北京、上海、深圳近一个月来租金降了，杭州长租公寓企业已暂停收取新房源，南京租房平均需要带看4.5次，淡季来了！公寓人，你做好过冬的准备了吗？
9月份，全国多个城市的租金结束了此前两月的快速上涨，出现小幅回落。
据中国房价行情数据显示，一线城市中，除广州环比微幅上涨0.13%，
北京、上海、深圳近一个月
的房租价格
分别为93.6元/平、79.2
元/平
和76.1元
元/平
，微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。
同策研究院报告指出受其监测的北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、大连、合肥、济南、青岛、厦门、武汉、重庆、苏州等
15个热点城市
，
9月份租金较8月波动下降
，但“没有大幅度上升或下降状态”。
各地租房市场的变化，不止反映在租金的波动上，也体现在房东、长租公寓企业和租客的博弈上。
杭州长租企业已暂停收新房源
9月底，静女士打算出租一套两室两厅的房子，跑了好几家中介公司咨询房屋托管事宜，商谈收房租金价格。其中，
一家之前在市场上收房源力度很大的中介，称目前公司暂停收新房源，拒绝了静女士
；而“爱上租”对于静女士3800元/月的报价，最后没有审批通过。
静女士觉得有点难以置信，因为她邻居家的房子今年上半年托管给中介，当时多家中介公司抢着要“收房”，最后爱上租以4000元/月的租金签下3年的合约，还承诺每年涨3%的月租金，并且为房子进行简单装修改造。
中介经纪人对静女士坦言，下半年的二手房租赁行情，已经明显不比上半年。“很多二手房租金价格都下调了，市中心还相对好一点，周边近郊一些地方，月租金降了几百元的比比皆是。”
杭州2018年第三季度
住房租赁市场成交量环比下调了12.4%
；租金价格也有所下调，单位面积租金为62.3/元/月，
环比下降1.4%
。
无论是房东还是中介，最近都说“感觉租客一下子少了好多”；杭州几家原来在高价收房源的长租公寓企业，如今已暂停收取新房源，“
租金在跌，再高价收房，收一套亏一套
”。
深圳部分片区房租出现议价空间
进入10月份，深圳部分片区房租出现议价空间。如南山创业路的金海岸大厦21平方米的户型，市场租金4000元/月。如果租客比较优质又是长租，
房东承诺可以看情况，优惠100-200元
。
南京租房需要平均带看4.5次
据统计，刚刚过去的9月，南京套均租金为2714元，较8月微降14元，环比下滑0.5%，
租房房客比增至1.17
。随着租房供求关系转变，租客看房次数和租房被看次数也有所变化，租客看房次数增加至3.8次，租房平均被看次数和8月相差不大，
需要平均带看4.5次才可租出去
。
从需求端来说，随着毕业季、开学季的过去，租房市场周期性的需求爆发已经结束，
市场新增需求乏力，空置房源增多
，房东降租压力加大，租房市场转入“淡季”。
从供应端来说，一方面，今年各地租金持续上涨，促使政府部门加大了中低端租赁房源供给，租赁市场供求紧张形势得以缓解。
另一方面，楼市行情转冷，房子越来越难卖，二手房成交量大减，价格下滑，不少房东开始转售为租，市场的供应量加大，租金回落。
预计四季度还会有越来越多的房源转入出租市场中，房租可能会进一步下降。
今年上半年，多个长租公寓品牌为了抢占房源，不惜“哄抬”租金价格来收取房源，引发全国声讨。针对这种现象，8月份相关部门集中约谈了各住房租赁企业。此外，今年下半年多家公寓因高价收房难出租，持续亏损造成资金链断裂，震惊全国。迫于舆论和盈利压力，
不少中介公司调整了高价收房策略
，租房市场趋于理性。
天气一天比一天凉了，冬天也快要来了。长租行业最近闹心的事很多，公寓人已经提前感受到了“冬”的滋味。
预计到农历春节前，租房市场需求会逐步减少，租金价格将持续回落，长租公寓企业压力来了，如何未雨绸缪，备战过冬？
需要做好下面两点：
一、
此时最重要的，是现金流不能断。金融机构从来都是“晴天借伞，雨天收伞”，
凛冬将至，借钱更难了，企业只有保持充沛的现金流才能应对空置增加、周转困难等风险。
下半年出事的这几家公寓，展示了一个深刻的教训：
当大家都疯狂的时候，危险就来了。
二、
开源节流：
成本管控，抓紧出房
。公寓老板们创业初期，每一笔花销都是精打细算，竭力省成本。而规模慢慢做起来后，容易“好高骛远”，在项目风险评估、产品定位、人员管理上出现“纰漏”引发危机。下面这几点建议，虽然是老生常谈，但仍然值得提出来让公寓人警醒。
1、拿房前做好成本测算，评估风险，不赚钱的项目坚决不拿。
2、在软装上多下点功夫，增添居住特色。好的装修既可以提高出租率，还能压缩成本。参考市面上大多数公寓运营商都会选择的风格来装修。
3、
现在人是最高的成本，想省钱就要用好工具。一线运营可以借助公寓SaaS系统，同时使用智能硬件，也可以提高人效。比如智能水表、智能门锁等。
4、提升出房能力。目前大部分中小长租公寓企业
自身
还不具备流量获取的能力，主要通过58、豆瓣、咸鱼等平台流量获客，存在“端口费”贵，依赖性大等问题，不是长久之计，企业需要提高自身拓客能力。可从两方面着手：一，做好租客分析，摸透自己的租客来源，针对租客的上班地点、职业属性进行定向拓客，挖掘企业客户，提前储备客户过冬；另一面建立团队激励机制，激发员工的“狼性”，好的销售团队可以帮你挺过“冬天”。
常用的出房方式：
a、
减少租金是最直接有效的办法。
不少房东都是靠减少租金来回暖租房空置率的。
b、
做好增值服务，提升租客体验。
比如保洁、维修、搬家、代收快递等。
c、
灵活付费
也是提高房屋出租的一个有效方式。可以针对月付、季付设置不同的优惠。
d、
挖掘大客户。
定向拓展项目周边3-5公里的企业、写字楼。
行情再不好，也总有人能赚到钱。
当大家焦虑的谈论危机时，所有人都能看到“危”，却只有少数人能看到“机”。
未来，传统二房东一定是向租住生活服务商的角色转化
，回到做长租公寓的本心，做好租赁产品和服务，逆市也有绝地反击的机会。公寓人，你该做好“过冬”的准备了！
