本文介绍了博主何君对房产市场的看法，以及关于广州面粉厂地块项目的分析。何君认为面粉厂地块项目的地价和房价对整个广州市场有重要影响，并预测该项目将带动广州房地产市场的复苏。他分析了该地块的地价、房价、潜在客户的反应以及开发企业的策略。此外，何君还谈到了广州房产市场的整体情况，包括其他区域楼盘的供应情况，以及购房者的需求。最后，他邀请有购房需求的人参加线下咨询活动。
何君认为该项目是广州房地产市场的关键项目，将带动市场的复苏。他分析了地块的各项数据、产品的底层逻辑以及客户反应等。
何君提到了广州房产市场的供应和需求情况，分析了不同区域楼盘的竞争力，并强调了购房者在当前市场下需要专业指导来做出决策。
何君邀请有购房需求的人参加线下咨询活动，提供一站式的购房解决方案，包括区域选择、楼盘选择、价格选择等。
大家好，我是何君，一个08年开始干电商，09年开始买第一套房，至今还持有上海广州7套物业，累计买入房产获利超过3000W＋，且一直坚持实体生意＋房产投资双轮驱动，厌恶高杠杆高风险的生意人。
也是一个2025年准备和大家一样的买房人，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，蛇年第一更直接写今年最头牌最顶级的项目保利面粉厂地块了，也是我的梦中情房，就不知道今年有没有好运能上车面粉厂。大家有关注面粉厂项目的小伙伴可以扫码加我微信拉你进面粉厂分享群。
过年期间停更了几天，倒不是说不知道写什么，我有大把选题，主要是不想那么卷，不想自己变成工作机器被工作绑架，我要的是驾驭工作而不是被工作驾驭，所以既没有更新也不愿意接新的流量进线，比起广州的其他友商我算是全市最佛系房产博主之一了，停了差不多1周了，今天开始恢复给大家更新，我也慢慢找回内容输出的状态。
今年由于特殊原因不是很方便出远门所以年假期间就近去南宁转了一圈，一到这个城市给我最大的感觉就是房子多，实在是太多了，这里的房子，一眼看过去我都怕。这里房子不仅小区多而且容积率高，南宁和广州一样几乎是平行的，同纬度的。所以有大量塔楼和超高层。这样房子本来就建的多，还往天上去建，给我的第一感觉就是这个地方的房价没什么希望了，无节制的输出供应，看的我头皮发麻，一个二线城市，搞那么多供应哪有那么多需求。
真的让我觉得以后可能只有北上广深杭这种一线城市的房价还能想象一下，其他这些地方的房子再谈房价，比的可能是谁家的贬值更少一点
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其实广州目前的供应量也是大的吓人，前几年开发的那些楼盘都还没卖完，2023年出让的土地转化出的项目可能销售进度还没到3分之一，2024年出让的土地马上2025年就要杀到战场了，全广州不管是主城区天河海珠越秀还是郊区南沙花都增城，都有大量的新房等大家去挑选。
可以说假如你有500万预算在广州看房子的话，可以看到你眼花缭乱。
不过广州好歹是4个一线城市之一，人口接近2000万，有产业，经济基本面强，肯定不可能像那些二线城市的房价一样，虽然比不了上海北京的强势，但是比起武汉长沙西安这些城市，真实的购买力数量和质量是要高很多很多的，广州缺的不是客户和资金缺的只是信心而已。
所以去年2024年底，GOV把压箱底的好货都搬上柜台了，除了表面的需要卖地回款，土地财政之外，还有另外的意思就是需要靠一个项目，一个爆款把市场做起来，就好像我们做电商做企业是一样的，一个店需要一个大爆款引流进来在转化到其他的商品上去，小米，苹果都是这个策略。
今天的内容不是分析这块地的数据和产品的，主要是聊聊我看的更底层的一些逻辑。思考的更深入一些。我认为南方面粉厂的地价和房价对广州整个城市的地价和房价都是起到带头作用的。
首先是地价，我说实话
这个地价我是觉得严重拍低了，保利简陋了，捡大漏了，用上海话讲就是捡皮夹子了。
