叶依梦：美国自有产权公寓物业管理法的演变及其对我国的启发｜《民商法论丛》

作者简介： 叶依梦，北京大学法学院博士研究生。

文章来源： 本文原载于《民商法论丛》第77卷，为方便阅读，注释从略，建议阅读原文。

摘 要： 美国自有产权公寓物业管理法经历了从合同法到财产法再到团体法的变迁。最初，为解决合同相对性原则下物业继受人受限制性规定约束的问题，美国法院创造性地运用了源自英国财产法的约款制度；随着美国社区治理的民营化改革，业主协会愈发强大，推动美国自有产权公寓物业管理法向团体法演变。在团体法框架下，美国法通过明确物业费支付义务的独立性、保障业主协会自治的组织法基础以及构建业主协会决议的司法审查制度，保护业主合法权益。美国经验启发我国应当明确业主受其未签订的物业服务合同约束的理论依据，指导科学立法；认识业主组织形式的工具性价值，为业委会履职提供法律保障；支持业主通过监督物业服务合同，加强业主自治。

关键词： 社区治理；物业管理；物业服务合同；约款；民营化

我国住宅物业服务合同的主体问题，即签订主体和约束主体分离的问题，是我国物业服务合同法律构造的难题。物业服务合同一般由开发商或者业主委员会签订，在司法实践中，业主常以其未签订物业服务合同为由拒绝受合同约束。虽然我国《民法典》规定依法订立的前期物业服务合同和物业服务合同对业主具有法律约束力（第939条），但是约束力的理论依据并不明确。

我国学界对业主物业费支付义务的依据存在争议，主要有三种观点：第一种观点主张业主作为合同当事人或第三人向物业服务人支付物业服务费，其中合同当事人说具体包括委托代理、法定代理、合同概括转让、集体合同和框架合同等不同学说；第二种观点主张业主支付物业费的义务来自建筑物区分所有权，有学者认为前期物业服务合同中的物业费支付义务为房地产附随义务，有学者则主张物业服务合同属于“物上之债”；第三种观点则建议应当以业主团体为合同主体，由业主团体向物业服务人支付物业服务费，业主则向业主团体支付物业管理费。

美国实行建筑物区分所有的住宅形式被称为自有产权公寓（condo-minium）。该住宅形式在美国起源于20世纪30年代，在20世纪60年代迅速发展，并成为美国当前最常见的住宅形式之一。截至2023年，美国约有36.5万个共同利益社区（以自有产权公寓为主）业主协会，覆盖7550万居民（占比30%）。在自有产权公寓发展初期，美国法学界面临开发商与购房人之间关于购房人向业主协会支付物业费的约定如何约束后续买受人的问题。美国法院超越合同法框架，运用财产法上的约款制度（covenant）奠定了自有产权公寓的私法基础。随着政府民营化改革的推进，美国物业管理法逐渐转向团体法，使业主协会成为社区治理的重要主体。研究美国物业管理法的发展历史，对解决我国当前物业服务合同主体认定难题、提升我国物业管理融入基层治理的法治化水平具有借鉴意义。

本文除引言和结论外，包括四部分：第一部分梳理美国法院运用英国法上的约款制度，奠定美国自有产权公寓私法基础的历史；第二部分总结市场和政府共同推动业主协会的形成和发展，以及业主协会的壮大对美国物业管理法向团体法转型的影响；第三部分运用功能主义比较方法，分析在团体法路径下，美国物业管理法如何平衡业主个体和集体利益；第四部分总结美国经验，提出完善我国物业服务合同构造的启示。

自有产权公寓在美国是市场而非法律的产物。20世纪30年代，美国许多大型开发商开发了高档的自有产权公寓。在这些高档住宅项目中，开发商持有海滩、道路等公共部分的所有权，业主则享有专有部分的所有权和对公共部分的地役权（easement）。为实现小区公共部分的可持续运营并减轻自身运营费用，开发商每个购房人的契据（deed）中都规定小区将设立业主协会，业主应当向业主协会支付物业费。

为确保房屋继受人也履行支付物业费的义务，开发商还在契据中约定“业主及其继承人、受让人”（heirs，successors，and assigns）也受契据的约束。然而，当时的美国法律并未明确规定这些约定能否如开发商所愿起到约束继受业主的效力。如果将物业费支付义务视为合同义务，那么根据合同相对性原则，它只能约束与开发商签约的购房人，无法约束房屋的继受人。这会导致开发商的安排落空，自有产权公寓的发展将面临严重法律障碍。美国法院没有采用合同法的思路，而是转向了英国财产法的约款（covenant）制度。

