如果想要回答如何处置不良地产的问题，就要先回答正常的房产是如何变成不良的。不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。
第一类就是涉及违规、违建、超建的房产。
这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款，变成不良。
在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续，在不良资产市场上有这样一群专业人士，他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门，他们能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案，我们称之为咨询公司，遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。
第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。
比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。
第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。这种以民营企业投资的地产项目居多。
比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。这种不良房产项目在强二线城市比较常见，比如杭州、苏州、青岛等，甚至早年在上海、北京也有类似的案例。
在这种情况下，通常有两种办法可以解套：一是有一个强大的信用主体介入（ 比如央企、国企、四大资产管理公司等）作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后债权人解除查封，项目从而可以重新启动，重新开发或者盘整后再销售，资金逐渐回笼，按比例偿还债务；第二是债务重组，投资方打折收购所有债权，再由投资方与债务人谈判，给债务人一定的期限，如果债务人能够盘活项目实现现金流，则投资方获得债权投资的收益，如果债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项目所有人，再寻找对房地产开发、运营熟悉的操盘手来盘活项目。此类不良房产的处置关键在于解决复杂的债权债务纠纷，资产定价更加容易，操作更加市场化，起码不用和规划等相关部门打交道。
第四类则是由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境的。例如,一个南通包工头曾在上海周边城市拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，即建豪宅，于是，在湖边造了很多大别墅，500㎡-1000㎡一栋，均价2万/㎡，一栋别墅在1000万-2000万之间。要知道，在当地市场上，能够买得起2000万别墅的都是超高端客户，这种客户特别挑剔，不仅挑产品，挑设计、还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价、做不了这样的豪宅，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。最后只好把部分别墅推倒或者重新分割成为200㎡的别墅，还送100㎡的院子，一栋别墅400万，因为买400万别墅的人针对的是中产客户，更讲究性价比，所以销售的比较快，从而盘活了整个楼盘。
第五类纯粹是基于市场原因导致的不良。
如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。这样的不良房产，关键就是看资产价格有多便宜，只要收购的成本够低，慢慢卖，也总是能消化完的。
第六类包括上述五种原因的重叠或者交叉，形成不良的原因更为复杂。
对于这种情况，也需要更全面、更复杂的综合解决方案。
