曾经中国最大鬼城之一，如今限购、限购再限购

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作者：天风宏观团队  来源：解局北京

用数据说话，从一个鬼城的蜕变看中国城市化的进程和房地产市场基本面的演进。

郑东新区，建于2000年，距离郑州市老城区仅隔一条中州大道。一直到2013年，郑东新区的特点都是空置率高，少有人居住，到了夜晚漆黑一片， 所以曾和内蒙古鄂尔多斯康巴什新区被媒体并称为“中国最大鬼城”。

不过，到了2014年，郑东新区开始有了改观，冷清不再。从2014年起，郑东新区商品房已经基本没有严重压库存的情况。2014年之后，郑东新区达到出售条件的商用、民用的房子基本售罄，核心区住宅入住率超七成。新老城区分界线也成为了郑州市房价的分水岭： 西边老城区房价基本在一万以下，而东边新城区则在1.5万以上。

郑东新区不仅了脱掉“鬼城”的帽子，还带动了整个郑州市的房地产销售和投资：2014年以来郑州的房地产投资、销售增速快于全国整体水平，房价稳中有升。

第一阶段：内部人口流动与城市功能升级

2010年和2015年郑州市常住人口从老城区（如中原区、金水区）向新城区（如郑东新区、航空港区）流入。老城区常住人口皆有所下降，而截至2015年，郑东新区常驻人口已达到47.05万人。

为什么老城区居民买郑东新区的房子？

这是一个城市功能升级的故事。

第一，随着城市化进程不断推进，郑州老城区的基础设施已经不能满足居民生活的需求。一直以来，老城区的规划和交通问题凸出，但由于郑州中心城区面积小，还受到京广铁路和陇海铁路的交叉分割，拓展空间受到极大的制约。而新区对CBD商业区、高校园区、科技金融园区和居住区等有较完备的规划，同时地铁线与公交线路连接，交通和配套设施的便利性与老城区相比优势明显，这是老城区居民用脚投票的原因之一。

第二，产业转移和城市功能升级。市政府、金融区、跨国公司、郑州商品交易所搬到了新城区，升级了城市功能，补充了郑州以工业为主的产业结构。城市化不仅是把城市的饼摊大，还要升级城市功能，让高效率的产业集聚在规划配套设施更完善的地区。这也是其他鬼城相比郑东新区没能做到的。