北京晨报6日报道说，重庆连续两周新房成交超万套，有人打飞的去买房。

重庆，除了让人垂涎三尺的火锅外，还有“良心房价”。近三年来，重庆的GDP增长速度领跑全国，荣获“三连冠”，可是重庆的房价却波澜不惊。

“网红市长”黄奇帆卸任重庆市市长的消息传出，却让不少外地人开始把目光投向了这座山城。连续两周，重庆的新建商品房成交均超过万套。

“元旦飞去认购了一套，最近大家还看到什么好盘吗？”2016年年底，当全国楼市在一直加码升级的调控中渐渐冷却的时候，重庆的房地产市场开始火热起来，一波苦恼于限购的一线城市购房者最早嗅到了机会。“重庆现在房价1万出头，首套房首付只要20%，如果买一套80平方米左右的两居室，二三十万就能买一套。”看惯了北京、上海单价动辄8万、10万的住宅，北京市民王女士按耐不住内心的激动。

近两周成交激增

有了这一波外地人的助力，近期重庆楼市的成交确实有了明显上涨。

根据易居研究院智库中心的统计数据显示，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，而至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，在随后包含元旦假期的一周，成交面积更是多达129万平方米，达到近期成交量的最高值。

从重庆整个2016年成交的面积来看，2016年至2017年这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和10月份全月的成交。

虽然近期成交量大增，但是成交均价并没有出现明显的变化，价格在7600元/平方米上下浮动。成交均价上没有浮动，但开发商的预期已经有所变化。

重庆市民杨女士国庆节期间看了一套别墅，昨日却突然接到开发商的涨价电话，“涨了近50万。”元旦从上海去重庆买房的刘先生也表示，看了一个江北区的楼盘，近期也每平方米涨了1000元，“听说渝中区有一个盘，300多套房，有1500多户认筹，现在开发商已经停止认筹了。”

黄奇帆卸任后，重庆的房价……

“重庆房价会一直缓涨，五年内翻番”是网上流传的黄奇帆卸任感言里的，还不确定真假。

如果多了解一下经济政策，就会知道黄奇帆的手段和他一的些创新政策对房价有多重要了。

重庆的GDP增长，多年来一直居于全国前列，特别是自2014年以来，连续取得经济增速全国第一的殊荣，这与黄奇帆深厚的财经功底、卓越的发展远见、执着的发展创新和高超的运营管理是分不开的。

但是，重庆房价的上涨速度远远不及其GDP的增长速度。与同时期的京沪深等重要城市的房价增长相比，重庆的增幅，还不如以上三个一线城市的零头。

黄奇帆所采取的政策主要是管住开发商。在9月下旬一次政府工作会议上，黄奇帆宣布计划关掉1500家“空壳”房地产公司，一般指从事与房地产无关行业的公司。

征收房产税，并且对土地拍卖管理严格，要求投标者预交高额的竞拍保证金。这样可以防止出现所谓的“地王”——开出极高的价格拿地，然后利用价值被抬高的土地作抵押进行贷款。

神奇的25%理论。坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要。“要求每年房地产固定资产投资不超过全市固定资产投资的25%，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”

黄奇帆对房地产的调控是一个系统工程：

1、市场＋保障”双轨制的住房供应体系，大规模建设以公租房为主体的住房保障体系。重庆现在的保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。所以重庆的保障房居然会出现供过去求的情况。

2、土地调控。政府在供应土地时，不要做房价推高的“推手”，而要做稳定房价的“砝码”。政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3。

3、力求住房供求的平衡。

4、税收。黄奇帆提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，里面就包含税收的调节作用。在重庆，低端有保障，就是建公租房不收相关的税费；中端有市场，就是在税费方面有适当优惠；高端有约束，就是对别墅或者高级公寓等豪宅征收房产税。

所以，重庆的房价都是各种手段调控后的结果，如果上面的这个“系统工程”被改动了，重庆还会成为“楼市中的一股清流”吗？

那边厢，深圳房价连跌4月

根据最新的数据显示，2016年12月深圳一手住宅共成交2161套，成交面积达21.8万平方米，环比分别下降26.0%和24.5%，全年新建商品住宅成交面积降至417.9万平方米，同比下降37.2%，成交套数降至4万套，同比下降39.1%。

而价格方面深圳也是连跌了3-4个月，12月均价为54946元/平方米，环比微跌了0.1%。其中龙岗区跌幅最狠，环比下跌14.8%。

这样一组数据显示，楼市调控正在按照之前设计的道路，也就是价稳量跌，先量变再质变的方向不断演变。而限购限贷中，跟风盘往往下跌最惨烈。

炒房资金退出的需求最强，于是很多人来问，是不是表明楼市要跌了？对此，财经作家齐俊杰的看法是：这一切还都没到时候，目前的这些数字并不能说明太多问题。

一切都只仅仅是个开始

以下是齐俊杰的观点：

一手住宅本就不好卖，之前开发商宣传的那些日光盘本就非常扯淡，大部分都是跟银行倒贷，或者虚假销售被理财公司买走了。要不就干脆胡编一个数字，事后也查明，有些公司只卖出30%不到，就告诉售罄。