（一）约款制度概述

1.约款的两种类型及其随地移转的理论依据

约款是以合同的方式调整私人土地利用秩序的役权制度（servitude）。虽然“约款本质上是一种合同”，但与合同只能约束原当事人不同，约款可以“随地移转”，（run with land），约束原当事人及土地继受人。约款包括两类：在普通法上可执行的约款（covenants enforceable at law），称为不动产约款（real covenant）；在衡平法上可执行的约款（covenants enforceable at equity），称为衡役权（equitable servitude）.这两类约款在功能上存在重叠，都旨在让私人之间有关土地利用的限制性约定约束未签约的土地继受人。二者的主要区别为救济方式：不动产约款通过损害赔偿进行救济，衡役权则通过请求禁令执行约定。

不动产约款能够随地移转，是因为它附着（attach）于允诺人持有的不动产产权（estate）上，并随着“产权相对关系”（privity of estate）的变更而转移。根据普通法，租约创设了两种独立的法律关系：第一种是合同关系，约束签订租约的当事人；第二种是产权相对关系，约束对不动产享有利益的当事人。当承租人转让（assign）整个租约时，受让人虽然没有和出租人建立合同关系，但通过取得承租人的租赁产权和出租人建立产权相对关系，也因此受附着于产权相对关系的不动产约款的约束。与租赁协议转让不同，如果承租人仅对外转租（sublease，次承租人的租期短于承租人的剩余租期），受让人不受不动产约款的约束，因为承租人并未将自己的租赁产权（以及附着于其上的不动产约款）对外转让，而是为受让人创设了新的租赁产权。

衡役权取消了产权相对关系的要求，为私人提供了更简便的控制土地利用的法律工具。根据1848年的Tucker v. Moxhay案判决，受让人取得不动产时如果知悉约款存在，则该约款随地转移给受让人，即使原当事人之间不存在产权相对关系。美国法院对衡役权随地移转的理论依据，存在两种观点：第一种是合同理论（contract theory），即将衡役权视为衡平法上可执行的合同；第二种是役权理论（easement theory），即将衡役权视为附着于土地的财产权益（interest in land），对知悉的土地继受人具有约束力。目前，美国财产法学界的主流观点是役权理论。

2.不动产约款随地移转的构成要件

不动产约款可以创设负担或者利益。例如甲和乙是邻居，乙允诺其土地仅用于居住用途。对于甲及其继受人而言，该允诺是一项利益；对于乙及其继受人而言，该允诺则为一项负担。

不动产约款的负担随地转移的构成要件包括：（1）约定必须采取书面形式；（2）原当事人必须具有约束继受人的意图；（3）不动产约款的负担关涉土地（touch and concern the land），即负担与不动产的使用存在关联；（4）原当事人之间存在平行相对关系（horizontal privity of estate），即原当事人对土地具有一定的控制力；（5）土地继受人与原当事人之间存在垂直相对关系（vertical privity），即土地受让人通过买卖、继承或赠与取得原当事人全部的土地权利；（6）继受人必须知悉该约定。其中，对于第5个要件，英国法只认可租赁关系（lease）中原当事人满足该要件；美国法则扩大到转让关系（grant），但如果原当事人只是邻居，则不满足相对性要求。

不动产约款的利益随地移转的构成要件相对简单，只需要满足书面形式、当事人意图、利益牵涉土地以及垂直相对关系四个要件，而且对垂直相对关系的认定较为宽松，继受人可以取得原当事人全部或部分土地权利。

3.衡役权随地移转的构成要件

衡役权也可以创设负担或者利益。衡役权的负担随地转移的构成要件包括：（1）书面形式或存在社区规划方案；（2）当事人意图；（3）负担关涉土地；（4）继受人在取得权益前知悉该负担。衡役权的利益随地转移则仅需满足书面形式或存在社区规划方案、当事人意图、利益关涉土地三个要件。

（二）美国法院在自有产权公寓中运用约款制度的困难及其克服

美国法院运用英国传统上的约款制度论证物业费义务随地移转时，遇到了两个构成要件方面的法律障碍。

第一个法律障碍和“负担关涉土地”（touch and concern the land）要件有关。出于对土地自由流转的偏好和对土地继受人的保护，传统上英国对关涉要件的定义十分狭窄，仅限为物理意义上的关涉，即只有限制不动产利用的消极允诺才会关涉土地，而积极允诺（允诺人为需役地的利益为某事）则不关涉土地。如果遵循英国法传统，则物业费支付义务并不关涉土地，也不能随地移转约束继受业主。

