【中金·REITs】公募REITs周报（11.11-11.15）：企稳反弹延续，扩容扩类紧密推进

行业近况

本周（2024年11月11日至11月15日）中证REITs全收益指数上涨0.39%，价格指数上涨0.20%。C-REITs市场总市值收于1331亿元，环比上升0.39%。

评论

企稳反弹有所延续，成交活跃度有所修复。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.13%，6单保租房REITs中全部收涨，其中4单涨幅超2%，部分近期回调相对较多的消费和产业园标的本周也有所反弹。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.65%，20单项目中仅4单收跌。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.85%（保租房）、+1.26%（能源）、+0.44%（高速公路）、+0.09%（市政环保）、-0.07%（消费）、-0.17%（产业园）、-0.25%（仓储物流），保租房和能源板块连续第二周领涨，但前者涨幅缩小、后者涨幅扩大。本周日均成交额、日均换手率分别为5.06亿元、0.79%，环比提升43%、0.2ppt。市场情绪指数周四周五均收于80以上的亢奋区间。我们认为近期REITs市场各板块的轮动主要受到风险偏好变化及短线资金扰动的影响，宏观预期寻求一致的过程中，REITs作为“安全资产”仍有配置价值，长线资金或应关注仓位和结构均衡性。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.88%，与中证红利指数股息率（TTM）5.13%的负息差环比走阔15bps至-25bps，主要受到中证红利指数股息率上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.04%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄8bps至495bps，主要受到经营权REITs中债IRR下降影响。

市场扩容扩类紧密推进，养老、文旅、更多水利REITs可期。如图表10所示，近期民政部等24部门联合文件《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》中提到支持养老设施纳入REITs发行范围；安徽省人民政府《关于支持康养产业高质量发展的意见》中提到鼓励康养项目探索REITs、VEP等新型融资渠道。此外，江西省、四川省近期相关工作会议分别对景德镇文旅REITs、四川水利REITs提出加快发行步伐的要求。

后续关注：宏观政策情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：11月11日至11月15日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年11月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年11月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年11月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2024年11月8日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年11月15日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：市政环保和能源REITs日度涨跌幅

图表17：消费基础设施REITs日度涨跌幅

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