前几天，天府新区发布了最新一版的城市规划，各种讨论的声音此起彼伏，对此，我们进行了比较详细的解读分析。
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天府新区最新规划解读，凉凉or更强？！
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按照新版规划，天府新区主要的城市开发区域分为四个组团：华阳组团、总部商务区组团、成都科学城组团、文创城组团。
这四个组团基本上就囊括了直管区所有的城建开发，不管是产业引进，还是人口导入，都在这个范围之内进行。
从组团的定位和能级来看，它们也是有高下之分的，商务区组团＞科学城组团＞华阳组团＞文创城组团。
每个组团之下，又细分了很多的楼市板块，根据我们的划定标准来看，
直管区现阶段大小板块有19个，可供选择的新房有60多个。
对于不太了解直管区的购房者来说，看起来简直就是一头雾水。
今天我就准备用一篇文章来为大家梳理这19个板块的新房项目，每个板块的价值也会进行一次排序，如果你2023年要在天府新区买房，看完基本上能做到心里有数。
提前给各位预告一下，今天文章有点长，建议转发收藏后，慢慢看！
01 商务区组团
天府新区前后6次规划，只有商务区的变化是最大的，基本上每调整一次，范围就要扩大一圈。
在最新的规划之下，商务区组团已包括了9个板块，而最开始的商务区仅仅只是天东这一片。
这个也比较好理解，核心区的土地已经卖得差不多了，想要继续发展就必须借力。
这9个板块，按照价值大小，可以这样排序：
天东=天西＞麓湖湖区＞麓湖公园区＞锦江生态带=麓山＞天府前湾＞锦江生态带南区。
1、天东和天西
天东和天西一起构成中央商务区的核心部分，其价值是整个天新最大的。
最密集的地铁线路、最优质的教育资源、各种大型商场和企业总部，全都落地在这两个板块。
天东起步最早，最开始它叫秦皇寺商务区，从2014年就开始开发，目前土地已全部出让，每块地都已名花有主。
想在天东买房，目前只剩3个选择，万达1号、天投未来城、中海天府里。
万达1号
性价比最高，兼具自住和投资价值，只剩最后3栋高层没开，35-37栋，最近刚公布了户型图，建面134、154、214平。
按照万达一贯的操作，这3栋楼估计也是挤牙膏式地卖，上批次清水1.7-1.8万，基本就是刚需资格才有机会。
天投未来城
的节奏明显就要快很多，短短3个月就把星颂组团全部推出，目前小户型全部卖光，还剩洋房185平，小高层194平，精装2.9万。
紧接着，未来城还将推出四期产品，建面180-250平，户型进一步做大，价格估计和星颂差不多。
中海天府里
也开发得差不多了，前面卖的组团已陆续交房，现在还剩几套领峯组团205平，精装3.5万，后面就只有11#、12#两块地了，卖完收摊。
中海天府里
天西起步虽然比天东晚一点，但能级却并不比天东差多少，尤其是住宅产品上，清一色的高改大平层。
新房供应和天东差不多，也只有3个楼盘，招商时代公园、卓越永利云翠、卡地亚花园城。
招商时代公园
撑起了天西的一片天，天西最牛的产业规划，最多的住宅供应，唯一的大型商业都由招商一力承担。
现在57#地块开出来的房源基本上卖完了，后续多久开盘还不确定，性价比最高的55#地块还有两栋楼没开，说是要修成现房卖，价格估计会有所上浮。
而其他地块目前还没有消息，总之以后在天西买房，大概率只能在招商里面选。
卓越永利云翠
是天西唯一现房销售的项目，只有两栋楼，开盘后在渠道的带领下，目前剩余房源也不多了，188平，600-640万。
卡地亚花园城
最近稍微有点消息，网上看到它的住宅用地挖机进场了，至于会不会修房子来卖，就要看它心情了。
2、麓湖湖区
麓湖湖区打造时间更早，2009-2010年拿地，比天新成立还早了4、5年，是南门乃至整个成都的标志性板块，房子又好又贵。
麓湖的房子完全不愁卖，不管面积多大，总价多高，开盘就清盘，成都无敌。
湖区麓湖自己打造的楼盘都卖完了，后面新组团还没消息，现在只有几个蹭麓湖IP的楼盘在卖，德信、信达、人居、远达。
