文|凯风
没有最高，只有更高。
这一轮的房价暴涨，不仅让北上广深一骑绝尘，甚至三四线城市的房价也涨穿天际。两年前的5000元只是如今的起步价，突破1万元的前赴后继。
房价上涨不出奇，万万没想到的是，全国有一半的省会城市房价还在万元之下。
三四线城市竟然压过省会，这种情形正常吗？
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先给全国三四线城市画一个群像，用数据勾勒面目。
中国一共338个地级及以上的城市，除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市（深圳、厦门、大连、青岛、宁波），以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等二线城市，还有超过290个三四五线城市。
特别要注意的是，海南地级市过少（只有海口、三亚、三沙、儋州4个）而房地产市场发达，特将陵水、万宁、琼海等县（县级市）纳入其中。
总共有多少个三四五线城市房价均价破万？说多也不多，23个，也就是十三分之一。但一个个分析很有趣，比如你绝对想不到冠亚军一骑绝尘，双双突破2万元，而且海南陵水比河北廊坊还要强。
河北廊坊“破2”容易理解，靠近首都近水楼台先得月。海南就有点意外了，实际上，除了三亚一旁的小县城陵水外，还有万宁、保亭、琼海等3个城市上榜。
海南不属于任何一个大城市群，也没有特别的经济亮点。但不同之处在于，这是一个旅游岛，有广阔的海岸线，沿海楼盘开发一直都相当兴旺，而其购房人群覆盖全国各地，每年冬天从北方到海南过冬的“候鸟”比比皆是，这就决定海南的房价早已跟当地实际收入和消费水平脱钩，而成为投资(机)者的盛宴。
广告里经常听到的海南海棠湾、清水湾、香水湾等都属于这种类型，外来投资者蜂拥而入，拉高了所在县城整体的均价。
这些三四线城市再与省会对比，在全国26个省会城市（拉萨数据缺失）里，有13个城市的房价未过万。这其中，既有被人为属于强二线城市的西安和长沙，也有包括大量西北、东北省会在内的弱二线。最低的银川，房价只有5000多元。
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梳理这23个三四线城市的省份归属，可以发现一个有趣的现象：
这些城市基本都位于中国三大都市圈之中。比如河北廊坊、沧州、张家口位于京津冀城市群，浙江丽水、江苏常州等位于长三角城市群，而广东惠州、中山位于泛珠三角城市群，而福建的泉州、漳州、莆田可视为长三角与珠三角的过渡地带。
显然，这些三四线城市房价突破万元，可以视作热门一二线城市购房需求的外溢效应。
最典型的当属廊坊，这里住了大量在北京工作的候鸟一族，每天奔波在河北与北京之间。惠州也类似，深圳房价一路飙升，这就导致部分购房需求转移到临深的惠州和东莞等地。
河北除了廊坊之外，还有保定、沧州和张家口上榜。这几个地方这一两年的暴涨，得益于两个因素：
一是京津冀一体化的推进，非首都功能向河北转移，比如河北沧州就承接了京津的生物医药、汽车、装备制造等产业。二是雄安新区的横空出世，让保定、沧州等环雄安区域城市成为炒作的热门，至于张家口，则受益于冬奥会这一概念。
而江苏常州等地，除了来自于长三角一二线城市的转移效应之外，棚改货币化在其中“功不可没”。这两年，江苏一直都是棚改大户，2016年棚改新开工25万套，部分城市货币化安置达到60%－80%；仅仅2017年前八个月，棚改项目新开工就超过23万套，货币化安置仍是主流。
棚户区改造，拆除了旧房子；货币化补贴，意思是给钱去市场买房，这就必然导致住房市场供求失衡。制造了大量的无房户，再给了大量的资金去买房，由此带来三四线城市极具特色的暴涨。
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三四线城市纷纷进入“万元俱乐部”，反映出什么？
一是，跟着大城市有肉吃。大城市的中心集聚效应和购房需求的外溢效应，让周边的中小城市同步受益，由此形成中心城市与邻近板块在居住上的替代关系。这方面的例子，廊坊之于北京，惠州之于深圳，佛山之于广州，都是如此。
二是，城市群是未来发展的主流。东京城市群聚集了日本三分之一的人口，而中国可与东京城市群比肩的有三个：长三角、珠三角和京津冀。城市群内部的产业转移、协调发展，会促进整个都市圈的发展。
三是，有些上涨是人口因素导致的，有些上涨是外溢性需求导致的，还有些上涨充满投机性。比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带。在投机泛滥的地方买房，犹如踩着高跷跳舞，有可能赚得盆满钵满，但大概率是跌到在地。
四是，大多数三四线城市这一轮暴涨，都是棚改货币化的结果。正如我们以前说过很多次的：用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存，未来谁接他们的盘？
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