他们就发了一大篇民宿托管的业务介绍，就是普通的广告没什么特别，然后我只记得他们提成40%。第二天再联系想深入了解，很好玩的是我找不到群了，无论是以重庆为关键词还招商锦星汇为关键词搜索，都搜不到。

后来与9527老师交流过这件事，在争取我订单上面，X米可谓输在起跑线上。我微信里面重庆两个字开头的群很多，X米拉群的时候工作人员随手起了一个重庆开头的很没有辨识度的群名，现在我记不大清了，大概叫“重庆民宿咨询群”，第二天就被其他活跃重庆群挤到下面去了，第二天以重庆为关键词搜索前面不显示，而季老湿的群有长尾关键词一搜都能搜到。在微信营销上季老湿团队棋高一招。

再一想季老湿这边毕竟老法师搞得早，某库民宿小公主出道以前人家就已经干起来了。于是就只联系季老湿这边。

接下来预约了一个小时聚焦讨论，讨论完感觉被洗脑了。 原来水库的说法就是空关最好，我对投入一大笔钱去改造还是有所疑虑，其实是不对的。

某库只教人买，不教人卖，

犹如九阴真经只学了上半部。

原来我以前关注的都是些细枝末节的问题。战略的高度上 10年都是一场销售 ，所有的努力都是为最终卖出的哪一刻，如果市道好能获得高溢价，如果市道不好能够速售。原来关注双配能获得较高租金，其实是出售时的毒药，下家买来自住的话还得砸回去，无形中把自住买家给屏蔽了。第二个，出售时如果没有好的改造得到好的颜值，在一个投资客占三分之一的楼盘，有二三百套房子同房型同装修水平的房子和你竞争抢跑道，没有差异性、没有辨识度，除了放底价你如何胜出？

后来蒙季老湿私授一篇《 买卖溢价的运营和成功秘诀 》的讲课录音，这篇699笔记没有收录，看得我醍醐灌顶。摘抄几段如下：

扪心自问，我确实没想那么多，想想就倒吸一口凉气，战略认识清楚了，其他都好说， 为了以后秒杀一堆垃圾陪跑，开始改造。

改造中间，我基本甩手掌柜，我的心态嘛反正民宿出租不是自己住，交给专业人士打理就好，基本上9527老师发代付链接或线下供应商的单子给我，我照单买。

只是最后一笔硬装的尾款拖了一下，因为我没看到最后完工的照片，钱哗哗哗流出去了，房子长啥样子还不知道？中间淘宝买的东西看看也没啥出奇， 中间我无数次想问为啥买这个东西，但是忍住了没问 。反正最后凤姐变冰冰，不管了。

开始我说把现状照片给我看就行，但是9527老师一直没给，一直拖到最后摆场摄影师拍完修过的照片出来才给我看。（这是为什么呢？季老湿说吃饭不入厨房、看戏不上后台，几年后才明白。还好我听话照做。）

结果照片一看我就乐了 ，虽然跟我想象中有差距，原来以为是精致时尚，最后出来是北欧文艺小清新应该更符合小复式LOFT的气质，这一高兴我就做了一件事就是把硬装尾款付了。具体看官猛戳下面二维码看照片和用户评论。

本案例结案报告请戳这里

后来读了 699笔记 （ 699笔记 获取方式见文末 ） ， “一定要把你的房子做到能让来看的人瞬间宕机。人基本上都是在这个“宕机”的时候决定刷卡的。” 才明白原来我是在宕机状态刷卡买单了。

当中有些波折，我自己找的现浇楼板工期拖了一个月，后面橱柜卫浴柜供应商工厂因为环保问题被查封也拖了近两个月。最后给橱柜供应商结算的时候，我扣掉了民宿第一个月我分到的收入一千多元差不多总价15%左右，供应商也一口答应，只求以后有活优先考虑他。

虽然工厂查封这种意外事件大家都不愉快，最后大家还是比较愉快地了结这件事，我这边讲道理没扣他两个月，他也是比较爽快的。

后面看了 699笔记产品战略篇 ，感觉还是季老湿这边有97%的重量引力，“喂饱战略”下供应商不靠谱的也变得靠谱了。

最后2018年8月1日上线，结果 开门红 ，当天就有客人订房，前一天燃气刚通热水器试过没问题，才松了一口气。 后来10月份黄金周生意不错，11月到12月之间竟然有了一个一个月的长单，还有几个回头客。