德信麓湖云庄
基本上卖完了，
信达麓湖左岸
在卖叠拼，178-300平，精装600-1000万。
人居麓湖林语
还有高层和叠拼，高层158-196平，370-420万；上叠185平，650-700万，下叠283平，800-920万。
远达去年4月拿地，最近刚公布案名
麓湖云邸
，建面133-275平，限价23950元/平，要加精装卖，估计均价2.7万左右。
3、麓湖公园区
公园区现在纯麓湖打造的项目，随着浔岭的楼王清盘，就没得了，剩下的就是建发、天健和保利。
建发观塘映月价格比较贵，单价超3万，但开年市场回暖后，卖得挺好，现在还有130-195平，400-600万，房源也不算多，后面还有6栋没开。
天健麓湖天境凭借过硬的产品力，也收获了一大批拥簇，还有143平，450万，175平，520-550万。
保利天府时区价格便宜点的高层都卖完了，现在还剩178-205平大户型，520-640万，叠拼213-315平，600-900万。
4、锦江生态带和麓山
锦江生态带基本上是和天新同频发展，14年后就进入高强度开发，目前北区已发展得非常成熟，地铁、商业、学校全部配齐，入住率也较高，是一个纯居住板块。
因此，这里在售楼盘相比之前选择已经不算太多，并且主要以大户型为主。
西派融城
精装2.6万还算有点优势，奈何户型太大，拔高了总价，开盘后就一直在顺销，现在还剩176-238平在卖。
建发天府和鸣
也只剩不到20套房源，建面160平，精装2.8万，总价460-470万。
华润天府和鸣
就全剩底跃了，218平，365万，282平，410-450万。
另外还有一个
佳兆业印月
，纯叠拼产品，建面200-280平，但由于开发商暴雷，项目已经停工很长一段时间，到目前还未进行一次开盘销售。
最后剩下的就是两个网红盘，川发和恒大，户型相对小点，目前还没有任何要取证开盘的消息。
川发天府上城
川发天府上城
只剩和园组团最后7栋小高层，上批次清水1.3-1.4万，按照现在这个趋势，很有可能要修成现房卖，到时候多半会有一定溢价。
恒大天府半岛
之前传出2月开盘，说是推出6期64栋2单元，建面112-126平，上批次七期精装才1.25万，剪刀差很大，但开盘计划又搁浅了。
至于麓山板块，随着花千樾的清盘，现在已是一个纯二手市场，以大平层和别墅为主，不太适合刚需人群。
5、天府前湾
天府
前湾起步比锦江生态带更晚一些，以前这里叫做万安南，以沈阳路为界，主要开发以北区域，随着中央法务区和前湾规划的出台，才开始逐渐开发以南区域。
相比生态带来说，前湾有产业规划，距离商务区也更近，因此开发商拿地毫不手软，这里已成为目前天新楼盘最集中的区域，产品也极为丰富，涵盖刚需和改善。
沈阳路以北有4个楼盘，以南有8个楼盘。
麓府大院
在卖合院别墅，总价千万级，龙湖九里熙上还有少量119平户型，总价260万，以及373平的中叠户型，总价500万。
万科星耀天府
纯改善的高端大平层，户型大，总价高，目前已是准现房，还有175、203、252平户型，总价500、670、700万。
另一个是产投在21年12月拿地的项目，案名
融城启元
，目前还没有开盘消息，清水限价22918元/平，加精装卖，预估均价2.6万左右。
目前沈阳路以南的楼盘几乎全部都在走刚需路线，开发商知道，前湾现在还比较荒，限价的走高使得做高端产品不会太好卖，所以你能看到大量楼盘还有100平以下的户型。
中海天府合印
显示还有房源在售，建面92、113、133平，总价220、270、310万，后续还会推出4-6栋。
永惠在这里拿了两块地，分别是
盛世锦都和盛世名邸
，锦都目前在售98-126平，总价210-290万，后续还会推出5、6、10栋，名邸还未开盘，户型已公布，建面117-143平，清水限价22000元/平。
天府麓里
当前在卖105、119平户型，总价230万、250-260万，后面还剩两栋没开。
中海天府麓湾
在卖95、100、122平，精装优惠后价格是2.4-2.6万左右。
保利璟园