美国法院没有拘泥于英国法传统，而是通过目的解释扩张了关涉要件的内涵，认可物业管理约款随地移转的效力。1938年的Neponsit案是美国首个全面探讨并认可物业费约款效力的重要判例。该案中，Neponsit自有产权公寓开发商对外出售房屋时，在契据中规定了业主及其继受人向（未来设立的）业主协会交纳管理费的义务。被告通过司法拍卖购买了Neponsit的单元房，Neponsit业主协会根据契据诉请被告支付管理费。纽约州法院采纳了Bigelow教授的观点，扩张了“关涉”的内涵：关涉是指允诺影响不动产的价值，如果不履行允诺减少不动产权益的价值，则该负担关涉不动产；反之，如果履行允诺增加了不动产权益的价值，则该利益关涉不动产。该解释使自有产权公寓的物业费支付义务被认为关涉不动产，从而能够随地移转。因为业主对共有部分享有地役权，为了实现业主对共有部分的权益，共有部分必须得到维护。业主允诺支付管理费维护共有部分，如果业主不履行该允诺，将降低共有部分的权益价值。

第二个法律障碍和书面要件有关。在美国自有产权公寓发展初期，由于缺乏配套登记制度，开发商需要在每份契据中加入限制性规定，以约束购房人及其继受人。但是，开发商难免疏忽而在个别契据中遗漏了限制性规定，此时购房人及其继受人是否仍受限制性规定的约束，引发了很多纠纷案件。按照英国法传统，约款必须采用书面形式，如果购房人和开发商之间没有书面约定，购房人就不受限制性约款的约束。这会导致开发商的目的落空，不利于维护社区整体价值，并在业主之间埋下纠纷隐患。

为解决该问题，美国多数州的法院创设了“默示互惠役权”（implied reciprocal servitude）。“如果开发商展示了给小区设立统一限制规定的社区规划方案（general scheme of development），多数法院会判决根据衡平法默示设立了衡役权。在默示互惠役权规则下，小区中的每个单元都负有限制规定的负担，都享有限制规定的利益。任何单元所有人都不能违反限制规定，任何单元所有人都有权强制要求其他单元所有人执行限制规定。”1925年的Sanborn v. McLean案是运用默示互惠地役权，认定购房人知悉并受社区公共规划限制的典型案件。在该案中，开发商开发了含有91个单元的住宅小区，但是开发商只在53份契据中明示规定了居住用途限制。被告购买了其中一个没有规定居住限制的单元房，并在房子后院修建加油站。小区其他业主作为原告诉请颁发禁令禁止被告修建加油站。针对被告提出的没有书面限制性规定的抗辩，密歇根州最高法院认定开发商设立的限制为共同限制，虽然被告取得的契据中没有规定居住用途限制，但他对于用途限制应当知悉（inquiry notice），因此也受居住限制的约束。

从合同法走向财产法，美国法院解决了自有产权公寓发展的合法性危机。约款制度确立了自有产权公寓中物业费支付义务等允诺随地移转的效力，为20世纪60年代美国自有产权公寓的蓬勃发展以及各州成文法的颁布提供了普通法依据。在法律适用中，美国法院没有拘泥于英国传统规则，而是创造性地扩张解释关涉要件的内涵，并通过对“知悉”的解释突破约款必须采用书面形式的限制。

虽然今天美国自有产权公寓的法制已十分成熟，法院可以直接判决业主负有支付物业费的法定义务，开发商也只需在出售房屋前登记包含全部限制性规定的小区公告书（declaration），就能约束购房人及其继受人，但是财产法理论在个案中仍发挥指导作用。例如，在一个案件中，自有产权公寓中的娱乐设施对外开放并向公众收取管理费，业主对娱乐设施仅享有可撤销的许可权（license）。法院认为虽然小区公告书（declaration）规定管理费随地移转，但是娱乐设施的继受人不能请求业主协会缴纳娱乐设施管理费，因为该管理费不关涉需役地（不支付管理费不影响其他业主的财产权）。又如，当社区发生重大情势变更（如建造工厂业主搬出、金融危机业主抛弃房屋）时，业主对过时的社区共同规划方案不知悉，因此不受相关限制性规定的约束。