几个月下来民宿收入平均下来扣掉补给品净收入基本打能平月供 ，这样长期持有心中就不慌了，以后可以吊着卖。

亲身体验到效果，感觉季老湿确实有真本事，不像其他割韭菜的铲子党，租赁溢价改造是实打实的真功夫。于是就买了 699笔记 读一下。这一读又脑洞大开，感觉毁三观，树新生了，原来二房东可以挺直腰杆这么干！我也可以走上租房创业这条路！资源不为我所有，但是为我所用。 房子不为我所有，但是为我所用。

当我们走上租房创业这条路之前，不免要问一下这条道路是否有光明前途？

就上海而言，2011年初限购以前，是房产投资的黄金时代，2011年初至2016年底限贷，是房产投资的白银时代，而如今限购限贷限价限售不说是黑铁也起码是青铜时代了。

我们的房地产买卖市场从来就不是一个自由的市场，现在的参与门槛也很高。而我们的租房市场管制相对较少，长租租金帽管制和短租民宿的准入管制目前还没有，而包租或者说长租公寓与短租民宿市场准入门槛几乎没有，人人都可以参与。

有人机械的认为房价涨完该涨租金了，我是不大认同这个观点。

租金除了供给关系外，还跟人们收入水平有关，不是说房价涨完就该涨租金。 当然房价被政府之手摁住以后，租金并没有被摁住，随着通胀和工资上涨，房价徘徊不前以后，租售比确实将逐步提高，但这种整个租赁市场租金的提高是小幅缓慢的，不像以前房价涨起来那么凶悍。现在租售比低不是租金太低而是房价涨得太快。

目前一般人们普遍将自己可支配收入的1/4~1/3用于租房，未来一线城市人们也许将一半的可支配收入用于租房也很有可能，而且我们瞄准的客群不是理性的屌丝或是徘徊于生存线上的劳工，而是对质感饥渴的客群。

说到不能做低端租客生意，我也深有体会。“去收一个房租，刀都拔出来，后来一直不理解， 五六百 不就是身上拔一个毛吗？后来才理解，那个不是毛，是大腿，因为他们一个月就挣1500，怎么把五六百轻易给你。”（其实这当中也是一把辛酸泪啊 ）

季老湿写这段话可能还是指十几年前的时候，现在上海工厂打工工人随便四五千元是算少的。我丈母娘家青浦乡下老房子原来也出租给周边工厂的工人，高峰时间有50间房，现在拆除了违章搭建还剩20几间房。一间房早的时候二三百元一间，现在也就四五百元一间。当然条件恶劣，没有厨房厕所，用外面公共厕所，做饭就在外面搭个小棚子。

按说一个月房租也就是租客他们月收入10%不到，比小白领负担还轻，但是也有不少人拖欠房租。而且市郊这边历史遗留规矩就是租房没有合同没有押金，随时走人。大部分人不会拖欠房租，但每年总有几个人需要上门去堵才交租。当然堵上了一般会交，堵不上就玩捉迷藏，经常放你鸽子，你约好去收租，他突然说今晚上夜班。我们现在住青浦城区，我时不时还要开车送丈母娘去乡下堵人收租，不胜其烦。这些人真的不缺这几百元钱，自己装空调宽带，还开个吉利车，租个四五百的房子，但就是会拖欠房租，这个根本不是拔毛和拔大腿的事，就是人品恶劣。现在乡下20几间房，每年拖欠房租会发生2~3起，差不多10%的比率。我们城里面租金四五千的房子也租了十几年，虽然也属于低端租赁，租期未到提前解约走的人有，但拖欠房租的还没有遇到过。说有钱人道德品质比穷人高，这话可能政治不正确，但真的租金越高租客素质越高。

质感饥渴的客群他们现在就愿意花一半的收入来租房，市场上有那么一群人揣着钱却找不到一间干净的公寓，更不要说质感的公寓。

他们需要的东西大房东给不了，传统N+N二房东也给不了，做传统涉外的二房东或许能给但价格太高。市场上有一群人无奈苟且在肮脏油腻的房子中，他们希望今晚终于可以在一张干净的床上睡觉。

