ABS讲坛 ABSLecture
——听百家之言，问ABS之道
【ABS讲坛】是ABS行业观察推出的特色专栏，通过邀请政府官员、知名学者或业界精英为大家开讲，或普及知识，或启迪思维，意在问资产证券化之道，寻资产证券化之机。
(PPP第44讲，特色小镇盈利模式解析（政府、开发商、金融机构）。延伸阅读一：特色小镇六大融资模式。延伸阅读二：特色小镇国家金融支持政策解析。
前面PPP讲座，我们讲了PPP项目的融资渠道，本期我们对特色小镇的融资渠道和盈利模式进行讲解。两者有所区别，主要是国家对后者有些独有的政策支持。
经过这样的系统学习，以后我们在实际操作特色小镇项目时，就会知道应该从哪里下手，怎样才能找到最方便、最合适的资金来配合项目运作。
自2016年7月以来，特色小镇发展如火如荼。众多企业扎堆进入特色小镇开发，但许多人却对特色小镇如何盈利不甚清晰。因此，弄清特色小镇的盈利模式至关重要。特色小镇开发涉及多方，本文将从政府、开发商、金融机构三个角度对特色小镇的盈利模式进行解析。
特色小镇盈利模式图解
政府是特色小镇发展的最主要推动者，特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就业人口的聚集，也给政府带来了巨大收益。
1、税收收入。特色产业作为特色小镇的核心，以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨大的税收收益和就业人口，从而带动地方的发展。
2、土地溢价。特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价，政府通过土地财政可以获得大量收入。
除了这些财政收益以外，特色小镇将为地方带来更多无形的收益，如城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等，这些难以用金钱衡量的社会经济环境改善，是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。
以玉皇山南基金小镇为例，该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点，坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式，通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介，开展海内外招商及合作业务，快速推动私募金融集聚发展，一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精英汇聚小镇。自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后，已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册，资金管理规模达5800亿元（约合840亿美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元，而2016年第一季度税收就超过了3亿元，实现了爆发式增长。
其与杭州云栖小镇一样都是由政府主导开发和经营环境，通过特色产业（玉皇山南基金小镇以对冲基金为主导产业，云栖小镇以云计算为主导产业）培育、主导产业企业聚集、产业优惠政策和优质环境塑造，使小镇经济迅猛发展，税收猛增，并带动小镇及周边土地的溢价。
开发商是特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前中后全链条，从土地整理就开始介入，往往一直延伸到小镇运营。对于开发商来说，可以从以下几点收益：
1、政策性资金。对于旧工业区、旧城改造，政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策，这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时，往往政府也有相应的招商奖励补贴。
2、基础建设收益。这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，变毛地为熟地后，通过政府回购，获得盈利。
3、项目运营收益。对于开发商来说，门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源。
4、地产收益。通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比，开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出，长短相济，长远发展。
深圳甘坑客家小镇
金融机构介入特色小镇开发，除了作为资金供给方，还可根据自身特点通过以下方式盈利：
1、产业循环收益
金融机构通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等，通过企业自身产业与小镇产业的互动，既促进小镇产业的蓬勃发展，又反哺其自身产业的进一步提升，互利互惠，共同获得溢价价值。
保险公司健康基金的产业循环收益图解
以中国人寿为例，中国人寿旗下的基金管理公司国寿安保基金管理有限公司与其他公司共同成立国际健康特色小镇产业基金，进行健康养老特色小镇的开发，引导健康医疗相关产业、机构入驻，从而介入健康养老产业链，把健康医疗产业投资、健康养老服务和保险结合起来推动保险主业发展，如提出通过购买年金、两全等保险产品，客户可获得养老社区入住权或优先入住权、组织保险VIP客户进行小镇游等，将小镇的运营与保险业务相结合，保险为小镇提供客源，而小镇给客户带来的福利增加保险业务量，同时健康医疗等相关产业在资金和客源的充分支持下良性发展，给基金投资带来良好回报。由此，因保险公司基金的导入，而打通了健康医疗产业、保险业务和小镇运营的整个环节，实现了产业循环互补。
2、消费信托收益
消费信托从小镇开发的终端介入，将地产、酒店等的使用权、购买权、服务消费权等包装成消费信托产品出售，通过预付方式，形成由大量小额预付金构成的资金池，并获得其固定年限内的无偿使用权，再利用资金池进行投资获得收益。同时，也营销了小镇产品，促进了小镇的发展。
政府、开发商、金融机构因其介入角色的不同，在特色小镇的开发中形成了不同的盈利点和盈利模式，但只有互相携手共进，才能让特色小镇真正焕发生机，长久发展。
(摘自：PPP大讲堂)
延伸阅读一：特色小镇六大融资模式
项目融资属于资产负债表外融资，出于风险隔离及可操作性考虑，特色小镇投融资应以项目为主体，以未来收益和项目资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障，融资安排和融资成本直接由项目未来现金流和资产价值决定。通过设立SPV（特殊目的公司），根据双方达成的权利义务关系确定风险分配，进行可行性研究、技术设计等前期工作以及项目在整个生命周期内的建设及运营，相互协调，对项目的整个周期负责。由SPV根据特色小镇项目的预期收益、资产以及相应担保扶持来安排融资。融资规模、成本以及融资结构的设计都与特色小镇项目的未来收益和资产价值直接相关。可用的融资方式包括政策性（商业性）银行（银团）贷款、债券计划、信托计划、融资租赁、证券资管、基金（专项、产业基金等）管理、PPP融资等。
根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁、现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。
