【东方地产 | 中报点评】光大嘉宝：稳中求进，双轮驱动

稳中求进，双轮驱动

业绩增长稳健，地产开发和基金管理业务双轮驱动。 2018年上半年公司实现营业收入22.2亿元，同比增长88.1%。实现归母净利润3.2亿元，同比增长17.6%。业绩快速增长的主要原因是地产开发和基金管理两项业务均发展迅速。其中地产开发业务收入19.3亿元，同比增长91.3%，归母净利润2.5亿元，同比增长11.2%。基金管理业务收入3亿元，同比增长69.7%，归母净利润7098万元，同比增长47.6%。

地产项目位置优越，可售面积充裕，地产业务增长有支撑。 公司深耕上海多年，在嘉定拥有优质的土地资源。2018年上半年，公司在建住宅 4个，总建筑面积约39万平方米。公司目前在上海嘉定还有1.3万平方米土地储备，规划建筑面积4.2万平方米。上半年地产业务收入大幅增加主要来自于嘉定梦之缘项目的结转。

房地产基金在管规模保持稳定，盈利能力进一步增强。 2018年上半年，光大安石在管项目34个，在管规模497亿元，较年初增加5亿元。光大安石基金业务收入3亿元，净利润1.4亿元，分别较2017年同期提高69.5%、47.6%。公司同时加大在基金业务上的资金投入，2018年上半年，公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.62亿元，比年初增加了14.1亿元。未来公司将受益于光大安石资管在管规模扩大带来的管理费、投资收益和超额投资收益的增长。

维持买入评级，下调目标价至9.00元（原目标价15.30元）。 我们预测2018-2020年公司EPS为0.90/1.31/1.73元。由于可比公司2018年PE估值下降到10X，我们给予公司2018年PE倍数10X，对应目标价9.00元。

房地产业务结算大幅低于预期。

利率上升超预期。

基金业务规模扩张不达预期。

地产业务和基金业务双轮驱动，业绩增长稳健

业绩增长稳健，地产开发和基金管理业务双轮驱动。 2018年上半年公司实现营业收入22.2亿元，同比增长88.1%。实现归母净利润3.2亿元，同比增长17.6%。业绩快速增长的主要原因是地产开发和基金管理两项业务均发展迅速。2018年地产业务收入19.3亿元，同比增长91.3%，基金业务收入3亿元，同比增长69.7%。

分拆来看，2018年地产业务归母净利润2.5亿元，同比增长11.2%。基金业务归母净利润7098万元，同比增长47.6%。2018年上半年，归母净利润增加4780万元，地产业务贡献2492万元，占比52.1%，基金业务贡献2288万元，占比47.9%。

深耕上海，拥有优质土地资源，地产业务前景可期

坐拥嘉定优质土地资源，未来地产业务前景可期。 公司深耕上海多年，在嘉定拥有优质的土地资源。2018年上半年，公司在建住宅 4个，总建筑面积约39万平方米。公司目前在上海嘉定还有1.3万平方米土地储备，规划建筑面积4.2万平方米。嘉定作为上海拥有强劲刚需支撑的板块，未来销售前景良好。随着公司在建项目的完工和销售，公司未来的地产业务前景可期。公司2018年上半年地产结转收入的大幅增加主要来自于子公司嘉宝联友操盘的嘉定梦之缘项目的收入大幅结转所致。

在管规模保持稳定，收入和净利润取得高增长

在管规模保持稳定，未来受益于规模扩张。 2018年上半年，光大安石在管项目34个，在管规模497亿元，较年初增加5亿元。2018年上半年光大安石基金业务收入3亿元，净利润1.4亿元，分别较2017年同期提高69.5%、47.6%。净利率较2017年下降7个百分点，可能是由于融资成本增加所致。在管规模基本保持稳定，未来随着光大管理项目和管理规模的增加，公司将受益于其管理费收入、投资收益和超额收益的增长。

上半年加大筹资力度，加强财务规划，为公司后续的募资和跟投奠定良好基础。 公司上半年在融资收紧的大环境下，完成了非公开定向债务融资工具一、二期共计12亿元的发行。6.51亿元的资产支持票据发行事宜也在有序推进。同时，房地产业务也带来了10.9亿元的现金流。良好的融资安排和财务规划，为公司持续扩大跟投金额提供支持。2018年上半年，公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.62亿元，比年初增加了14.1亿元。

盈利预测：2018-2020年EPS为0.90/1.31/1.73元

我们预测2018-2020年公司EPS为0.90/1.31/1.73元

我们对公司2018-2020年盈利预测做如下假设：

1)房地产业务结算收入为40/46/54亿元。

2) 房地产基金业务每年规模增长为200亿元，到期规模分别为123/142/157亿元。

3)未来3年（2018-2020年）房地产基金业务毛利率为95%，管理费用率为32%。

4) 公司所得税率维持在26%。

投资建议：维持买入评级，目标价9.00元

PE估值：维持买入评级，目标价9.0。 我们预测2018-2020年公司EPS为0.90/1.31/1.73元。由于可比公司2018年PE估值下降到10X，我们给予公司2018年PE倍数10X，对应目标价9.00元。