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【滨江集团(002244.SZ)】新增土储质量较高,销售边际改善明显——动态跟踪(何缅南/庄晓波)

光大证券研究  · 公众号  · 房地产  · 2024-11-12 07:00

主要观点总结

本报告主要关注滨江集团在杭州的房地产销售情况、财务状况及未来展望。报告指出,滨江集团在杭州销售表现优异,流量榜单、权益榜单、全口径榜单均位居第一名。同时,公司在销售、财务和拿地能力方面都有稳健表现,但面临一些风险和挑战,如销售和拿地不及预期、项目交付结算不及预期等。

关键观点总结

关键观点1: 滨江集团销售表现优异,在杭州房企销售榜中位居第一。

报告指出,滨江集团在全口径销售额方面表现突出,特别是在杭州的销售表现稳固,市场份额占比高。

关键观点2: 滨江集团财务状况稳健。

截至24年三季度末,公司财务稳健,短债可控,在手货币资金充足。

关键观点3: 滨江集团拿地能力较强,新增土储质量较高。

公司在2024年以竞拍方式获取了12宗土地,全部位于杭州,新获取土地质量较高。

关键观点4: 滨江集团面临风险和挑战。

销售和拿地不及预期、项目交付结算不及预期等风险可能影响公司的业绩和未来发展。


正文

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报告摘要

事件:

据克而瑞数据,2024年1-10月,滨江集团于杭州房企销售榜流量榜单、权益榜单、全口径榜单均位居第一名。


点评:

十月销售表现优异,24年新增土储质量较高,预计全年业绩或小幅承压

前三季毛利率延续下滑,业绩表现承压:

2024年前三季,公司实现营收407.8亿元,同比下降12.1%,其中单三季度营收165.8亿元,同比下降14.4%,截至三季度末公司合同负债1351亿元,较23年末下降5.6%,待结算资源整体充足,后续结算收入增速或有压力;公司综合毛利率为10.4%,同比降低4.6pct,其中单三季度毛利率为11.7%,同比提升1.2pct,毛利率或因结算结构影响边际企稳,整体仍保持承压;公司归母净利润为16.3亿元,同比下降34.0%,其中单三季度归母净利润为4.7亿元,同比下降44.1%,前三季业绩下滑主要因结算规模和毛利率下滑等影响,四季度公司将加速结算,预计全年业绩或小幅承压。


十月销售表现优异,杭州销售龙头地位稳固:

2024年1-10月,据克而瑞数据显示,公司累计实现全口径销售额922亿元,同比下降30.3%,其中10月份单月销售额120亿元,同比增长18.9%,环比增长54.6%;在杭州,公司实现全口径销售额603.7亿元,同比下降41.4%,杭州销售额占公司全部销售额比重达65.5%,同比降低12.4pct,其中公司在杭州流量(操盘口径)销售额380亿元,权益销售额306亿元,均位居杭州房企销售榜第一位,杭州销售龙头地位稳固、品牌优势显著,有利于持续发挥规模效应,优化运营成本。


拿地能力较强,24年新增土储质量较高:

据公司公告,2024年1-10月公司以竞拍方式获取了12宗土地,全部位于杭州,总建面96.3万平米,累计投资额269亿元,平均楼面价2.79万元/平米,拿地销售比为29.2%,拿地适度积极,新获取土地质量较高,约76.6%投资额集中于杭州核心市区(滨江、西湖、拱墅及上城区),销售流速保障度更高。2024年10月9日,杭州出台楼市新政宣布新出让住宅用地不再设置新房限价要求,为公司在核心市区的销售定价提供更多空间,在平衡流速的基础上,有望兼顾利润率提升,有利于加速业绩回升。

短债可控,财务稳健:截至24年三季度末,公司一年内到期的非流动负债及其他流动负债较24年中期末合计下降15亿元;在手货币资金291亿元,较24年中期末提升27亿元,可有效覆盖短债;扣预后资产负债率59.1%,财务稳健。


风险提示: 销售及拿地不及预期、项目交付结算不及预期、市场下行超预期等。

发布日期: 2024-11-11







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