总价看的还行，117亿，可以号称百亿地王，拿到全国去对比都是有排面的，北上广深好歹也是老牌一线城市，这么重要的项目卖到100多个亿，这个数字北上深的小伙伴听起来也会觉得广州还行，其他城市的朋友听到这个数字潜意识会觉得广州不愧是广州，广州的土地和房子就是值钱，一块地100多个亿，牛逼，广州的房子还是有稀缺性和金融属性的，会对这个城市的房价有莫名的崇拜。并且这个100多亿就算放在全国对比也能排进历史前20.这还只是一块宅地，并不是商业综合体。在2024年这么难的市场下，给其他城市和所有房企都打了个样，广州的土地还是极具价值的。
但是你看看单价，才6.6万，便宜了，实在是太便宜了，
这可是广州近10年出让的最好的地块，还叠加景观资源的，没有之一了，要知道北上深的好地块土地单价早就破10万了，特别是对比同时期的绿城小米徐汇滨江和辰嘉龙华地块，一个13.1万的单价，一个12.6万的单价，都是上海城市副中心非一线望江没有景观资源加持的地块，干到13万的单价，未来预计售价保本18冲刺20万的单价，我们这块超级核心的地块只卖出了6.6万的单价，便宜了实在是太便宜了。
所以当这个价格拍下来的时候其实对整个市场都是利空的，这个就相当于这几天deep seek对整个每股的冲击是一样的。首先打击到的就是隔壁珠江新城这些二手房，不管是一线望江的所谓有极度稀缺资源的汇悦台，广粤尊府还是二线看珠江公园的誉峰，观园这些，现在挂的价格都显得非常没有性价比了。然后就是2线的改善比如中海花城湾，枫丹丽舍，嘉裕公馆这些，4房还要卖3000万是不是要问一下现在谁还会花3000万买这样的房子，然后这些房子卖不动了依次的往下把压力层层的给到下面的各个板块和楼盘，好像房价还要重塑一遍一样。
其次就是现在市场在在卖的这些改善一手，不管是中海大境也好，观樾也好，还是南天名苑这些，只要超过1500万以上的产品基本都要看这个项目的定价了，到了1500以上的客户一定会想着汇悦台同款江景地价才6万多，开发商卖10万单价就有钱赚了，还是卷王保利拿的，这下我是不是也有机会捡漏万一到时候保利发疯就卖10万单价，还做那种120，140 的和户型，我岂不是1000来万出头就能卖到广粤尊府同款江景，越想越上头，这个时候看观樾也不香了，看天瑞也没劲了，看琶洲南都觉得是智商税了，1000多万2000万的预算都可以等一等面粉厂了，一下子把广州顶豪的上车门槛打下来了，比起汇悦台，广粤5000多万的上车门槛，感觉员村这里2000万就够了，相信我这块地这么高的热度其中这样想的小伙伴起码有一半。搞得保利都要出来辟谣了。
写到这里你是不是以为6.6万的地价真的是给大家送福利来了，保利准备在临江大道给你干个保利临江和颂或者保利天河雅郡吧，哈哈哈，还是太年轻了。
虽然6.6万的单价是捡漏了吗，但是2024年的年底能掏100多个亿拿一块地的房企全国找不出几个，这个时候还要和北上深去抢量，所以这块地是单价低总价一点都不低。保利在这里是要干大事情的不是小打小闹的。
6.6保利肯定是赚钱的，不仅赚钱，还把这块地的热度做到了超高的热度，试想要是这块地拍出来10几万单价，那不是明摆的给富豪准备的，刚需和改善家庭多看一眼都是浪费时间，失去了群众基础的项目除了高冷还剩下什么。
6.6的价格让我这样的屌丝性价比选手都跃跃欲试，何况珠城那么多置换家庭，缺购买力吗？一点都不缺，缺的是热度和激情而已。6.6万的地价直接把这块地推向了一个前所未有的高度，所以现在这块地的潜在意向客户已经排队拍到广州大桥了。这么大的热度和流量，这块地的销量是稳了接下来就看定价了。
我是这么认为的，这块地不管是从GOV,还是开发企业的角度，以及未来真正潜在买家的角度看这个项目都不能便宜卖。
具体价格预测我们这篇文章就不写了，避免给开发企业带来影响也避免我们账号受到影响，有需要具体了解的可以加我微信或者进我们面粉厂讨论群。
如果面粉厂卖便宜了，整个珠江新城的二手房价格还要往下去降，降到看上去卖2手比买新规一手划算为止，这个力度需要多大我不敢想，如果是这样的话，全广州所有的板块和楼盘都要轮动起来，珠江新城的房价是我可涨其他地方可以不涨，但是我跌其他地方要跌的比我厉害才行。这个就是广州的房价逻辑。
现在整个珠江新城的定价权都在面粉厂的价格上，你说作为我们都是有房有产一族，这种旗舰项目就算自己买不起它卖的贵一点对我们的房子也是利好，如果便宜卖了对所有房子都是降维打击，巨大利空。