美国物业管理法从财产法走向团体法，是在更广阔的社会治理范式转变的背景下发生的。20世纪前半叶，美国郊区涌入越来越多的人定居，导致郊区土地利用存在哈丁公地悲剧：每个人都有动机高密度开发土地，如果人人随心所欲，社区环境质量将恶化。为避免公地悲剧发生，有必要在郊区建立共享公共服务的集体产权（collective ownership），以提高公共服务效率和改善生活环境。但是，这种集体产权的建立需要经过私人住户的一致同意，这在实践中很难实现。解决该难题有三种方案。

方案一是政府推行分区规划（zoning）。分区规划最早由美国纽约州在1916年推行，随后普及全美。分区规划是政府利用公权力调整土地利用方式，限制私有土地的自由利用，维持社区特色和价值。分区规划存在以下问题：（1）属于公权力，无法在市场上进行交易，导致土地利用效率下降；（2）注重整体，难以考虑美观等细节；（3）在市一级进行，通常涵盖多个住宅小区，不同住宅小区的居民之间存在利益冲突；（4）政府在提供公共物品和服务方面的效率较低；（5）房产开发往往先于城市建制（municipal incorporation），购房人的预期可能在政府成立后落空。

方案二是私人之间订立约款，即通过在每份契据中加入限制性规定，开发商对土地利用进行集体控制。约款可以实现类似分区规划的功能。例如，美国得克萨斯州休斯顿市至今未建立分区规划制度，但通过政府参与执行私人之间的契据，休斯顿一些运行良好的私人社区也实现了其他城市通过分区规划实现的目标。但是，约款制度存在以下问题：（1）私人执行约款可能存在“搭便车”的问题；（2）约款固定在书面合同上，难以处理涉及主观判断的事项，如美观标准；（3）约款由开发商在建造房屋前拟定，随着时间的推移可能会过时，阻碍土地的有效利用；（4）对于已完成开发的住宅小区，需要获得全体业主的同意才能将约款写入业主的契据。

方案三是由业主协会管理社区。业主协会是开发商在自有产权公寓等共同利益社区中设立的业主组织，主要职责是执行约款、为小区提供维护维修服务并收取物业费支持业主协会自管。业主协会规制私人土地利用，不仅克服了分区规划或者私人约款的上述缺点，而且在提供公共物品和服务方面更为高效。学者Nelson总结了业主协会的八大优势：对小区更全面精细的控制；业主协会的自我决策；灵活出售进入权（right of entry）或者改变土地用途，提高土地利用效率；更有效地提供公共服务；积累社区的社会资本；地方宪政实验；实现真正的分权；顺应市场经济的调节。

第三种方案，即业主协会管理社区的方案最终胜出。20世纪60年代以来，美国开始出现大量的自有产权公寓和业主协会。很多美国学者对业主协会产生和发展的原因做了研究：Nelson将业主协会的产生和发展归因于三点，即符合美国的民主传统，顺应美国政府民营化改革，以及美国公共服务需求激增与财政危机之间的矛盾；Mckenzie则将原因归结为开发商的逐利性、政府受财政因素驱动对业主协会的鼓励支持，以及业主对自有产权公寓住房形式的青睐三方面；Wayne Hyatt强调政府在业主协会设立方面的积极作用，因为在“很大程度上，开发商设立业主协会是为了符合市政土地利用管制的要求”。这些研究表明，业主协会的发展和壮大，离不开地方政府的大力支持。加利福尼亚建筑业调查数据显示，影响县级私人社区普及率的因素中，地方政府的财政能力和土地成本方面的因素约占2/3。美国政府之所以支持业主协会这一“私人性政府”的发展，是因为业主协会既可以减轻政府提供公共服务的财政压力，也可以实质性增加政府的税收收入——政府向业主收取房产税，但不负责社区的公共服务；业主通过向业主协会缴纳物业费，享受业主协会提供的公共服务。相比直接增税的方式，政府通过物业费向业主隐性增税受到的阻力要小得多。因此，20世纪70年代以来，受财政状况的影响，美国许多地方政府愈发重视调整土地使用政策，以适应由业主协会自管的自有产权公寓等共同利益社区的开发。

业主协会成为美国社区治理的重要主体之一，不仅促成“社区组织结构、地方政府、土地使用控制和邻里关系的悄然变革”，也促成了美国物业管理法的构造模式从财产法到团体法的转变。美国第一代自有产权公寓法（1960s~1970s）确立了区分所有产权结构的合法性，明确私人对抽象空间的所有权（air right）、开发商规定的约款随地移转等财产法规则，在业主协会治理结构方面侧重限制个别业主的行为；第二代自有产权公寓法（1970s至今）则侧重自有产权公寓业主自治结构的完善，增加披露条款和消费者保护条款，防止自有产权公寓开发商和业主协会滥用权力损害业主合法权益。

