房价怎么走？历次调控后不同城市房地产市场反应

楼市的雷霆调控说来就来，未来房产价值会如何？目前市场普遍的观点认为，本轮楼市热潮将进入降温周期，并且此次的周期会比以往更长。

纵观近年来中国房地产市场的历次调控，无论是2011年的“国八条”，还是2013年的“国五条”，政策收紧后市场短期降温都很明显。

2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台，政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，2011年9月呈现下跌趋势。

2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购。从市场表现来看，成交量方面，50代表城市成交量迅速回落。5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增转降，金九银十有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。

中国指数研究院近日发布报告认为，考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。

不过，由于各个城市自身存在的需求的差异性使其在面对政策调控的过程中呈现出多样化的反应。

1、投资投机比重较为显著的城市（如上海周边、环北京区域等）：量价波动明显

前期涨幅过快，交易量中外来投资客占比过重的城市因政策效应导致投资资金迅速撤离，会使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。

这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达七八成，将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。

2、资源稀缺供需矛盾长期存在的城市（如北京、上海、深圳等）：高位小幅回调

供需矛盾较大且短期内土地供应不足的城市，由于有不同层次的需求托底，再加上前期土地供应不足，买卖双方对房价长期看涨的预期依然存在。

从本次政策对此类城市的调控来看，以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态，此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策，市场的反应也难以超出基于历史经验的预期，但高位向下小幅震荡已在所难免。

3、需求透支过快、土地供应分化的城市（苏州、南京、合肥、郑州等）：成交量回落明显

该类城市在实质性加大土地供应力度的前提下，市场买卖双方的预期将得到有效改变，使恐慌性的需求强度逐步减轻。

从土地供应端的调控来看，苏州、南京、合肥等城市也体现出不同的政策取向。苏州、南京此次调控政策又在之前的限购基础上进行了升级，表明这些地区的需求非常强劲，超出之前的政策预期。对于这样的城市此次出台的调控政策并未涉及加大土地供应的内容，仅体现为限地价，难保后期不出现继续趋热的可能性。因此，后期从供应端加码具有较大的必要性。而合肥、杭州、郑州、福州等城市的政策明确表明加大土地供应力度的决心，这对市场上买卖双方预期的转变将起到至关重要的作用。

4、需求稳定且后期供应充足的城市（成都、济南等）：量价调整有限

该类城市在此轮市场行情中整体并未出现快速上涨的情况，城市整体仍处于去库存的状态。因此，对城市房地产的调控也仅局限于部分城区，住房供应充足的基本面短期内不会发生变化。

同时，该类城市购房的外来需求较为有限，再加上政策调控主要集中于局部区域，力度也较小，市场对政策的反作用力也非常有限。成都、济南、南宁等城市在此轮也加入到政策调控行列主要还是城市内部小范围过热的问题，在市场预期改变后期政策力度加大的可能性也较小。

（编辑：李博）