过去3 0年里，上海楼市的发展，来自于板块的持续不断成长。

很多高成长性的板块，时至今日已成为上海的核心地段。

新天地板块是上海豪宅标杆板块。

南京西路板块，上海的顶级商业街区。

新江湾板块，北上海的国际居住区。

徐汇滨江板块，上海的顶级滨江CBD。

即便是在一片质疑声中的真如，如今也有了非常明显的改观。

但是， 上海仍然有不少板块，尽管曾经优势非常明显，但是发展越来越缺乏动力。

甚至可以说是毫无翻身的可能。

毒瘤不除，永无出头之日

上海有很多板块的问题，根源不在于自己，而是 承担了太多的历史重担。

在发展中逐渐失去了主动权，或者是错过了某些最佳时机，很长一段时间内再也无法改变。

最典型的板块那就是宝山 大场镇 、普陀 真光 。

在今天来看，大场镇应该是宝山地理位置最好的地方，多数区域都在上海的中外环之间。

是离上海市区最近的地方。

但是对比同样在中外环之间的板块，大场确实要逊色太多。

长宁有西郊、闵行有古美、浦东有御桥，甚至彭浦新村都能和大场掰掰手腕。

大场的根源就在于大场机场这个“毒瘤”。

要是全盘否定大场机场肯定有问题，毕竟这里曾诞生了我国自主研制的首个客运喷气机项目——运10飞机。

但是大场机场的存在确实切断了大场的发展潜力。

这个南北5公里，东西2公里的长条区域，直接把宝山南部拆掉七零八乱。

断头路多，轨道交通没法链接，飞机整天在头上来来去去。

注定了 大场的气质就提升不起来。

搞得宝山硬生生在大场镇抠出个南大智慧城。

南大现在价格便宜显得性价比高，但是上限真的不高。

只有大场机场搬离，才能彻底打破大场发展的天花板。

而 真光板块则是面对江桥垃圾焚烧厂的直接影响。

附近的阳光威尼斯小区一直都是价格洼地。

有一说一，真光板块的人气还是很足的，生活氛围很浓。

如果江桥垃圾焚烧厂能搬走，这里将是非常适合自住的板块。

连带着桃浦智慧城都会有极大的提升。

大场机场、江桥垃圾焚烧厂都是特定时期规划建设的，当时代不断发展前进。

这些看起来不太匹配地段的产物是不是真的应该搬走了。

其实御桥就是最好的表率。

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时代发展的燃料

如果要在上海所有的板块里选择最遗憾的那一个，那一定是 惠 南 。

浦东新区的发展有多成功，惠南就显得有多“失败”。

现在我们所看到的浦东，其实是由早期的三县（川沙县、南汇县、上海县）三区（黄浦区、杨浦区、南市区）合并而来。

图源网络

曾经，在全国第一届百强县排名中，南汇县是排名第26名。

当时的第一名也不是昆山，而是无锡县。

是含金量非常高的全国经济强县。

2009年，浦东吃下了这个巨无霸，造就了现在的浦东新区。

南汇作为浦东的几大“母县”之一，贡献非常巨大。

从地域版图上讲，南汇贡献出了最大的土地、海洋面积；

从奉献精神讲，南汇曾经的经济、文化、教育中心惠南被改造成了动迁大居。

从人才贡献上讲，曾经的惠南大学城已经衰败，而新的大学城已经全部去了临港。

从规划的牺牲角度看，南汇县被切割的七零八落，北面给张江做配角，南面临港新城已经在事实上超越了南汇新城。

随便问个人，大概率会把临港新城当成五大新城。

但是惠南这里依然一副田园风光。

惠南依然存在，但又好像消失了。

因为他停留在21世纪初，与日新月异的陆家嘴形成了鲜明的对比。

上海的城市发展格局越发固定，惠南想要再度崛起，要付出的艰辛无法想象。

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最没落的身影

塘桥 板块在上海的地理位置真的不错。

上海内环内，黄浦江旁边，对面是董家渡金融城，北面又在陆家嘴的辐射范围内。

唯一可惜是的，房价一直是内环洼地。

即便如此，在当下的市场环境中，这里的房东卖起房来真是刀刀见血。

塘桥走到今天，三方面的因素导致。

1、发展的底子薄

早年塘桥这里是棚户区，逃难的人挺多。

塘桥渡口，很早就存在。

往来人员构成也相对复杂，整体层次一般。

本地购买力有限。

2、塘桥没抓到好机会

60年代起，这里成为动迁基地开始兴建港驳、塘桥等工人新村。

90年代，商品房兴起，却是老塔楼拔地而起，塞满了塘桥。

2000年，上海楼市进入黄金发展的十年，但塘桥这里的高品质次新比较少。

那十年，塘桥周边的板块都愈发强大，

陆家嘴、联洋、花木在那个时期抢尽了风头。

此时的塘桥还在进行世博会的拆迁，建设进度慢。

错过了起飞时机。

3、老塔楼林立

塘桥的城市界面并不算旧，但是也新不起来。

沿着东方路走一走，你就会发现，沿路有大量的老塔楼。

板块的南面还有像东方城市花园一样的一批2000年初的次新房。

在一个建设成熟的板块内，要想实现大突破，唯有拆迁改命。

但是塘桥的次新房不少，很难拆迁，甚至不如很逗老破小板块，有着动迁或改造预期。

类似像鞍山、甘泉宜川、南码头已经是非常没落的板块了，但是塘桥要翻身更难。

塘桥缺点很多，但是真的是生活很便利的地方，非常适合自住。

可能烟火气是塘桥保留的最后一点尊严。

最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！

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地铁也不能拯救

松江的泗泾和洞泾是发展非常奇怪的地方。

泗泾是动迁基地+别墅区，属于搞得不伦不类的。

最终也只能依托一个9号线给徐家汇当睡城。

而洞泾就更是松江的小透明板块了。

今年，洞泾这边多了不少新房项目，也都在宣传12号线西延。

但是我们想说的是，即便有了这条地铁线，洞泾依然很难翻身，甚至不太可能超越泗泾。

洞泾板块内少住宅，多厂区，谈不上多适宜居住。

单讲居住的话，泗泾的氛围要好很多。

虽然地铁经过洞泾板块，但是是沿着洞泾板块的最西面擦边而过。

地铁站点离当地很多小区远，而且站点间隔距离长。

看着好像有地铁，但是乘坐又不方便。

地铁拉胯，道路交通也不灵。

沪松公路、莘砖公路高峰期也会让你堵得怀疑人生。

一句话，洞泾的上限真的不高。

最后

上海很多有问题的板块，其实都像惠南一样。