物业费拖欠、业委会决定撤销纠纷以及业委会是否具备诉讼主体资格，是我国物业管理纠纷案件的常见类型。下文将采用功能主义比较方法，分析美国在团体法下平衡业主个人和业主协会集体利益的三个法律制度：明确物业费支付义务具备独立性；州法为业主协会执行和修订约款提供组织法保障；业主协会决议的司法审查制度。

（一）物业费支付义务的独立性

在美国，业主向业主协会支付物业费，业主协会则根据年度预算确定物业费。为保障业主协会运作和小区管理的正常进行，美国法律或者小区公告书会规定业主支付物业费的义务独立于业主协会提供物业管理和服务的义务。许多法院也判决支持物业费支付义务的独立性，认定业主不得以对业主协会不满意为由单方面拒付物业费；不满意的业主仍负有法定义务继续支付物业费，业主必须通过协会内部争议解决程序或者通过对业主协会的独立诉讼或反诉，得到救济。关于物业费支付义务的独立性的法律依据，有两种来源。

第一种是强制会员制下的支付会费义务。“业主协会收取物业费的权利基础为强制会员制。”一些地方政府要求开发商在小区公告书中规定业主的强制人会义务，以确保业主协会维护公共物品的资金来源。该观点适用于美国大部分的自有产权公寓，因为“大部分业主协会实行强制会员制”。但是它不能解释实行自愿人会制的自有产权公寓中，业主为何仍负有支付物业费的独立义务。例如，在Allen v. Timberlake Ranch Landowner Ass'n案中，一审法院认定业主协会为自愿性协会，因此业主不负有支付物业费的义务。二审法院推翻一审判决，认定“支付物业费的义务并不取决于协会的成员资格，而是来自小区公告书中的默示约款”。如果（1）小区属于共同利益社区，如自有产权公寓，且（2）小区公告书规定为管理共有部分和执行约款而成立业主协会，但没有规定业主协会有权收取物业费，业主负有向业主协会支付物业费的默示义务。《财产法（第三次）重述：役权》第6.2条也区分了业主的义务与业主的会员身份，根据该条，“共同利益小区的显著特色在于单元房业主负有维护共有财产或设施，或者支持业主协会活动的义务，无论业主是否使用共同财产或设施，或是否同意加入协会”。

第二种是随地移转的约款义务。在团体法下，“复杂的约款制度和旨在修订和执行约款的治理结构”共同构成美国自有产权公寓的法律基础。物业费义务是一项随地移转的财产法义务，由开发商在小区公告书中进行规定并登记。作为财产法义务，业主不能以对业主协会提供的服务不满意为由，拒绝支付物业费。

（二）业主协会履职的组织法保障

美国业主协会的主要职责是执行约款、为小区提供维护和维修服务、收取物业费。业主协会组织形式的选择，影响其执行约款、管理小区的效率。例如，公司化的业主协会，可以依法以自己的名义开立银行账户、取得财产等；非法人团体则需要通过其他方式达成相同目的，如以协会董事会成员的个人名义开立银行账户、设立信托基金或独立公司代持不动产。公司化的业主协会可以根据州的公司法开展线上会议，非法人团体在章程未规定的情况下开展线上会议则缺乏法律依据。

虽然美国大多数学者和专家支持将业主协会公司化，但是美国现行法对业主协会的组织形式没有统一规定。根据《自有产权公寓统一法》，业主协会可以采用“营利或非营利公司、信托、有限责任公司、合伙、非法人团体或其他州法规定的任何组织形式”。美国大多数的业主协会采用公司或者非法人团体的组织形式，但有时开发商也会选择信托或者合伙形式。业主协会的组织形式具有较强的地域性，如佐治亚州法律规定业主协会必须采用公司形式，马萨诸塞州则大多采用信托形式。

业主协会对组织形式的选择，受各州组织法完备程度的影响。信托制只在马萨诸塞州流行，是因为该州在历史上就以信托构建小区治理结构，信托法制比较成熟。公司在大多数州比非法人团体更受欢迎，是因为各州都有自己的公司法，业主协会可以利用各州现行公司法的规则，弥补有关自有产权公寓成文法和判例法方面的不足；相比之下，美国大多数州有关非法人社团的法律不够成熟，只有少数州有非法人社团成文法。

