2015年１月，中共中央和国务院联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式从中央层面开启了中国农村土地制度改革的大幕。
2015年2月，全国人大通过《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，标志着“三块地”改革试点进入实质性的实施阶段，集体经营性建设用地入市改革创新力度居三块地之首，一旦做好了集体经营性建设用地入市改革，整个农村土地制度改革也将势如破竹。
集体经营性建设用地开发政策主要分为
入市流转
和
合作开发
两个层面。相关政策如下：
《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发[2014]71号)
《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律拟定的决定》
《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》(银监发[2016])26号)
《关于扩大农村集体经营性建设用地使用权
抵押贷款工作试点范围的通知
》
《关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》(京兴改发[2015]32号)
《关于印发大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知(京兴政办发[2017]36号)》
《关于开展北京市乡镇统筹利用集体产业用地试点工作的通知》(市规划国土发[2017]236号)
《关于统筹利用集体建设用地政策的有关意见》(市规划国土发[2017]69号)
《关于“乡镇统筹利用集体产业用地试点”实施方案编制及管理指导意见》(市规划国土发[2017]219号)
《北京市乡镇统筹利用集体产业用地试点民主决策程序及实施主体组件运行管理暂行办法》(市政农函[2017]25号)
《关于印发的通知》(国土资发[2017]100号)(2017.8.21)
《关于进一步加强利用集体土地建设和租赁住房工作的有关意见》(市规划国土发[2017]367号)
农村集体经营性建设用地入市指在
符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
集体经营性建设用地入市意味着
在试点地区暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村集体经营性建设用地入市的有关规定，
农村集体经营性建设用地可以同国有建设用地一样直接进入土地市场进行市场化的有偿使用，真正实现同国有用地的统一市场、同地同权。
同时，意味着集体经营性建设用地将享受上市交易、融资抵押等相关权利。
这将改变长期以来地方政府高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。
可入市集体经营性建设用地解析图
由于大兴区
集体经营性建设用地
分布不均，碎片化严重，大兴在全国率先推出集体经营性建设用地入市“
镇级统筹
”模式。
按照规划优先、镇级统筹的原则，
设立联营公司，
试点地区的集体土地使用权按照一定程序登记至联营公司名下，并委托其统一进行园区建设、经营管理、收益分配，
同时，与银监、金融部门设立“土地未来收益”金融产品，解决前期开发资金问题。
收益分配上，镇属公司统筹不同村集体经济组织的建设用地和收益分配，平衡各村集体入市收益。既平衡了基础条件、区位优势不同的各村利益关系，也保护了全镇村民的利益。
注：根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得“2号地小B地块”40年的土地使用权，出让人为“北京市盛世宏祥资产管理有限公司”（西红门镇镇级联营公司），楼面地价15075元/㎡，这是北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
该项目由平安银行提供授信资金支持6亿元，这是自2016年3月《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》实施以来，全国范围内首例金融机构针对集体经营性建设用地二级开发项目的授信。
北京市第一宗挂牌出让的集体经营性建设用地关键信息表
目前，项目已引入王芳传媒、长江文化、北京股权交易中心入驻，租金3元/㎡/天，售价20000元/㎡。
来源：思源顾问
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