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【华创地产•袁豪团队】招商积余业绩预告点评:表观业绩同比下滑,但物管业绩表现稳定

地产豪声音  · 公众号  ·  · 2020-01-22 11:05

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袁豪 鲁星泽 曹曼   邓力

点      评

1 19年业绩2.6-3.1亿元,同比下降64-70%,源于18年非经常性损益较高


1月21日,公司预告19年归母净利润2.6-3.1亿元,较重组前同比下降63.8%-69.7%,较重组后同比下降69.1%-74.0%;主要源于:1)18年确认转让3个房地产项目的投资收益合计12.4亿元(非经常性损益),19年无同类投资收益;2)19年因投资性房地产公允价值变动收益较18年减少约2,468万元(非经常性损益);3)19年因进项税加计扣除等取得的其他收益较18年增加约2,481万元(非经常性损益);4)18年公司下属子公司天津格兰云天置业有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司及衡阳中航地产有限公司计提存货跌价准备3.0亿元,19年资产减值损失较18年减少约3.3亿元;5)19年利润总额较18年同期减少,因此19年所得税费用较18年减少约2.8亿元。


2 估算加回招商物业后扣非后业绩4.1-4.6亿元,预计业绩主要为物管贡献


公司19年归母净利润2.6-3.1亿元,中位数2.85亿元。其中,非经常性损益包括:1)18年公允价值变动收益1,183万元,19年较18年减少2,468万元,估算19年公允价值变动收益-1,185万元;2)18年其他收益-273万元,19年较18年增加2,481万元,估算19年其他收益2,208万元,因而非经常性损益合计1,023万元。剔除非经常性损益后,估算19年扣非后归母净利润约2.5-3.0亿元,中位数2.75亿元。而公司19年业绩中仅并表招商物业12月业绩,估算招商物业全年业绩1.8亿元(19H1约0.8亿元+19H2约1亿元),按线性估算1-11月招商物业业绩为1.63亿元,估算公司合并招商物业全年业绩后,19年扣非归母净利润预计约4.13-4.63亿元,中位数约4.4亿元。此外,3Q19中航物业实现净利润1.41亿元,而中航善达3Q19归母净利润1.38亿元,表明地产业务对业绩为负贡献,再考虑到地产业务财务费用较高,预计19年地产业务对业绩贡献仍较少、甚至负贡献,因而预计业绩主要为物业管理业务贡献。


3 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩望实现量质齐升


至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。此外,1月21日,招商蛇口公告中标雄安新区项目,中标金额:设计费9,500万元,项目管理费费率2.46%,安置房部分物业服务酬金费率4.8%,委托人自持的办公、商业部分物业管理服务酬金费率9.25%,办公、商业部分招商及运营管理服务酬金费率9.5%,这或将利好于公司非住宅物管业务。


4 投资建议: 表观业绩同比下滑,但物管业绩表现稳定,重申“强推”评级


中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。鉴于19年公司仅并表招商物业12月业绩而造成口径差异,我们下调19年业绩至3.0亿元(原预测4.9亿元),但维持19-20年合并后物管业绩预测为4.3和6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,我们维持目标价25.27元,对应20年物管PE37.5倍,重申 “强推” 评级。


5 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。

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华创地产研究团队

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袁   豪 房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽 房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼 房地产行业  研究员

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力 房地产行业  研究员

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

13918096573

鲁星泽   研究员

18390086688

曹    曼   研究员

13816593032

邓    力   研究员

19928735949



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