所以这种故弄玄虚夸大了成交面积，导致了之前的成交量虚高。而严查虚假营销之后，开发商怎么也得老实一阵，于是这些障眼法暂时都撤掉了，成交量暴跌下来是正常的。

再加上限购和限贷的作用，预计明年成交量肯定逐月下降，每月降幅都会在10%以上，直到成交量降到调控前的1成左右，市场才完成了冰封的作用。估计这个过程会很快，大概明年年中就能完成。而在这个过程中，也是逐渐改变大家预期的一个过成。

由于房地产之前从来都是只涨不跌，调控从来都是只喊不动，所以大部分人都会觉得这次仍然只是说说而已，不会下死手调控。我们看到各开发商各中介门店，还是有不少客户，这是什么？

股票市场上告诉我们这些人就是来抓反弹的，4000点跑了，5000点跌了，跌到4000点又杀回来准备抢个反弹，号称是千金难买牛回头。所以未来一年抢反弹的人都会络绎不绝，这些人也构成了市场的主要成交量，但总体上成交会越来越少。直到大家发现反弹抢错了，抢反弹也被套了。

更多的楼市投机者会选择等待，从而冰封楼市成交。而根据历史经验，当成交量冰封后的3个月，价格才会开始真的松动。

那么价格呢？

在楼市成交量降到谷底之前，房价不会有明显下跌，特别是一线城市。个别案例肯定有，跟风盘肯定有，但总体来看仍然是稳定。大家仍对政策松动抱有幻想，想着某一天经济不行了，就又该刺激楼市去库存了。

不是这样吗？当然不是！

2016年我们付出的教训不小，本想用楼市去库存拉动经济，但却看到了三个方面的恶果！

1、民间投资根本不启动，房地产开发商高价卖房子之后根本不开工不拿地，都挤到一线城市去了。所以本来库存严重、地卖不出去的三四线城市还是库存严重，财政也还是没收入，而不愁卖的一线城市却出现了巨大的泡沫，居民杠杆上升过快，威胁金融安全。

2、我们一年大概GDP总量67.67万亿，增长7%计算，大概增量不到5万亿，但却产生了10万亿的楼市销售，和7万亿的银行贷款。换句话说根本已经不是楼市在拉动GDP增长了，而是负债在拉动，楼市拉动经济作用已经没有了。

换句话说，给我一张10块钱，给你印一张50的人民币假币，这活肯定有人铤而走险。但郭德纲的相声说，你给我一张100的，我给你印一张50的，保证跟真的一模一样。他是不是坑我呢？有人还想不明白这个问题吗？

3、楼市高位套现，威胁汇市安全。楼市涨起来这一年半，也是外汇储备大量流失的日子。大量富裕阶层套现楼市，换汇离开。

如果把中国经济看成一个赌场，进门换筹码也就是美元换成人民币，然后上桌玩牌。结果发现大家都赚钱了，而且玩楼市的人赚的最多。赚的有多少呢？甚至连赌博的人自己都没想到。就好比玩老虎机，把把赢！已经赢得这辈子不劳动都够吃够喝了，于是很多人都开始拿着自己盆满钵满的筹码换成现金离开赌场了。

所以这就提出一个问题，你这里是赌场呢还是粥场，是要赚钱呢还是被人家薅羊毛？现在我们想到一个好办法，玩老虎机的币，不能参与其他的游戏项目，整个赌场的筹码想往外换，也必须受到管理。

所以，楼市的作用在一线城市泡沫的影响下，已经失去了。楼市已经变成了金融产品，再涨只能风险越来越大，所以我们才看到这次痛下杀手，对于楼市集中整治。

至少明年一线城市不会再涨了！至于后年涨不涨，主要看说过的话能兑现多少，比如各大城市都承诺增加土地供应，发展住房租赁市场，建立长效的房地产调节机制。

如果这些话兑现一半，楼市掉头向下，走出长期下跌趋势大概也就是这两年的事了。所以这个楼市只涨不跌的强预期怎么破！我们说的都挺好，关键看做到多少。起码从这次调控来看，做的真心不错，一轮一轮的调控，力度甚至超出了想象！2016年底的工作，还是要客观的点个赞的。

21财闻汇综合自：北京晨报、齐俊杰看财经 （ID qijunjie82，作者齐俊杰）

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