而且在527新政后，成交量逐渐回落，政策效力逐渐衰减。
现在上海的购房门槛已经一降再降，但是客户依然是“看了又看”。
其实上海现在面对的是
消费不振、活力不足、止跌不明显
三方面的问题。
在大变局时代，城市竞争愈发激烈，你流失的都将会成为别人的增长。
从楼市的角度来说，
很多政策已经成为“束手束脚”的自我限制。
我们斗胆说一下，这5方面应该
逐渐退出
历史舞台了。
年初我们就说过，限购放松大势所趋，而最终会完全松绑。
“增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税”。
在楼市大幅度上涨的时候，是需要通过增值税一定程度上调节投资、投机行为。
但是楼市下跌时期，
亏钱还要为增值交税是否存在一定的不合理性。
过去5、6年中，其实有相当一批买房人的房子并没有涨价。
以一套市区老破小的价格为例，2021年买入的时候是400万，如今卖房只能卖出300万的价格。
亏了100万不说，因为没有满5年却要按照300万交全额增值税，大概是14.3万。
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其实，如果是满五唯一的客户，本来
也是免征所得税。
对于不满五以及卖多套换一套的客户来说并没有享受到利好。
置换客户交易环节的税费是不是全部可以考虑返还或者减免。
根据克而瑞的数据，上海卖房客户中47%是为了置换。
也就是说置换已成为了上海二手市场中最重要的交易动力。
从去年开始，不论是全国楼市还是上海，都在强调要鼓励改善，支持改善需求。
按照比较低标准计算的话，契税1%，所得税1%，增值税及附加5.3%，综合下来至少是7.3%的成本。
这对于卖家来说，到手的钱和能更多，而且买卖双方谈判的时候也会更灵活。
很多时候买卖双方最后就是1个点或者几万块的拉锯战。
任何的鼓励不能停留在嘴上，得有真金白银支持人家。
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上海在今年调整后的
公积金贷款额度
最高可达到192万。
但是附加
条件实在太多了，解锁难度不低于黑悟空啊。
首先就是要有补充公积金，除了体制内，能交补充的实在太少了，绝大多数上海的打工人都没有。
所以单身通常也就是65万额度，夫妻二人就是130万。
现在单身是允许购买市区二手房，但是覆盖贷款力度太小。
今年上海市区200万左右的老破小疯狂成交，年青人买的非常多。
除了租金回报率高之外，很重要的一个原因就是公积金能够抵扣不少月供。
大家一算账，发现额外付出少，那么低总价的房源会更好卖。
楼市置换的起点成交越旺盛，积攒的向上置换能力也就越多。
楼市越是不振，政策越是要普惠面广，让更多地人用得上政策，才能触动观望的人。
住房消费是随着市场下行最早出现萎靡的，如今日常消费等方面也都不理想。
开源是收入增加，部分行业有机会，但是整体有难度，那么就是节流。
降低存量房贷利率能给广大居民家庭一年结余几千至几万不等的可支配资金。
按照机构统计数据，全国约38万亿存量房贷，如果实现80个基点的降幅，一年能减少利息约3000亿。
上海如果能先于政策底落地前给出一些动作，谁就能抓住存量房贷的第一波流量。
随着几轮降息和各地取消房贷利率下限，增量和存量之间的利差出现了巨大的鸿沟。
存量客户从一开始有点吃亏的心态，已经变为了感觉有点被“割韭菜”。
这种巨大的心理落差，无论对于住房消费还是其他消费都非常不利。
事实上，提前还贷这“4个点的收益”已经超越了各大银行的各种理财业务。
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这两年长三角的城市抢人非常凶猛，而且上海以外的地方全面取消落户限制已经是明牌了。
城市持续的活力不来自于既得利益者，而是源源不断的新鲜血液，并且都能从中获益。
让年轻人选择扎根一座城市，无外乎赚得到钱或者留的下来有归属感。
