“金九银十”不再，楼市还有什么可看？

房地产市场素来有“金九银十”的说法，刚刚到来的十月恰逢中秋、国庆双节假，各地纷纷举办了国庆中秋看房团活动，手握钞票的投资者开始伺机而动。 巧的是今年国庆前一天正逢“9·30”楼市调控一周年，在我国金融和房地产政策双双趋严的前提下，国内楼市投资市场还有机遇吗？

今年国庆长假的前一天恰逢“9·30”楼市调控一周年，回顾这一周年，全国各地房地产市场在常规的 “限购” 、 “限价” 、 “限贷” 的基础上增加了 “限售” 和 “限商” ，全国楼市开启了“五限时代”。今年上半年楼市上涨的动力还在和调控政策展开拉锯，到了下半年，随着调控政策更加严格，“租购同权”、“租房入户”等与房地产相关的配套权益措施推进，市场逐渐趋于稳定。 根据国家统计局数据，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。

往年的“金九银十”热市就成了对这一揽子政策效果的大检验。据《经济观察报》报道，今年“金九”首周，全国一线城市环比成交量平均下调20%，其中4个一线城市同比平均下降52%。二线代表城市成交量环比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。上半年表现火热的三线城市也出现降温，代表城市成交量环比下降13%， 其中东莞降幅最大，达48.3%。

国庆之前，调控部门更有如临大敌的感觉。 9月22日开始的两天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台了楼市调控措施， 其中6个城市推出了限售：重庆新购住房两年内不得交易；贵阳购买新建商品住房3年内不得转让；南昌住宅取得不动产权证后两年才可以转让；长沙首套房获产权证后3年才能买第二套房；南宁的法人单位购买第二套及以上住房的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

除了政策收紧，有关部门也进行了明确表态。9月29日，北京市住建委在一次会议上表示，要坚决抑制投资投机性行为，防止房地产市场大起大落，严格商品住房管控，防范泡沫和风险。 调控释放出的信号很明显，十月楼市调控不会放松。

去年“9·30”楼市调控以来，有超过百城发布了150余次调控政策，算是给发热的房地产市场“降降温”。几乎所有人都在紧紧盯着政策的变化，很少有人思考“降温”究竟意味着什么。或许这些问题更能勾起你的兴趣： 房地产市场调控趋严会成为常态吗？“金九银十”不再，房地产市场又该怎么走？投资者应当适时出手吗？

很多人喜欢紧盯政策，但政策层面的影响是短期的，它往往只能反映过去和当下的市场状态。 当房地产市场过热，房价上涨速度明显高于经济增速，楼市存在大量泡沫的时候，政策才会选择进行干预，而政策干预会受到多重因素影响，因此具有一定的不确定性。格林斯潘那句名言就很好地说明了这一点，“如果你觉得听懂了我说的话，那你一定是误解了我的意思。”的确，危机爆发前的美联储在金融领域的政策实在让人捉摸不定，如今政策能否持续、影响如何，尚不明确。

此外，有些政策，比如限售，是否能够抑制房地产市场投资投机活动，目前至少还有待观察。房地产投资的周期比较长，多数购房者不会在短期内出手，更何况依照以往的经验来看，如果政策在短期内松动，制定这种五年期的限售政策并没有实际意义。

实际上， 政策调控的作用就在于“降温”，而“降温”就是要稳定市场预期。 中国的房地产市场并没有统一的行情：大城市、核心地段的房地产资源尽管有泡沫，但更有价值，它的上涨是理所当然的。而对于上半年低线城市的房价上涨（包括此前的“去存量”）则是资金流入和市场预期共同决定的。并没有可持续性，这时候政策“降温”，就是要避免市场陷入自我证实的预期之中。 “金九银十”的消逝只能说明调控政策起到了“降温”的效果，而不是意味着房地产市场格局的彻底转变。

现在让我们来换一个角度。很多生活在大城市的年轻人常常抱怨房价太高，但实际上，这些年轻人中也有人在自己的家乡完全可以负担起一所甚至几所房子，而大城市人口聚集，住房资源紧张，价格就一定会上涨，换句话说， 我们不是买不起房子，而是买不起“贵的房子”。 这一部分人，构成了大城市保障性需求和改善性需求群体。

如果说政策调控是中国房地产市场的一个短期效应，这就算是中国房地产市场的一个中期趋势。 相比世界上其他发达的城市群，中国整体城市化水平仍有差距，在一个相对长的历史时期里， 人口向大城市集中的趋势还将继续。 出于各种规划和实际的原因，城市住宅用地供应是有限的，人口越集中，对于住房的需求越集中，房地产市场就越发供不应求，而只能采用价格调节，大城市房价居高是一种必然。

从这个层面上来看，大城市解决住房问题，不在“房”而在“权”，落实城市化具体措施才应该是房地产产业结构性改革的关键所在： 不断完善大城市基础设施建设，提供更多的城市医疗和教育资源，以满足人口迁移的需要，加快城市保障房建设，完善房屋租赁市场，最重要的是要将市民权益与房产脱钩，给予外来人口和本地人口相同的待遇，给予人才更多更好的待遇，这些才是解决大城市房地产问题的基本思路。而对于低线城市的房地产市场来说，今年上半年的房价上涨很多是没有居住需求支撑的，过热的市场很快会冷静下来。

需要明确的是，房地产及相关行业在整体经济中占有相当一部分比重，为了确保国民经济平稳运行，保持房地产市场稳定，逐步化解产能过剩和杠杆的双重压力才是明智之举。 对于在这个十月还奔波在看房团中的购房者来说，如果你需要房子来居住并且有能力支付，应当优先考虑解决需求，不必过分纠结于房价涨跌；如果你能力有限，也不必指望房价暴跌。但对于投资者来说，如果现在还想进入楼市掘金，真的就没有这么容易了。