如果州物业管理法对业主协会有特别规定，那么业主协会也可以选择其他组织形式。例如，在加利福尼亚州，业主协会可以采取非营利公司或者非法人团体的形式，非法人团体协会也能行使加州公司法授予非营利公司的权利、享有诉讼主体资格、非法人团体协会董事享有有限责任保护，加州法律还通过强制保险对非法人团体协会成员提供一定程度的有限责任保护。

（三）业主协会决议的司法审查制度

自有产权公寓中的约款限制了业主对财产的利用，为了防止开发商或业主协会滥用约款制度损害业主个体权益，美国法对约款效力建立了审查标准。一般认为，约款可以分为两类：第一类是业主协会成立前的约款，通常由开发商在小区公告书中规定，并在售房前进行登记；第二类是业主协会根据多数决通过或修正的约款。美国法院通常推定第一类约款有效，除非条款违反公共利益或者宪法基本权利。因为初始购房人同意受约款约束，后续购房人则根据约款随地移转规则因知悉而受约束，执行这些约款也可以保护购房人对执行小区规划方案（common scheme）的信赖利益。第二类约款则不适用推定规则，业主协会负有证明此类约款具有合理性或者符合商事判断标准的义务。《财产法（第三次）重述》融合了上述观点，第3.1条规定无理地、不合理地增加基本宪法权利的负担，或者违反公共利益的限制性约款无效。

虽然美国法对约款效力审查标准有所规定，但是在司法实践中，法院通常倾向于支持约款的效力，这导致开发商和业主协会制定的不合理的约款很容易通过司法审查，业主的合法权益难以获得保障。为此，一些学者建议颁布业主权利法案（homeowners bill of rights），明确约款必须和促进小区经济、美观、健康或安全有合理的关系，不得侵犯业主的宪法和法定权利。一些州也对法律进行修订，规定约款的内容控制，如业主协会不得规定禁养宠物，但可以对养宠物进行合理限制。

（一）科学立法需要理论指引

约款制度是美国自有产权公寓法律的私法理论基础，它不仅解决了物业费支付义务随地移转的问题，还为各州自有产权公寓法律成文化提供框架性指引。美国法院在应用约款制度时并非照搬英国传统法规则，而是在理论上有所创新，使这一古老制度在新的住宅形式中焕发新生。理论创新主要体现为两点：（1）美国法院采纳学者观点，将“关涉”要件的内涵从物理意义扩大到允诺影响不动产价值，从而使物业费支付义务符合关涉要件；（2）美国多数州的法院认可在自有产权公寓中，衡役权可以通过社区规划方案默示设立，豁免了传统衡役权的书面要求。约款制度也引导自有产权公寓法律的成文化。例如，小区公告书、小区规约等文件具有随地移转的效力，开发商的登记义务、卖方对相关文件的披露义务等规则都是围绕约款制度中的“知悉”要件构建的。

我国现行法规定物业服务合同对未签约业主具有约束力，但其理论依据尚不明确。虽然这种实用主义的立法思路有助于争议解决，如我国法院通常依法不支持业主以其未签约不受物业服务合同约束的抗辩，但理论依据的不明确可能增加物业流转的交易成本、侵害物业继受人的知情权。具体而言，在前期物业服务合同场合，按照合同相对性原则，开发商依法必须在买卖合同中包含前期物业服务合同，因此至少在理论上物业买受人通过签订买卖合同也同意受前期物业服务合同的约束。为了避免业主以不知情或不自愿为由否定前期物业服务合同约束力，当前一些物业公司不仅与建设单位订立前期物业服务合同，还会和单个业主另行订立内容一致的前期物业服务合同，这增加了物业公司的经营成本。有的地方（如北京）为了避免纠纷，要求备案的前期物业服务合同的主体为购房人（业主）和开发商选聘的物业服务企业。现行法没有规定二手房买卖合同必须包含物业服务合同，签订买卖合同不能得出二手房买受人自愿同意受物业服务合同的约束的结论。在普通物业服务合同场合，虽然通说认为业主受业主大会或业主委员会选聘物业服务人的决定约束，但是对于决定做出后的新业主，其受约束的方式缺乏明确法律指引，从而存在新业主是自动受约束、因知悉受约束（新业主是否负有查询义务，出卖人或业委会是否负有披露义务），还是要签订承诺书同意受约束的问题。

借鉴美国自有产权公寓的法律经验，我国应明确物业服务合同约束力的理论依据，完善相关法律法规和司法解释，推动物业服务合同签订和履行的规范化、标准化。科学立法应当以保障业主知情权、降低交易成本和减少诉讼纠纷为目标。结合现有理论学说和业主团体非法律主体的现状，作者提出以下三种可能方案。

