谁也没有预料到，2021年以来住建部督导的第七城会是
南昌
！逆势放松的调控政策刚出生，就被住建部痛批驳回！
毕竟前面六个需要督导的城市，要么是房价跳涨的一线城市，像上海、深圳；要么是万人摇的新一线城市，像杭州、无锡、成都、西安。
3月24日，南昌政府发布了《做大全市工业经济总量的若干政策措施》，这个看似跟楼市毫不相关的文件，其中里面有关房地产的内容，
我们捡重点说！
政策原文：推进大南昌都市圈居民购房同权进程。落实《大南昌都市圈发展规划(2019-2025)》,促进公共服务共享，推进都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇。大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；
在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
用大白话说就是：只要是包含在大南昌都市圈内的城市，
不管有没有南昌户口，都能相互买房！
当然，说是相互买房，但实际上是打开了周边城市购房者到南昌置业的大门，
其实就是放松限购！
这就像某一天，上海突然宣布：环沪城市可以直接到上海买房，刺激程度可想而知！
南昌都市圈包含多少城市对于本文来讲，其实不重要，但下面这些数据很重要！
根据2018年的数据，南昌市户籍人口大概为536万人，大南昌都市圈约1886万人！“同权购房”一旦放开，
南昌立刻获得近1400万张新房票！
政策原文：改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式。“因地施策”，采取多种土地出让方式进行供地。对“限房价”出让的土地，实行“限地价”出让机制；尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售最高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，
可申请年度5%以内的价格调整
；在我市重点发展区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等）视情
公开出让不限房价、地价地块。
大白话说就是：
抬高房价预期和继续画大饼！
重点就是5%的价值调整和重点发展区域。
关于整体房价预期的管理，其实很多城市都有一个既定目标，去年12月，社科院明确提出：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。
但明眼人都看的出，这个全国性的5%对于特定城市并没有太多意义，
而对于连续几年新房、二手房成交量下跌、房价稳中有降的南昌，真的算得上是一颗定心丸！
图源：南方+，某中介朋友圈截图，官方图中内容属假消息
因为重点发展区域≈有地可卖的区域
，文件的第一条就写了：加大重点新城建设的土地供应量，重点打造“高铁新城、空港新城、九望新城、瑶湖航空城”
有兴趣的小伙伴，可以自行百度地图一下这些重点发展区域的区位，或有更深理解！
政策原文：进一步完善住宅销售限价定价机制。
将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系；
对“非三限房”项目房价的管控，在符合条件下，可申请年度5%以内的价格调整空间。
取消限价=涨价，
所以这是一条百分百会让新房价格上涨的政策，也是笔者印象中第一个想取消限价的城市，南昌救市、托市的迫切需求可见一斑！
这里要多讲两句：新房限价到底合不合理其实长久以来一直是购房者热议的话题，
因为限价会催生两个现象：一二手倒挂和住宅品质下降！
一二手倒挂自然是喜闻乐见，明面上“捡皮夹子”的机会，也是不少城市新房市场活跃的源动力！
而住宅品质下降也是显而易见的，限价压缩着房企的利润空间，在这种大环境下，开发商自然会趋利避害的开发更过刚需产品，导致整个市场上高端品质住宅的稀缺，
再极端一些，甚至会导致某些项目的后期维权频发！
政策原文：完善商品房预售资金监管制度。对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%；由原来需达到项目办理竣工验收合格具备交付使用为止才可申请使用重点监管资金，调整为可根据项目工程建设进度分6个节点申请降低重点资金监管比例的方式使用监管资金。
同样是全国首例放松对于房企资金监管要求的城市，南昌的脑回路真的是清奇！
从去年开始，全国对于房企的三条红线、对银行信贷的两条红线都是在持续收紧，刚刚调控的西安，就是在房企资金管控上下功夫！
如果说前面三条还是情有可原，那放松房企资金监管就是在饮鸩止渴！
因为期房制度的建立本就充满了争议，而对于房企的资金监管就是对期房制度的补丁，维持整体楼市健康发展，保证项目按时完工交付，
是对购房者的极大保护！
这一点上有一个非常典型的例子，那就是西安，因为对于预证、资金监管不到位，西安的烂尾项目数量在全国都是数一数二的，即使五证齐全，
有些项目甚至烂尾十几年，购房者苦不堪言！
当然，南昌这次的调控文件，除了以上4条，还有很多常规操作。像大学生毕业不收社保限制购房、人才购房补贴等等，这里就不细讲了！
看完这四条，相必大家已经对于南昌的错误调控已经有了清楚认识！
南昌也算是为这次“放松未遂”承担后果，本来不在住建部监测名单上，
这回主动送上门了，列入房地产市场监测重点城市名单！
盖棺定论就是住建部说的：其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。
虽然“未遂”但是我们还是要聊聊南昌的
“放松”动机！
不同于全国楼市大趋势，南昌楼市寂静的不像话，就拿刚刚过去的2020年为例，南昌新房成交面积同比下降了约20%，二手房成交面积同比下降约17%！
而且到目前为止也没有好转迹象！
在此前易居研究院发布的《全国40城新建商品住宅成交报告》中，南昌2020年新房成交面积降幅最为明显，仅次于西安。
作为省会城市，楼市低迷到如此程度，真的是很少见的，
隔壁的长沙就明显混得比较好，还有十年前跟南昌实力相当的合肥，也是风生水起！
其实原因也很简单，即使作为省会城市，南昌的城市实力还是有些不足的，没有强力产业支撑、没有大量人口导入，没有国家级规划利好！
比如15个副省级城市中，没有江西；5个计划单列市，没有江西；9个国家中心城市，没有江西！
作为江西省会，南昌更应该在这些方面下功夫，加强产业、争取规划，学学长沙，把房价压制到了1万出头，房地产繁荣就是水到渠成的事情，