而另一边，除了钱什么都不要的房东，看着自己日益破败的房子无可奈何，随他去吧反正自己不住，每到租约中断就烦躁不安，空一天就损失几百块啊怎么能心安？

我们的使命就是连接租客与房东，帮租客得到质感漂亮干净的家，帮房东照看他们的房子省却他们的麻烦，最后租期结束时还给房东一套干干净净保养良好的漂亮房子。

漫长的租期后房东肯定会后悔以前包租给我们租金太低了，没办法包租博弈的本质决定这件事一定会发生。但当他收回房子后，发现只需要少量的修整更新能继续溢价出租，这样房东就会开心的。

接下来很自然的一件事就是我们有机会再帮房东租赁代运营一下。我们玩的是高溢价租赁，溢价的来源 699笔记 里面提了好几条， 批零溢价 ， 稀缺溢价 等，但随着市场竞争的激烈，这些溢价可能最后都没有了，但最本质的一条来源永远存在，就是“ 溢价的根本就是心与心连接的效率 。”（看不懂的很正常，参加季老湿产品经理精讲班后就开悟了，上课还是免费的。）

我 的生命在这段时间和这个房子绑定了，连接在一起了，心与心的连接是跟房东的连接，其实也是跟租客的连接。我们做一件事情是否前途光明，首先他必须是满足别人的需要不是自己的需要，必需是一件正确的事情。

帮一个租客救一套房解决一个房东的麻烦正是这样一件事，其次要用正确的方法去做，这样方能 利人渡己 。做别人所需的正确的事情并用正确的方法去做，前途是否光明不言而喻。我们本身在为社会做贡献的，我们为什么不能有这个自信，我们的产品让人骄傲，我们为什么不能有这个自信？

“人家常说选择大于努力，就是选择大方向是最重要，现在大方向叫做后房产时代，什么是后房产时代？就是新房子卖完了，现在都是存量房，存量房的玩法就是跟大家讲的，包租的本质是租赁代理，但是存量房后房产时代必然要玩的事情，而且越来越多，是一个大趋势，这个事情可以玩一百年，两百年，就是不灭。第二个租赁代运营一样道理，买卖代运营一样道理，全部是后房产时代到来了以后吹响的号角。这个事情可以玩一两百年。我不管你怎么玩，我此生就玩这件事情。”

Got it， 大家一起玩！

现在有很多机构也涌入长租公寓和短租民宿市场，在市场上跑马圈地高价收房。我们这些小蚂蚁还有没有机会。

699笔记 中提到 差异化 ， 我们的生计在于我们的强项是顾客的刚需，也是竞争对手的软肋。 我们可以亲自去服务是手工打造，将来什么最贵？ 人工最贵 。

在人工最贵的情况下，所谓大户请的人一定没有你自己干的好，也就是说你自己干的一定是最高效的，最用心的。我们可以亲手为房子注入能量，我们为自己干为极致的顾客体验干必然胜过为老板干挣工资的。这一天点结合我今年春节在杭州入住沈塘铭苑民宿的体验谈一下。

今年春节假期临时决定到杭州玩了3天，由于临时决定杭州好的民宿都爆满找不到房，联系季老湿定了一间有空的。按季老湿发过来爱彼迎链接看了一下美照，颜值比较满意，自己重庆的民宿弄好以后一直没去住过，季老湿家其他民宿也没有体验过，看爱彼迎介绍这套也是新装修过的，所以这次心中也充满期待。2月8日宋城玩好就开车去入住民宿。进门的时候遇到小麻烦，密码锁不灵光，就是用手抚摸键盘不显示，试了好几次准备给管家打电话了，无意中拍打了一下，终于键盘显示了。进去之后，开放式厨房和客厅榻榻米，感觉还好，有点奇怪地板是深色地砖斜铺感觉不是季老湿家风格。进到有阳台房间发现阳台上晾晒着的床单被套还比较湿，本来22楼顶层视野还蛮开阔，结果床单晾晒这一档就不爽了（如图1）

图1

再一检查洗衣机不是带洗烘一体的，心中有点小失望，本来准备洗衣服的看来不能洗了。我重庆民宿是配了LG洗烘一体机的，当时还问了9527老师为啥配洗烘一体？9527老师说做民宿比较需要洗烘一体，布草换下来直接洗了烘干，保洁做好差不多就烘干了，零散一套民宿不好请专业清洗公司做这个事。

