之前在直播时，一直给各位朋友们强调一个观点，2025年的救市不在于限购限贷政策的再度打开。
不管是上海再次放开限购，还是北京、深圳再次放开限购限贷，这些行政性的救市政策只能是治标不治本。
深圳进一步放开限购，只能救深圳。北京进一步放开限购，只能救北京。上海进一步放开限购，只能救上海。
一线强势城市的放开只能救得了单独这个城市，对于全国其他城市的救市无济于事。
所以，2025年楼市全国大救市的信号，根本不在于行政性的政策放开，或者强力刺激的兴奋剂政策。而在于一个看似悄无声息实则重要异常的动作——
当下解决楼市的重点在去库存，而解决去库存问题的有效措施只有一个，通过财政把市场上多余的房子和土地收储过来。通过消灭库存来实现供求的平衡。
只要这个信号出现，说明救市的对症药已经开始吃起来了。
就在2月底，规模性财政收储的信号已经出现了，国家队开始花大力气去库存。
2月底，广东省发布了一个有关专项债券发行有关事项的通知。通知里说计划要在2月28日为专项债券八、九期进行竞争性招标。
广东省此次发行的2笔专项债券。八期计划发行总额114.04亿元，九期计划发行总额大约193.15 亿元，这两笔专项债券合计大约307亿元，全部用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
专项债八期，募投项目合计17个，项目总投资金额大约209亿，主要用于广州市和惠州市的土地储备。
专项债九期，募投项目69个，总投资263.81亿，主要用于珠海、汕头、佛山、韶关、河源、梅州、汕尾等17个城市的土地储备。
广东省是全国第一个落地专项债资金回收闲置存量土地的省份。这意味着财政收储的子弹库打开了，后续会有更多的省份和城市加入到专项债资金收储存量土地和商品房的过程中。
广州的这一吃螃蟹的举动，是财政收储存量土地和商品房的一个大进展。
因为自从去年提出房地产行业的财政收储以来，虽然大会小会频繁提，但是实际落地进展相对较慢。
去年5月17日，与史诗级的救市政策同步，财政收储去库存的步伐就拉开帷幕。央妈专门设置了3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业用合理的价格收购已建成未出售的商品房用作配售型和配租型保障房。
到了9月份，央妈加大剂量，将资金支持比较从60%提高至100%，资金规模也从3000亿升级到了5000亿。
10月财爸又表态，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
11月份自然资源部又发出通知，运用地方专项债券资金加大收储存量闲置土地的力度。
后面的各种会议，大会小会经常提房地产的财政收储。但是在实际全面落地时因为卡点问题的存在，实际的收储落地并没有想象的那么快。
不管是收储存量商品房，还是闲置存量土地，收储价格的确定是核心。
价格确定高了，收储方的压力比较大。毕竟各个地方和城市本身就有债务压力，还要从牙缝里挤出来钱进行财政收储，已经很不容易。
收储的价格低了。房企不愿意。如果收储的土地价格不足以覆盖已经进行的融资，房企卖出的意愿并不强。尤其是收储的存量闲置土地要求没有任何质押和抵押的情况，如果有抵押，还需要房企自己解押。有些房企已经穷的叮当响，哪还有多余的钱去给土地解押。
所以在收储价格的主要矛盾之中，各个地方和城市的财政收储工作进展的不太快。说白了，收储最主要的问题还是钱的问题。
去年收储的资金来自于央妈的贷款，央妈的贷款规模是有限的。而今年专项债的实际落地，让收储的资金池子扩大了很多。
广东省的专项债资金收储尚是第一步，专项债收储的口子敞开之后，按照华泰证券三年完成收储的节奏测算，每年收储资金都要在5800-7800亿。
这个数字是个观察的依据。救市的指标不用再看行政性的政策放开了，就只需要看看每个月财政收储的规模，就能大概评估出救市的进度。
我把2025年救市的目标已经告诉各位了，会不会观察就全看自己了。实事求是地讲，房地产行业的去库存还处于前期。
根据克尔瑞的数据，从2022年开始，商品住宅的待售面积就在持续增加。截止到2024年的年末，商品住宅待售面积还有75327万㎡，到目前全国的库存面积尚未找到下降的拐点。
当然，不同城市之间库存差别比较大。如深圳这样的城市，库存去化周期比较小。多数一二线城市虽然库存去化需要一定周期，但是凭借市场的购买力，假以时日，仍然能够将库存消化到合理的水平。
去库存最难的，就是三四线城市。尤其是人口净流出的三四线城市，这些城市的去库存就需要财政收储的发力。
而商品住宅的财政收储相比较土地收储，更加难以实施。地方国企收储存量商品房也是要考虑成本和收益的平衡。
目前很多城市的租售比相对较低，地方国企收储存量商品房的举动经常算不过来账。
现在可行的是存量土地收储。土地收储过来可以通过经营土地，调整规划等方式来增加土地的收益。
所以2025年的财政收储的重头戏，重点在存量闲置土地的收储。
存量闲置土地的收储形式，不仅仅在于专项债的资金使用。当下还有一种土地置换的收储方式，这个方式因为不需要资金的支出，反而进展迅速。
2024年11月，越秀与广州市土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得15.29亿的补偿，这两块地将由商业用地调整居住用地，后期会被重新供应出让。
2024年12月，万科重新获得广州番禺南站三宗地块，这三宗地原本为商业用地，2023年万科通过退地获得货币返还。后面地块被调整为居住用地，万科再度拍得。实现了低效土地的重新盘活。
2025年，会有更多的闲置土地收储案例出来，闲置土地收储和存量商品房的规模也会一点点的上来。
懂王后续又会有哪些招数？国债走势不明，AI能否引领投资新浪潮？科技股是否已到最佳入场时机？黄金又该如何配置？
