乐视的风波还未完全平息,当围观者还在等乐视网会不会姓孙的大消息时,7月10日,却意外等到了“又一震惊世界的大动作”(注:万达集团官方微信文章标题)。万达商业、融创中国联合发布公告:融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,交易总额达到631.7亿元,创造了内地房地产企业间并购的最高金额。
无论是保密工作做得好,还是“临时起意”,此番收购,将王、孙二人及其企业大开大合的行事风格暴露无遗,而背后的战略意图也在各方揣测中慢慢清晰。
这是一笔双赢的生意,只是路途未必平坦。
编 辑 | 闪电
来 源 | 正和岛(ID:zhenghedao)
在万达商业、融创中国的联合公告中,双方同意,交割后,文旅城仍用万达品牌,其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后,管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。
吃了多年的菜,王健林要换口味?
财新援引万达内部人士称,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”:万达商业不希望被划入房地产板块,目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。
而据万达集团董事长王健林表示,此番转让项目将大幅度降低万达商业负债,让万达商业进一步实现轻资产化运营。
这不仅有助于万达商业尽快回归A股市场,更体现出王健林的杀伐决断,万达转型的令行禁止。
早在2015年,万达宣布了第四次转型战略,典型表现为由重资产向轻资产转变,从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发,只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。
集团旗下目前有万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融等四项业务,从其业绩组成来看,它似乎不再是一家房地产企业。这可以从两个指标看出来:一是整个集团的收入和净利润——服务业收入占比55%,历史上首次超过地产,服务业净利润占比超过60%,也大于地产开发利润;一是转型的核心主体万达商业,2016年开业的50个万达广场中,已有21个属于轻资产。
在最新半年报中,万达也有提到过类似运营方式。财报显示,万达2017年上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。
王健林曾在2016年工作报告中解释过这两种模式:
一是投资类万达广场,就是别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。
一是合作类万达广场,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。轻资产化使得万达集团既减轻了资产负担,又获得了稳定的收入来源,从而获得了更多的主动性。
王健林奉上的,是孙宏斌爱吃的?
主要房企都看到了,商品房的天花板隐约可及。孙宏斌若想超越他前面的房企,必须找到其他新的增长点。如果不能加速公司的步伐,他是绝对不会出手的。因此,介入乐视,收购万达项目,可以视为融创新的战略增长极。
目前,“融创”系实际控制了乐视影业42.8%的股份。根据乐视网7月6日发布的公告,公司申请“公司股票自2017年7月18日起不超过3个月,即自停牌首日起累计不超过6个月。”也就是说,最迟到10月18日,乐视网的股票就要复牌。
在上述公告背景下,融创如何能不为“自己家的”乐视网多做考虑?
有市场人士分析,融创入主乐视之后,最首要的问题是解决与乐视影业之间的重大资产重组。而复牌前,如何给乐视网、乐视影业争取更多筹码,如何顺利推动重组交易,都关系到融创此次接手乐视网以后,乐视网的未来。
另外,融创作为近两年房地产市场投资规模较大且思路较为清晰的房企,其全产业链的业务经营模式正在搭建,尤其是在类似文化领域。此前,他投资150亿进入乐视网,一定程度上也就开始了融创的转型之路,此番和万达文旅的合作更是拓宽了顺驰的影视、体育、以及文化方面的空间。
一个值得注意的细节是,消息称融创此前已经拿下乐视影业的控制权,乐视影业此前和万达影业也有多个项目的合作,而在此次的公告内容中也透露,双方有意在电影等多个领域中的全面战略合作,或将完成内容、屏幕、院线、场景、地点的大娱乐布局。未来两家影业巨头的合作空间值得关注。
所以,并购才一拍即合,孙宏斌才会说出感谢王健林的格局、大度和对融创的支持和提携这样的语言,并且表达了一定努力不辜负这份信任的决心。
以孙宏斌的心高气傲能说出这样的话,足见王健林在他心中的分量和这次合作带给他的惊喜。
不差钱,就真能吃到嘴里?
作为重资产的代表,酒店业态是地产商唯恐避之不及的资产类别。但是,它们的存在,是万达对当地地方政府的承诺。
作为高周转的爱好者,孙宏斌历来并不喜欢酒店资产。但是,这恐怕是他接盘万达文旅城的必要代价,否则这个交易可能根本就不会发生。
只是交易前景能否真正推进?不要过于乐观。
据微信号“一勺言”分析称,融创的净资产不足400亿元,这次交易金额超过了他的净资产,占到了总资产2932亿元的21.5%,构成了重大资产交易,根据融创的公司章程与相关法律文件,貌似必须得过股东大会这一关。
而且,相当一些万达城刚刚签约,相关的土地手续、规划程序,按照惯例,都需要相当一些时间来推进,可能都还没有完全完成。
在这种情况下,融创花费近300亿元收购,会不会买到一些有法律“瑕疵”的资产,值得担心。
而且,这笔600多亿元的交易,需要在7月31日前完成详细协议,并尽快交割,完成支付,时间并不站在孙宏斌的一方面。
融创团队的尽职调查,时间够么?
融创目前停牌了,还不知道投资人对这笔交易的真实看法。如果大家担心过于激进,股东大会上会有很多反对票涌出。
而万达方面,也可能面临一个重大的资产交易障碍。
目前纳入交易清单的13个万达城,绝大多数还没有交付运营,即使交付的万达城中,还有相当体量仍处于建设状态。而且,像济南万达城、昆明万达城等,有的刚刚与政府签署投资协议,有的尚未开工。
与融创的交易,会不会触发与政府当初签订的投资协议中的违约责任条款,目前还不得而知,这要视具体的投资协议而定。
在交易中,万达用“四个不变”来打消地方政府的顾虑,也是为了安慰那些万达城的业主。
一些地方政府会不会公开站出来,反对这笔交易?大概率不会,因为地方政府一般不会如此风格行事。
但是,这样的交易,难免会损伤万达的商誉,以及在地方政府中的信心与信用。作为商人,买卖自由,但王健林应该对此有心理准备。
吃得下,消化得了吗?
此番交易,最让人震撼的是融创的魄力,但最让人担心的是这股魄力还能维持多久?
近几年来,这家地产公司完全停不下来“买买买”的节奏。
过去两年中,“并购王”孙宏斌在原有整体收购的思路上,增加收购部分项目的方式,主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露,其2016年就有多达16项收购,收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司,涉及资金595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中,有68%都来自收购。
仅2017年以来,融创就投资了链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城,以及今天公告的万达商业资产包。
初步计算,大约半年时间,融创中国在收购方面的计划支出近千亿元。而该公司在2016年的收购交易中,有一部分还会在2017年进行交割。如此大规模的支出,便带来一个问题,融创中国何以支撑如此庞大的收购盘子?
截至2016年末,融创中国的账面现金近700亿元,今年上半年,该公司的销售金额为1118.4亿元,其中权益合约销售金额770.6亿元。值得注意的是,融创中国近期一直处于高负债状态,2016年该公司的净负债率为121%。
从表面来看,融创中国此番收购万达商业的文旅项目,按照净资产来定价,十分划算,但值得关注的是,上述这些文旅项目大多处于很初期的状态,后期还需大量投入。由于这些项目将成为融创中国的并表范围,该公司长期负债结构令人捏一把汗。
资料来源:
孙宏斌出手335亿拿下76个酒店项目,万达离房地产又远了一步(36氪)
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