被套配的也是表面带揪揪那种，不熨烫也没事。 顾客洗衣服可以马上烘干带走这也是解决在外旅行的一个痛点。

走到另外一件卧室，色调配画和壁橱整体搭配还是比较舒服，床上床品也还好，但可惜百叶窗没收好，一头高一头低。接着研究了一下百叶窗，发现是木片百叶非常重且开关不顺，四根拉线两上两下没有区分容易拉错，四根线容易缠绕在一起最后就卡住，一边高一边低就成常态，做保洁的人也没有花功夫把这个窗捋顺。

整套房子设计上其实这间卧室是比较出彩的，结果整体效果就被这个一头高一头低的百叶窗破坏了，真是一颗耗子屎打坏一锅汤，如图2。

图2

然后洗浴品补给不足，洗手液只有水，衣物柔顺剂空瓶，厨房洗洁精空瓶，香薰空瓶，没有洗面奶。洗浴用品档次降低。洗衣液改用自有品牌洗衣片，洗发水和沐浴液均为自有品牌灌装，护发剂为蜂花，如图3。

图3

由于我自己重庆民宿的开业清单是我在9527老师指导下自己弄的，说所以我很清楚洗浴用品配了什么东西，一对比发现，只有牙膏是日本狮王跟我重庆民宿用的一样。

再仔细一看沐浴液瓶子上写了“X宿”于是度娘查了一下，原来是获得爱彼迎投资的一家民宿运营机构。我明白了，这间民宿设计是师季老湿团队操刀没错，落地实施运营肯定是X宿自己弄的，而且应该不是完全翻新。

最初的一批洗浴用品是按季老湿家标准配的，用完以后就降档次了，几个用完的空瓶确实是日本货。 大象背后的资本是要利润的，客户体验叫得震天响，实际操作情不自禁缩手缩脚往省钱去了。

再看卫生间天花板，如图4，就是木板刷防水乳胶漆做法，这也不是不可以，但是木板上满是钉眼还有裂缝。怀疑就是在原来老装修吊顶上刷了一层漆，自己家装修的话无论如何不会允许这种状况。

图4

最后看到卫生间硅藻泥踏脚垫被当做防滑垫放在淋浴间里面，长期饱和泡水，表面有了霉斑，如图5。我有点懵逼了，这可犯了大忌了。

回想一下 699笔记 里面《租客究竟要什么》这篇，租客要求 第一：房子干净；第二：就是独特。干净的意思主要有三层：1.干净就是卫生整洁，2.干净就是养眼的，3.干净就是新的。现在踏脚垫上的霉斑使得卫生这一条得了零分，其他地方弄得再干净也没用了，这块踏脚垫太恶心。

其他还有一些毛病就不多说了，回来以后写了篇体验报告给了季老湿。季老湿也回复也应证了我的猜想，这套民宿 不是完全翻新 。

接下来总结一下这次入住体验，谈四点感受。

感受一，大象诚可怖，蚂蚁也不惧。

X宿这种机构就是所谓的大象了，他们还请了季老湿这段位的高手做设计，最后实施运营却走样了，做得不好。我敢说X宿老板肯定没亲自到这套民宿看过。比起一般般的民宿可能这间民宿真的还不算那么差，但对阵真正的季老湿家就完全败下阵来。反正我肯定不会住第二次了，因为货不对板，照片很美，实际有落差。

季老湿团队尽了最大努力去设计，使得照片做到干净养眼，但是实际装修的毛躁和各种细节特别卫生这条的缺失，使得我不会成回头客也不会向朋友安利。

我觉得评价一套民宿做的是不是好就两个标准：1.有没有回头客？2.有没有完成长订单？

回头客一是指客人自己肉身再次入住，二是指客人愿意发朋友圈推荐这套民宿。只有实际体验比照片感觉还好客人才会成为回头客。

长订单比如一个月这种，当然开始客人只能看照片和评价下单，一旦入住了，如果货不对板或者体验不好客人会提前退订走的，长单客人完成订单才说明他是满意的，因为满意所以他不愿换地方。其实民宿做的好还是不好也只有两个分值，0分和100分。

客人来了不满意你就永远失去了这个客人以及他可能的推荐，就是0分。总之这次体验充分体现了 大象在这种分布式碎片化民宿上的弱点 ，我们 小而美的蚂蚁只要不忘初心，就永远有机会 。

感受二，就是改造投入成本错位的问题。

699笔记 《产品战略2》里面提到开模具第二点： 忘记成本，只做最好的产品； 亲自操刀，亲自打磨，沉浸式的体验，人在模具在 。不是说不计成本，而是你根本不知道你那些成本该怎么花？挑战在这个。

