是的，25年卖房比去年更难了

果爸看房 · 公众号 · · 2025-02-14 23:58

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开年就有好几个朋友过来咨询，无一例外都是要卖房置换的。

去年我就多次提醒过，建议各位赶紧抓住这个调整周期，卖房的朋友果断点，该割肉就割肉，该升级就得置换。

从我的经验来看，今年要卖房的人，如果不抓住上半年这波热度的话，之后会比去年更加困难。

主要还是在于产品力和价格。

一是新盘产品力越来越强，现在标配100%利用率，很多还做出了110%以上的户型，赠送多、飘窗多，显得性价比很高。

这个高利用率户型的趋势，短时间是不会止住的。

二是新盘价格也上不去，很多板块的面积还越做越小，导致上车门槛更低。

但是二手的户型实用性普遍不高，比如新盘80就有三房两卫，但很多二手要去到100平甚至110平，那么同样总价下的同功能户型，二手单价就要低很多，对买家来说才有吸引力。

好，有这么多新盘拦在面前，二手业主难度很大，买家看新盘都看花了眼，除非价格特别笋，否则谁还看二手呀。

可能有人会说，24年的二手网签量还是有10万套接近11万套，数量少依然比新盘高，为什么卖房还这么难呢？

如果你一直在一线市场，就能发现二手的交投活跃，是以价换量的逻辑。

看看广钢，科学城，万博，牛奶厂，金融城，甚至珠江新城和琶洲，这些热门板块在去年普遍有15-20%的回调，有些去到了20-30%的幅度，同一个户型，23年还能卖400万，到去年就只能卖300万了。

珠城琶洲这些高总价板块降幅更夸张，差了一年，成交总价可能就会少个300-500万，甚至更多。

并不是二手多好才维持这些交易，而是足够便宜了，才推动更多的购买力上车。

所以这里的关键词是——便宜。

这也是很多卖房人感到困难的地方，难点不是卖不出去，而是不甘心以低价卖出去，或者实在接受不了自己200-300万的房子，要亏个80万100万才能脱手，刚需本来就不容易，还要亏这么多，几年工作白费力了。

这里的难度，底层逻辑是 “应不应该割肉”、“适不适合卖房”、“该不该现在置换” 这几个问题。

好，先说下哪些房子应该卖：

1、越秀天河海珠差不多30年甚至更老的房子，尤其是老破大，可以稍微整合一下，换套地段还不错的次新甚至新房。

2、买在远郊区，自己没住，租金又不高。这种房子实在没什么持有价值，毕竟连基本的居住属性都满足不了。

3、房子面积确实很小，户型也比较过时，地段也不算很核心，抛开金融属性，这套房子的居住属性也满足不了你的家庭。

4、确实不看好后市，对楼市是看空的。