方案一，遵循委托代理或合同概括转让说，完善物业服务合同的披露制度。建议在二手房买卖中实行与新房相似的物业交割法律制度，确保业主知情权，但可能增加交易成本和法律纠纷。该方案的缺点是交易成本较高，而且可能增加因卖方或物业公司操作不规范导致的法律纠纷。

方案二，采纳房地产附随义务说，明确物业服务合同之债的随物移转属性，完善物业服务合同的登记制度。当前，我国许多地区都要求开发商或者物业服务人向地方物业主管部门备案物业服务合同，但是没有提供明确的公示查询机制，也没有明确登记推定买受人知悉合同内容的法律效力。建议通过修改法律规定，明确物业服务合同备案的公示制度和法律效力，降低卖方交易成本，保障买方知情权，减少诉讼纠纷。该方案和美国约款制度最相似，缺点是约款制度或者与约款功能相近的大陆法物上之债理论在我国并无坚实的理论基础。

方案三，采纳利益第三人说、集体合同说或者框架合同说，学界应深化理论创新。美国法院通过目的解释和理论创新，放宽约款随地移转的构成要件，使其符合自有产权公寓发展需要。当前，利益第三人理论无法解释业主受物业服务合同约束的依据，而对集体合同或框架合同应用于物业服务合同的研究刚刚起步，关于集体合同和框架合同与个别合同的关系有待明确。学界应当结合我国物业管理规范和实践对相关理论进行改造，为后续的立法和司法奠定基础。

（二）认识业主自治机构组织形式的工具价值属性

在美国，业主协会的组织形式是“促进社区成员之间财产关系运作的工具”，不同的组织形式会影响业主协会执行约款的效率。只有少数州规定业主协会必须采用公司形式，大多数州允许业主协会以公司、非法人团体、信托或者合伙等组织形式开展活动。组织形式的选择，主要考虑各州组织法的完备程度：在马萨诸塞州，信托制业主协会很流行，因为该州有丰富的信托制业主协会实践和完善的法律依据；在其他州，公司制业主协会更受欢迎，因为业主协会可以利用各州的公司法填补自有产权公寓成文法的空白；非法人社团业主协会在大多数州不流行，因为只有少数州有专门的非法人社团法。当州法对业主协会作出专门规定时，如赋予非法人团体业主协会诉讼主体资格、规定非法人团体协会董事实行有限责任、实行强制责任保险为业主提供有限责任保护等，将减弱业主协会法人化的吸引力。

不同于美国自有产权公寓业主自治成熟的情况，我国住宅小区业主自治力量较为薄弱，物业服务企业在小区治理中长期处于主导地位，导致业主和物业之间矛盾纠纷频发。为保护业主的合法权益，我国很多学者建议赋予业主团体法律地位（法人或者非法人组织），为业主自治提供制度保障，理由包括：有助于引入有关组织体的规则和治理结构，“从根本上纾解业主自治之困”；有助于满足业主团体以自己的名义签订合同、开设银行账户、开具发票、参加诉讼等社会实践的强烈需求。但是，美国经验以及我国一些业委会运行良好的成功案例表明，主体化并非优化住宅小区治理结构的必要条件。法律应当为业委会履职提供保障，包括解决业委会成立难问题；探索完善业委会的职能，满足其起诉应诉、签订合同、开立银行账户等现实需求；完善物业服务法律制度，实现业委会对物业服务企业的合同控制；健全对业委会的履职监督机制，依法保护业主的合法权益等。在扫清上述法律障碍的基础上，业主团体的组织形式可以由各地探索最适合当地的发展路径，无须全国统一。

（三）立足本土社区治理结构完善物业服务管理法律关系

在美国，业主协会作为社区治理的重要主体，被形象地称为私人政府，为住宅区提供传统上由政府提供的公共物品和服务。业主协会的产生固然有开发商逐利性的因素，但是其发展和壮大与美国政府的鼓励和支持密不可分。具体而言，20世纪六七十年代，美国自有产权公寓普及，恰逢美国政府民营化改革。彼时，日益发展成熟的业主协会自主地向公共治理和公共服务领域拓展，形成私人政府。地方政府出于减轻财政压力的考虑，对这些私人政府大力支持，通过行政许可、给予税收优惠等方式推动业主协会的建立，从而将更多的社会治理事务转交由私人政府完成。例如，堪萨斯城对放弃市政垃圾回收服务的业主协会给予每户金钱退款补偿（trash rebate program）。又如，美国地方政府会在分区规划中要求建造共同利益社区，并将配建公共设施、设立业主协会作为开发商取得建造许可的条件。这种模式使得开发商负责建设公共设施，业主协会负责后续维护，从而减轻政府的财政负担。在这一社会背景下，美国物业管理法构造走上了团体法道路，并强调对由业主团体所执行和修正的约款（小区公告书、业主协会决议等）进行法律规制。