首先半翻新投入成本不足这点就不多说了，我感觉投入成本错位这事比较有意思。这套民宿里面配了一台小米空气净化器，一台CD机，甚至我在卧室壁橱里还发现了一套还未安装的净水器。

这三件东西也要是成本，同样花钱为什么不把洗衣机升级成洗烘一体？为什么不把卫生间天花板换新，卫生间面积也不大。为什么降低高频使用的洗浴用品档次？这套房子离西湖也不远，又在22楼顶层，杭州首善的地区空气质量也不差，配空气净化器又只有一台。配CD机又没有音响。配净水器客人又看不见，本身自来水质量还行没有异味。

总之我感觉这三件东西就是 成本投入错位 了。就是说在客户体验影响小的地方投入成本，反而在最影响客户体验的高频使用的的洗浴用品上省成本，有点舍本逐末了。

再联想到季老湿朋友圈发过一个深圳千万大宅只花20万改造投入不足造成效果不好的案例。改造成本投入不足，投入错位，投入过剩都导致溢价不足。

我们必须拼命地研究产品，

研究怎么用最合适而非最少的钱，

来完成最大的溢价，

在找到溢价曲线上神秘的G点。

感受三，是租后管理的问题。

就是硅藻泥踏脚垫发霉这件事实际上是租后管理的问题。踏脚垫应该放到淋浴间外面，为什么会跑到淋浴间里面去了呢？可能是客人不知道这是吸水的踏脚垫，放进去当防滑垫用了。而保洁的人没有意识到这是什么东西，就把它一直留在淋浴间里面了。

解决这件事一是客户教育，写一个告示条告知，二是民宿运营人员和保洁人员教育。最好还是放一块橡胶防滑垫，这样不会用混。

通过这件事确实感受到 租后管理 是这种分布式民宿的一个大坑，不光对大象是一个大坑，对我们蚂蚁也是一个大坑。只要不用心做就会掉坑里。只不过我们蚂蚁解决起来比大象稍好一点。

感受四，节日期间运营管理的问题。 这次还有一个问题是，信报箱里楼下铁门钥匙没有。问了管家说，前一客弄丢了钥匙，节日期间找不到人配钥匙。结果就是我必须晚上早点回来，不然下面铁门关了进不来。

还有就是洗浴用品好多空瓶没有补给。要知道节假日尤其春节国庆这种长假民宿价格是翻两三倍的，价格高了，客人自然预期就高。节假日我们房子涨价自然乐呵呵，但不能松懈，因为客户付了高价就更加挑剔，一点小瑕疵就会让客户更加不爽。所以节日长假入住客人之前一定要检查检查再检查，尤其我们民宿用品都是日货，市面上没有，缺了东西想买快递都停运了。

前面结合自己亲身经历散乱地谈一些感悟，接下来梳理一下 租房创业之路怎么走 ？

租房创业之路也分为体、用、术三层。【以下大量699笔记的精华摘录，没有耐心的请忽略，直接翻到文末，点击在看】

所谓“体”就是 699笔记 里面反复提到最多的一句话就是 起心动念，为谁请命 ？几乎每一篇都会提到这一句。起心动念错了，就是俗话说三观不正，干啥都错。

最有可能的就是你起步收房就收不到。收房就要把房东当丈母娘让他爽，而里心有邪念总是计较口袋里的钱多钱少就会猥猥琐琐的跟房东反复在枝末细节上反复博弈，怎么能让丈母娘把女儿嫁给你？侥幸收到房必然又总想着自己省点钱少投入点成本，而不是与客户同呼吸共命运想客户所想，打造的房子必然做不到极致，做不到极致就溢不出价。

客户的眼睛是雪亮的，有没有用尽心力来做房子，客户一进门就可以感受到。 特别高端租金的客户感知能力更强，客户感知能力和租金成正比，产品的用心程度客户能够感受到。

起心动念你究竟是为自己，还是为别人，你不用讲出来，老天爷会检验你，你只要是为自己的，你的产品，你的服务一定是走样。

所谓“用”就是包租入门，代运营出道。 道路千万条，包租第一条，包租莫贪心，撑死泪两行。

饭要一口一口吃，这一行必须由包租入门，打下基础，解决温饱问题，各种技能战术都操练一遍。

但是要知道 包租是一种非常重的模式，包租的本质特点是分布式、碎片化、长链条、低利基，然后还有巨大的沉没成本，忙活半天其实就是赚你自己的人工费 。太贪心包租太多房子接着就是作死，噎死，烧死三种死法。