融资租赁的三种主要方式：直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压力；设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；售后回租，即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。
▌产业投资基金
国务院在《关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发（2014）62号）中指出：“深化财税体制改革，创新财政支持方式，更多利用股权投资、产业基金等形式，提高财政资金使用绩效”。产业投资基金相比于私募股权投资基金，具有以下特点：
①产业投资基金具有产业政策导向性；
②产业投资基金更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与；
③存在资金规模差异。
▌政府引导基金
政府引导基金是指由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金。政府引导基金具有以下特点：
①非营利性。政策性基金在承担有限损失的前提下让利于民；
②引导性。充分发挥引导基金放大和导向作用，引导实体投资；
③市场化运作。有偿运营，非补贴、贴息等无偿方式，充分发挥管理团队独立决策作用；
④一般不直接投资项目企业，作为母基金主要投资于子基金。
▌城市发展基金
城市发展基金是指地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。其特点如下：
牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信；投资方向为地方基础设施建设项目，通常为公益性项目。例如，市政建设、公共道路、公共卫生、保障性安居工程等；还款来源主要为财政性资金；投资方式主要为固定收益，通常由地方政府融资平台提供回购，同时可能考虑增加其他增信。
▌PPP基金
PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等。
PPP融资支持基金是国家层面的PPP融资支持基金。PPP基金在股权、债权、夹层融资领域均有广泛应用，包括为政府方配资,为其他社会资本配资,单独作为社会资本方,为项目公司提供债权融资等。
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。
但基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，理由包括：
①特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基础资产权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。
②《物权法》第52条第2款规定：“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
③特许经营权具有行政权力属性，《行政许可法》规定行政许可不得转让原则。司法实践中，特许经营权的收益权可以质押，并可作为应收账款进行出质登记。
④《资产证券化业务管理规定》第9条规定原始权益人应当依照法律法规或公司章程的规定移交基础资产。但缺乏真实出售标准，司法也无判例参考。
⑤发起人、专项计划管理人之间无法构成信托关系，不受《信托法》保护。
收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。
PPP模式从缓解地方政府债务角度出发，具有强融资属性。在特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV，并制定公司章程，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出。
根据特色小镇投融资特点，将其投融资规划分为以下步骤：系统环境→问题界定→整体解决方案→细部解决方案→建立投融资规划模型→模型修正→部署实施。
①系统环境。对特色小镇的软、硬环境及约束条件进行分析。从各地实际出发，挖掘特色优势，确定小镇的特色产业。
②问题界定。挖掘、发现特色产业发展与小镇现有资源环境、规划要求、功能条件之间的主要矛盾。
③整体解决方案。围绕主要矛盾对原有系统环境进行重新规划设计。包括区域规划、土地利用、产业发展、建设与开发时序、投融资时序、收益还款时序等。
④细部解决方案。设计目标体系达成策略，细部解决方案即达成各个子系统目标的措施集合。
⑤建立投融资规划模型。对细部解决方案通过时序安排进行搭接，形成投融资规划模型。
⑥模型修正。进行定量检验，与政府部门、专家学者进行研讨优化。
⑦部署实施。确定开发部署安排，提出建设运营建议。
(摘自：网络)
延伸阅读二：特色小镇国家金融支持政策解析
2017年5月26日住建部发布了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，第二批特色小镇的推荐数量扩大到300个，全国特色小镇建设任务重大。锐思维咨询参与各类特色小镇项目的落地实施，在此过程中针对特色小镇资金需求量大、融资难的问题，国家通过综合运用财政、金融政策，引导金融机构加大对特色小镇建设的支持力度。
2016年10月8日国家发改委发布了《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》（发改规划[2016]2125号），文件中提出鼓励国家开发银行、农业发展银行、农业银行和其他金融机构加大金融支持力度。
本文从国家金融政策层面，解析在特色小镇建设中各大银行提供的金融支持政策。目前国家发展改革委与住建部联合农发行、国开行、光大银行、建设银行提出的支持特色小镇建设的金融政策文件如下表：
特色小镇的金融支持政策能够指导地方特色小镇的建设规划和项目投融资创新，确保项目资金落地，全面提升小城镇建设水平和发展质量。综合各大银行政策的支持范围包括重点支持项目和优先支持项目。
各大银行重点支持的项目范围总体上包括了特色小镇的基础设施和公共服务设施建设、配套设施建设和生态环境建设，光大集团重点支持绿色低碳项目建设。
对于优先支持的特色小镇项目各大银行有所侧重，能够指导地区特色小镇结合自身优势，对接优先金融支持政策。贫困地区的特色小镇建设项目可以优先申请农发行资金支持，住建部公布的第一批特色小镇可以申请国开行和建设银行的信贷政策，对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目可以优先申请国开行的中长期信贷支持。
特色小镇的融资模式国家在政策中积极鼓励特许经营模式、政府购买服务模式及重点发展的政府和社会资本合作（PPP）模式，引导社会资本参与特色小镇建设项目，推动项目落地。各大银行也推出综合融资方式和创新融资方式，支持特色小镇建设。
由于特色小镇项目资金需求量大、投资收益回报期长的特点，合适的融资模式对于特色小镇的发展是非常必要的。从各大银行的金融支持政策提出可用的融资方式通常包括贷款、股权投资、债券、融资租赁、资产证券化、基金、信托、保险资金等方式。为创新特色小镇的投融资方式，拓宽融资渠道，保证特色小镇稳定的资金投入，各大银行积极探索以特许经营权、收费权、知识产权、政府购买协议下的应收账款、景区门票收费权、碳排放权等依法可以质押的权利进行质押担保的融资方式。
各大银行提出的创新融资方式能够指导地方特色小镇投融资建设，例如：旅游类、历史文化类特色小镇的融资可以综合运用景区门票收费权质押融资；生态环保类特色小镇可以综合运用收费权、碳排放权质押担保融资；创新科技产业类特色小镇可以综合运用知识产权质押的方式进行融资。
(摘自：PPP创新结构)