在卖两种户型，128平，290万，140平，340-360万。
奥园麓语one
是前湾南区当前唯一在售大户型的项目，已是现房，还剩两个户型，158平，350万，175平，430万。
最后就是天投在22年10月拿的两块地，目前还未公布任何楼盘信息，两块地限价分别是22000元/平和26000元/平。
6、锦江生态带南区
在生态带北区开发完成后，南区是近两年才走入购房者视野的，目前来看，整个南区还处于开荒阶段，楼盘稀少，其板块价值要远落后于其他板块。
如果要在这个板块买房，尽量往北买。
当前这里只有两个项目可供选择，一个华润，一个合信。
华润天府九里
在最南面，周边现在除了地铁外，啥都没有，买它一定要做好长期打算，在售三个户型，108-116-133平，精装2.3-2.5万，总价250-280-300万。
合信
这块地是和绿城桂语江澜同时拿的，都有人才公寓，限价都是17700元/平，合信人才占比78%，在目前的环境下，也是妥妥的高性价比，多半人才就要选完，剩下的估计也是走开发商摇号，买到的难度较大。
02科学城组团
科学城组团的价值整体略逊于商务区组团，它的核心功能是科技研发，是成都未来高精尖产业的聚集地，地产开发不是它的主旋律，所以大型商业较少。
整个板块价值最大的是环兴隆湖一圈，其次是东部、北部，最后才是西部、南部。
其价值排序如下：兴隆湖湖区＞兴隆湖东=兴隆湖北＞兴隆湖西=兴隆湖南。
1、兴隆湖湖区
兴隆湖湖区是科学城组团开发最早的区域，拥有优质的学校和优美的自然生态，就地产价值来看，北岸要高于南岸，北岸目前已无新房可售，剩下的住宅供应集中在南岸和东岸。
观澜8号和9号
还有房源在售，观澜8号的套三户型，建面116-126平，总价260万左右，套四户型建面141-161平，总价320-340万。
观澜9号剩余房源主要是117平套三，总价285万，145平套四，总价300万。
独角兽岛
也有住宅供应，从目前释放的消息来看，打造的都是临湖豪宅，户型建面180-280平。
天投还有一宗未开发的住宅用地
，占地172亩，虽然地价只有3600元/平，但按照现在市场环境来看，即使开发成观澜8、9号一样的产品，价格也不会太便宜，不用抱有太高期望。
2、兴隆湖东=兴隆湖北
兴隆湖东、北，略晚于湖区开发，但因为和湖区距离很近，后期的产业引进、住宅开发基本上做到了和湖区同频，也是整个兴隆湖周边住宅供应最集中的区域，目前东区开发比北区更为完善。
东区的住宅几乎都是尾盘，中铁悦鹿府定向销售之后，可供选择的楼盘只有龙光天瀛和鹿溪樾府
，这两个楼盘都只剩大户型，龙光天瀛剩140平户型，精装总价350万左右，鹿溪樾府只有172平户型，精装单价2.5万。
相对来说，北区住宅供应就要多一些。
中铁卓著和中铁卓越时代城
都是由中铁开发，卓著更偏改善，最近刚取证，推出建面118-143平户型，总价270-370万；卓越时代城兼具刚需和首改，户型跨度较大，建面88平，200万，建面107平，240万，建面118平，280万，建面143平，360万。
同户型的价格区间几乎一致，捡不到什么便宜。
人居越秀和樾林语
体量很大，4个地块加起来有150多亩，目前已全部取证，小户型卖得差不多了，剩下小高层建面137-183平，380-480万左右，叠拼180-240平，450-680万。
清凤鹿溪源
是东区和北区唯一定位高端大平层的楼盘，清一色的大户型，目前在售193-375平，总价400-900万。
3、兴隆湖西=兴隆湖南
兴隆湖西、南区域是科学城组团开发最晚的片区，无论是资源投入，还是住宅供应都非常少，目前只有西区引进了华西医院天府院区，地铁1号线终点科学城站也到此为止，其余配套就几乎为零。
兴隆湖以西还稍微有点购买价值，以南则是完全不建议考虑，买在南区的还是投资客居多。
西区有三宗住宅供应，分别是人居和天投，但目前都没有对外销售。
人居云曜林语
21年6月拿地，可能会在3月开盘，推出105-126平，限价22550元/平，要卖精装，价格还会上浮一些。
天投的两地块现在还没有任何消息。