包租最多10套练手打造自己的案例和口碑公信力之后必须转向轻模式的代运营。

做好微信营销三部曲：第一步加粉，第二步相信，第三步代运营。

普通选手通过包租赚租金差，高手通过转发案例获得代运营的机会。代运营这件事情本质上是创造美的能力是稀缺的。因为获得这种美的能力太稀缺，所以它才可以市场化。

代运营有很长的价值链：销售线索，收单，客户服务，设计改造，现场监理，物料采买，进度管理，还有租赁代运营，买卖代运营，租后管理，短租的民宿运营等等。每个人都可以根据自己所长在这条价值链上找到自己位置。

所谓“术”就是在收房，改造，销售，租后管理四大环节中的各种技术。

先说收房， 收房第一条就是市调选点 。

首先跟买房一样，地段，地段，还是地段。收房也是选点定立身，第一是选点，第二是选点，第三还是选点。你在一个错误的点做的再辛苦，也不如非常好的点作用大。选点的基础逻辑是一定要选在地段已经成熟的地方，不要选择拿房容易的区域，租一个贵的地方改造成本占比是最小的。

选点原则一：首先把你变成消费者，这是用户定位逻辑。

选点原则二，摩铁原则，这是产品定位逻辑，摩铁时代的质感生活，商业配套齐全；

选点原则三，市调任何地方一定用腿走，不开车，不骑车，在现场充分吸收体验这种气息。

上海质感线：这条线从延安路华山路交界点为起点，一直往南走，走到徐家汇。再从徐家汇延着肇嘉浜路到打铺桥，从打浦桥延着徐家汇和陆家浜路一直到南浦大桥。南浦大桥顺着复兴路隧道翻到八佰伴，以八佰伴为起点，一直干到金桥。上海最质感的一条路。

如下图：

图6

我对上海质感线的理解，选点在这条线大概率不会错。但是现在看季老湿朋友圈发的案例，质感线以外的案例也越来越多，比如上钢七村和宝山闸北的一些案例。现在外企式微，涉外租赁走下坡路，但国内客户的消费水平上来了，所以质感线外的案例也多起来。

只要坚持摩铁原则，质感线外也是有机会的，只不过出错的机会比较大,需要仔细斟酌，非好不收。每个城市都有自己的质感线，在上海以外的城市，你把自己先变成顾客问当地人，你告诉我，哪里住的比较好？第二个问题，标志性楼盘在哪里？第三你们告诉我，领导住哪里？

选点原则四：迂回原则。迂回就是最有名的小区我不会去的。不要去最好的地方，去跟最好的连着，但是其他的条件上，大大打折扣的地方。简而言之就是找冰冰旁边的凤姐。

选点选好自然开始看房200套，最主要是 克服你的恐惧，克服懒惰 。

百房市调，每天去看房，好记性不如烂笔头，市调表格要拿好，然后做笔记，做记录。根据前辈们分享的经验，市调的过程实际也是销售渠道建立的过程，要善待中介。带看中介出租为主的小中介比较好，专注买卖的大中介不鸟你。看房高中低档都要看，对当地租金水平摸底。看房要聚焦，地铁出来步行15分钟半径以内房子全部扫一遍。

好房子具备 5 大要素： 第一肯定是地段要好。 所谓地段要好，肯定是在有公共交通，有商业配套，有地铁轨道等等一系列的节点上。 第二是价格要好 ，所谓价格要好就是相对来说要便宜的。 第三 楼层、房型、装修、免租期的一系列条件要好。 第四 肯定是租期越久越好，越长越好。 第五房东是否和自己合拍。

实际上现实很骨感这样5好房子基本不存在。 最后只要三好房子就行，地段好，年限长，房东合拍。 楼层、房型、装修这些都不是大问题，要相信季老湿团队的改造能力，只要凤姐没缺胳膊少腿都能整出来。还有一个经验是两房客户比一室户客户稳定，尽量拿两房，另外两房面积稍大卫生间厨房成本占比小，每平米改造成本容易落在经济区间。

看好房自然要约房东出来谈，季老湿给了我们兵器库。 一个话术，两个宝贝，三个场合，四个神器，五个注意，最后谈不拢下一个。