十年回溯，哪些房子涨幅大？

Q:

能不能说说哪些地方涨幅大？

A:

这也是市民问的最多的问题。但他们更多关注的是未来。关于未来，我其实写过一个区段系列大体说过观点了。

Q:

那说说历史。

A:

我掌握的准确的数据样本不够大。你问的问题应该由中介机构来发布。最近我在积极地让市民添加我的微信，期待收集1万条以上的真实数据以整理不同区段、不同产品、不同品相房子的涨幅区别。

分产品来说，10年历史里， 产品涨幅居前的是多层，靠后的是别墅。

在一个周期里应该还将持续。但2016年7月我已经说过别墅可以开始布局，因为别墅与公寓的价格差已经逐渐缩小。

品相的问题需要结合不同的价格来说。

价格的分类标准是均价以下，均价到两倍均价之间，两倍均价以上。

两倍均价以上的房子应该买在黄浦、静安、徐汇（排名有先后）

过去10年，人们有一个直观感受是浦东涨幅大， 但对于高价盘其实并非如此。

低于两倍均价的楼盘， 浦东才开始体现王者风范。

低于两倍均价，高于均价的盘涨幅靠前的大致是金桥、洋泾、三林、、东外滩，北外滩，长宁天山、徐汇南站等地。

颜值标准线参考万科次新房。

Q:

颜值标准线怎么解读？

A:

可以比它好看，也允许比它丑一点，但是不能比它丑得很明显。

Q:

均价以下的房子颜值参考线是？

A:

次新大居。

Q：

动迁房？

A:

是的。往往有置业经验的看重地段，反而年轻人看重颜值。前者举个例子的话拿着800万买公寓的话地段能有多差？后者举个例子的话拿着300万买房子再讲究颜值的话会买到哪里去呢？

Q:

低于均价的地方哪里涨得多？

A:

浦东。包括了周浦、唐镇、川沙。

浦西有松江主城区、华漕、吴泾、颛桥、桃浦、江桥、丰庄、西渡、这里面有些地方已经超过均价了，比如丰庄，因为丰庄10年前也快到均价了。

Q：

不是说松江还给松江人民么？

A:

松江主城区受到了当初一城九镇的推动，此其一；主城区的价值支撑是周边配套，对于市区上班族主要买9号线附近，会出现资源错配，此其二。

除非有其他规划推动，非地铁房不一定跑输大盘， 但在涨幅领先的板块里几乎找不到。 例如松江主城区、闵行华漕，受到了当初一城九镇和现在大虹桥的推动。当然地铁也是规划的一种。

比如周浦、吴泾、西渡这些地方当初的买家并不知道有18、15、5号线的经过，但并非无迹可行。吃尽长期涨幅，买在有规划预期并且有地铁可能性的地方依然是个选择。

回溯历史，还是那句话：

历史惊人相似，规划改变未来。

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