链家报告：北京二手房均价3月中旬涨至6.76万

“317”新政后，北京房价会跌吗？

“预计未来市场将会出现明显降温。”3月19日，房地产中介公司链家发布报告指出，参考过去的经验和上海深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落。不过，本次调控的市场利率水平低于2013 年，市场预期也比当年更加强烈，市场的反应还需进一步观察。

链家数据显示，北京楼市3月量价持续急涨。2017年春节后，北京市成交量持续攀升，截至3月第二周，成交量达4849 套，环比增长9.3%，已接近2016年最高值；价格方面，已达到67621 元/平米，环比上涨2%，较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

北京市房价的上涨，主要原因还是供小于求。据链家分析，均价的持续上涨，一是因为学区房领涨，且高单价拉高全市均价结构性上涨；二是供需不平衡导致全市范围的普涨。

供需失衡的具体表现是：目前底层客户迫切想要快速签约，但现在贷款周期延长，导致同时身兼买卖双方身份的“夹心层”不确定性增强，不敢买也不敢卖，房源最有可能在这一部分断链，需求旺盛但有效供给不足，资源稀缺带来的供需矛盾价格上行压力大。据链家估计，目前北京的客户中，70%以上为换房群体。

成交量的上涨，主要在于刚需重返市场。链家指出，经过几轮的调控，购房者对政策效果的观望期也越来越短，2016 年“930”政策后房价并未出现实质性回调，部分刚性需求开始返回市场，包括首次置业、学区置换、面积升级或交通、区位升级的置换，其中换房需求的表现尤其明显。

“购房者对政策的观察期已经大大缩短，接受能力越来越强。”链家指出，对于北京市2016年出台的“930”楼市调控政策，消化周期仅用了一个多月。

链家数据显示，“930”政策后，成交量急剧下滑，但从2106 年11 月底，成交量开始缓慢回升，客户看房活动开始活跃，从2016年12月开始，带看量就已经恢复到“930”政策出台前的最高水平；成交量则在春节后集中爆发，2月成交11627 套，3 月第二周成交4849 套，已接近2016 年最高值。

北京“317”楼市新政要点有三：“认房又认贷”、提高二套房首付比例、缩短按揭贷款年限。据链家分析，2013年4月北京曾经出台过“认房又认贷”的政策，结束了北京连续13个月市场上行的态势，当月价格出现2.1%的下跌，随后涨幅较前期收窄，直至2013年年底流动性的收紧，在成交量上出现了连续近十个月的萎缩后，价格开始出现实质性回调。比如2014年9月二手房均价较5月下跌12.8%。

值得注意的是，“317”新政出台也在流动性趋紧的背景下。在国内经济平稳、美联储加息的背景下，金融去杠杆和地产防风险仍是当前政策重心，央行维持流动性紧平衡态度不变。■