我国政府在住房市场化改革后，终止公房制度和单位制，主动撤出对物业的直接管理，但随之而来的民间补缺力量主要是物业服务企业的专业管理服务，而非业主自治团体的志愿服务。而且与美国政府鼓励业主自治不同，我国“立法者潜在的理念始终认为，业主自己无法管理好小区的共享资源，必须由政府作为小区共享资源的供给者，共享资源才能得以维持，小区业主的福利才能保证”。这导致我国政府虽然不再承担物业管理直接责任，但延续了公房时期的管制思维，将解决物业纠纷作为行政事务加以对待——房地产行政主管部门长期通过管理物业服务公司间接管理居民家庭，并依托行政化的居委会监督指导物业管理工作。换言之，虽然居委会、业委会和物业服务企业是我国住宅小区建设和治理的三驾马车，但是在实践中，三驾马车中“普遍‘跑’起来的只有居委会与物业两驾”，业主委员会则存在成立难、运作难、换届难、备案难以及监督难等问题。

改善我国物业管理法律关系，应当在党建引领下加强业主自治，强化业主大会和业主委员会制度这一我国当前物业管理融入基层社会治理的薄弱环节。一方面，政府应当减少对业主自治不必要的干预，健全业主大会和业主委员会制度及其实施；另一方面，鉴于我国业主大会和业主委员会不太可能发展成为美国式的私人政府，且我国规模庞大、业主众多的住宅小区更适合由物业服务企业提供专业化管理服务，我国实现业主自治不应追求像美国那样的强大业主团体，而应鼓励支持业主通过加强合同监督来提升物业管理水平。具体而言，政府可以根据实践中物业服务合同纠纷情况，吸收实践中物业服务合同的创新规定，对物业服务合同示范文本进一步细化，如规定物业服务人不得随意更换项目负责人、将满意度调查结果作为续签条件、物业服务人支付履约保证金、明确物业服务人资料移交清单等条款。通过细化合同条款，业主可以使物业服务合同真正发挥制约物业服务企业的作用，预防和解决物业服务合同从签订、履行到终止各环节的纠纷矛盾。

建筑物区分所有是当前许多国家和地区的住宅所有权形式。业主在区分所有权下既受到关于不动产使用的限制性规定的约束，同时需支付服务费用用于建筑物的维修保养。这些规定并非由政府制定，而是私人主体之间的约定，通常只对当事人产生约束。然而，由于业主人数众多，物业会发生流转，很多业主并未实际参与规定的制定。对于这些未签订规定的业主受其约束的原因，不同国家和地区的法律存在不同的解释。

美国自有产权公寓物业管理法构造经历了从合同法到财产法再到团体法的转变。首先，美国法院运用财产法上的约款制度奠定了自有产权公寓发展的私法基础。约款本质上是一种合同，但和合同不同，约款可以随地移转。美国法院通过对约款构成要件的扩大解释，认定物业费支付义务具备约款随地移转的效力，从而让未签约的业主也负有支付物业费的义务。美国各州也围绕约款制度的构成要件，结合自有产权公寓的特点，将相关内容成文法化。其次，在政府民营化的潮流中，美国政府大力支持业主协会的发展，促成业主协会成为社区治理的重要主体，业主协会的壮大也促使美国自有产权公寓立法关注业主团体规制方面的内容。

研究美国物业管理法构造的演变，在制度移植方面的意义可能有限，因为我国并无类似约款的法律制度，我国住宅小区的治理结构也和美国以业主协会为主导的治理结构有较大差别。但是，美国比较法经验启发我们应当立足本土住宅小区治理结构，进行理论创新，并用理论指导司法和立法活动。一方面，我们作为成文法国家，已经在法律中明确规定业主受其未签订的物业服务合同的约束，但理论依据不明确，导致物业流转时新业主要经过何种程序方可受合同约束，并不清楚，进而导致业主在物业服务合同纠纷中经常以不知情、未签约为由拒绝受物业服务合同的约束。另一方面，在我国现行物业服务人为执行者的治理结构下，完善物业服务合同效途径。法律制度，加强业主对物业服务人的合同监督，是业主实现业主自治的有效途径。