主要观点总结
本文主要介绍了华润联合平安地产在黄埔区的新溪旧改项目——黄埔润府。该项目的核心价值包括地段优势、双地铁交通、大规模商业配套和央企开发等。然而，项目也存在一些短板，如部分地块进度不一、小区内部空间有限等。最近，黄埔区规自局对新溪地块进行调规公示，引发关注。调规后，两块地将增加高层住宅和商业面积，有望在未来几年入市。但项目的商业兑现仍存在不确定性。
关键观点总结
关键观点1: 黄埔润府作为新溪旧改项目，拥有地段优势、双地铁交通、大规模商业配套和央企开发等核心价值。
项目被公认为综合素质较好的新盘，但存在部分地块进度不一、小区内部空间有限等短板。
关键观点2: 新溪旧改项目的调规情况
黄埔区规自局对新溪地块进行调规公示，两块地将增加高层住宅和商业面积，有望在未来几年入市。但商业兑现存在不确定性。
关键观点3: 网友对调规的反馈
部分网友对商地变住宅的规划调整有意见，担心原规划的大型商业体会缩水。
正文
华润联合平安地产、开发区投资操盘的新溪旧改项目——黄埔润府，是老黄埔核心片区公认的综合素质较好的新盘。
区域核心地段+大沙东站双地铁+规划配建超15万方商业（包括融资、复建商业）+一线央企华润开发及物业
唯一的小短板，是“书包”没有自配初中，仅规划一所36班小学和2所幼儿园（12+15班）。小升初大概率统筹周边几所参差不齐的初中。
黄埔润府虽整体素质不错，但由于新溪项目是一个“旧城+旧村”改造结合体，两部分进度不一，且融资住宅地块大小不一、分散布局，导致不同组团差异比较明显。
比如，目前首推一期地块只有2栋楼，又临近将扩建成双向8车道的丰乐中路以及黄埔东路，小区内部活动空间非常有限，又难免有些嘈杂。
相对大一点、安静一些的地块，靠近大沙东路、新安苑南侧。但这边尚未完成拆迁，进度很慢。
地块进度不一，靓地又遥遥无期。这也让看好黄埔润府的人，颇有些“食之无味，弃之可惜”的感觉。
好在，已清拆过半的新溪旧城改造区域，及时调规补货，给了市场一份惊喜。
最近，黄埔区规自局对新溪靠近丰乐中路和大沙东路南侧两个地块进行调规公示。
其中，丰乐中路东侧地块，由行政办公用地（A1）、文化设施用地（A2）、商业兼容商务用地（B1/B2）、公园绿地（G1）调整为二类居住兼容商业用地（R2/B1）。
用地面积3.27公顷，容积率4.5，建筑面积14.7万平方米，建筑密度40%，绿地率35%，建筑高度100米以内。
另一块位于大沙东路南侧，即原黄埔区委党校地块，由科研用地（A35）调整为二类居住用地（R2），用地面积0.67公顷，容积率2.5，建筑面积1.68万平方米，建筑密度28%，绿地率35%，建筑高度100米以内。
原来一处公园绿地调整至原黄埔区委党校地块北侧，设置一处带状公园，打通三戽(hu)涌至乌涌的景观绿廊，也作为大沙东路与居住地块的隔离带，起到降噪防尘作用。
调规后的两块地，新增二类居住用地建筑面积约16.4万方，控高100米。
规划图显示，两块地将增加5栋高层住宅。如按目前一期3梯6户设计，预估增加货量1000套左右。
从位置来看，调规的两块地，明显比首开地块好一些，更近大沙东地铁站。
尤其是原区委党校地块，北侧楼下就是E出入口，妥妥的地铁上盖。
丰乐中路东侧地块南北狭长，算是新溪旧改体量最大的地块，仅规划3栋高层住宅和1栋甲级写字楼，小区空间相对宽敞得多。
这两块地还有一个亮点是沿三戽涌布局，部分户型既有滨河景观，也因有河涌相隔拉开了楼距，视野空间较为开阔。
两块地除丰乐大厦和丰乐社区几栋老旧楼尚未拆除，大部分区域已清拆。
随着此次调规加快，两块地有希望在2026年入市。不急着出手的意向买家，可以蹲一下。
值得注意的是，对于此次调规，有的网友意见比较大：商地变住宅，原来规划中的大型商业体，会不会缩水成裙楼底商？
这个倒也不用担心。此次调规，新溪旧改原规划的大型商业基本没动。
最新效果图显示，丰乐中路东侧地块将规划为商住综合体。住宅楼下整个地块仍有大概2万方（100米*200米）的空间可发挥。
如按地上3层、地下3层（2层为停车场）设计，则还有超8万方的商业面积。
这个商业体量，在老黄埔也是比较可观的了，仅次于双沙旧改规划商业（约12万方），大致跟茅岗旧改项目大型商业体相当。
对于吹了多年的规划华润万象系商业，这个体量也勉强够用了。
其实，新溪大型商业体真正的问题，不是有没有，也不是体量大小，而是何时兑现。
商业体的主体位置，正是丰乐大厦与丰乐社区老旧楼所在地块。而这两个目前仍岿然不动，开发商与业主方的拉锯战不知何时结束。
