特别报道 | 中国房企百强峰会：聚焦联结价值

2017年8月30日至9月1日，由中国知名房地产研究机构亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”在上海国金中心丽思卡尔顿酒店盛大开幕。8月30日，中国房企百强峰会聚焦“联结价值”，隆重发布“2017中国房企综合实力TOP200”、“2017中国房企品牌价值TOP100”两项研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，产业资源交流与合作联谊会和全联房地产商会企业研究分会正式成立。

国家在发展、社会在进步、技术在升级、需求在调整，房地产所处的大环境一直在变更当中，对行业来讲，机遇与挑战并存。亿翰智库作为一家专业的房地产业战略研究机构。以实现资源嫁接与分享、共迎行业新周期为初衷来举办房地产业峰会，为行业、企业提供更为广阔的合作平台。

今天参会企业嘉宾有：主办方亿翰智库董事长陈啸天；全联房地产商会副会长钟彬；全联房地产商会秘书长赵正挺；正大地产首席执行官曹建华；三盛宏业董事长陈建铭；金科股份董事长蒋思海；卓越集团董事长李华；华鸿嘉信董事长李金枢；房讯网董事长刘凯；陆道股份董事长刘敏；东原集团董事长罗韶颖；旭辉集团董事长林中；保集控股董事长裘东方；光明地产董事长沈宏泽；路劲地产董事会主席单伟豹；株洲高科董事长巢伟；协信控股董事长吴旭；新城控股董事长王振华；中梁地产董事长杨剑；鲁班软件董事长杨宝明；仁恒置地董事长钟声坚；中南控股董事局副主席陈小平；瑞士银行董事总经理陈锐彬；福晟集团董事副总裁郭国强；三盛地产执行董事程璇；世茂集团执行董事廖鲁江；景瑞控股执行董事、优越资产总裁杨铁军；绿都地产总裁冯劲义；正荣集团总裁黄仙枝；三盛宏业总裁蒋万琪；正荣地产总裁林朝阳；东方伟业总裁林小倩；新城控股总裁梁志诚；奥园地产总裁马军；五洲国际总裁舒策丸；融创中国总裁汪孟德；融创中国执行总裁田强；宝龙地产总裁许华芳；中庚集团执行总裁徐慎亮；中房地产总裁杨剑平；蓝润地产总裁杨晓初；鲁能地产、党委成员副总尹衍利；蓝光发展副董事长兼总裁张巧龙；吴中地产总裁曾昌宇；正大地产执行总裁郑华；正弘地产总裁郑宏春；祥生地产集团执行总裁赵红卫；华耀城总裁赵立东；新希望地产总裁张明贵。（以上嘉宾按姓氏拼音排序，不分先后）

亿翰股份董事长陈啸天致辞

当前随着国家的发展，社会的进步，技术的升级以及需求的结构化的调整。我们都看到了很多的变革出现，在行业发展的各个层面出现一系列的机遇和挑战。从宏观层面来看，房地产业面临国家“一带一路”以及重大利好的带动，同时也面临脱虚入实和第五次金融会议到来，行业适应国家需要转型的压力。从纵观层面来看，房地产行业已经全面进入存量的发展阶段，以及房地产的低迷，同时也有将近10年发展规模的空间。另外从规模的角度来看，我们也看到各种技术的变革全方位影响到我们细分市场的发展方向和专业能力的进化的路径。

在这样从宏观再到微观变量出现的背景下，作为房地产的专业研究机构，我们也觉得特别有必要把各位领导、各位朋友、各位同仁都邀请过来。在这个阶段上，我们能不能一起献言、献计、献策。通过这样的大型聚会，我相信我们从行业的角度，从战略的角度，有助于推动我们整个行业。构建一个利国、利民、利业到利企四利的角度，怎么样推动整个地产行业进一步往前走。在四利大格局下，我相信房地产把自身为角色融入到国家发展的诉求里，融入到整个国家脱虚入实，我相信它才有助于我们这个行业基业常青并且企业的长存。

我希望通过这个会议实现两个诉求。第一个能够形成行业的共识，帮助我们整个行业的房地产朋友都能有一个共识。第二个协助大家实现资源的共享。我希望这次会议帮助同仁，帮助房地产同业的领导们、朋友们，在一定程度上形成方法共识，另一方面大家有时候也看明白和想明白，为什么做起来比较累呢？我们资源的缺乏，最后祝朋友们与资源为友，携手同行，也祝我们峰会圆满成功。谢谢大家。

全联房地产商会副会长钟彬致辞

房地产现在正处于政策的调控期，也处于行业的转型期。在这样一个关键的时刻，企业如何从战略的高度去理解经济发展，把握行业的脉搏，合理规划企业发展的方向是非常必要的。

从政策层面看，长效机制在加快，主要分为土地改革、金融改革和税制改革三大机制。

从国家层面看，宏观上，城镇化的持续推进，城市的更新和居民的消费升级，是房地产发展的三大动力；微观上，存量房的激活与运营，新房与产业互动的交融，投资金融的创新与转化，服务业与地产全面的激活与升级正成为行业发展四大机会。

从企业层面看，金融能力、投资能力、趋势的把握能力是投资商的核心能力；产品能力、管理能力、规模能力是开发商的核心能力；产业能力、服务能力和创新能力是服务商的核心能力。

现阶段，房地产需要重新定义。轻资产与重资产的结合，资金与资本市场的结合，产业地产与内容的结合，线上与线下创新的结合构成了房地产新的架构。

亿翰智库2017年度核心观点发布

由房产到地产，B2G大有未来

亿翰股份董事长 陈啸天

面对复杂的政策变化，面对行业一系列的机遇与挑战，房地产行业各种类型的企业都处于一个焦虑以及迷茫的环境，在此之际，亿翰智库潜心研究了房地产行业未来发展的趋势，并发布了核心观点。

观点一：2016年，亿翰智库关于房地产行业的观点是房企终极转型“资源的壳，市场的心”。“资源的壳，市场的心”可以应用到企业里，企业在节奏上实现总部以市场为主，各地区以资源为主的格局。

观点二：在国家脱虚入实政策的指引下，2017年，房地产行业开启B2G的大未来， C端指消费者，要的是房。G端政府端，更明确的要的是业，脱虚入实说白了就是实业。房地产行业由B2C向B2G转变主要体现在三个进化上，即路径的进化、角色的进化和模式的进化。

为了顺应行业的发展和国家的需求，房企主动打开自己封闭的模型，开始加产业、加资本要素。房企要学会算大账，不仅仅招商引资环节对房企是有价值的，土地熟化也有价值，包括传统业务的价值、产业投资的价值都有待关注。房企不管做B2G哪一类，产城、产业园、PPP、特色小镇、古镇开发，归根到底在于资源，整个的社会资源将进入优化重组、价值重构的阶段。

观点三：从战略的角度来说，房企、房地产行业开始进入多元、共赢、开放的格局，更更重要的是房地产行业进化有四个方面落脚点，即看大势、算大账、抓本质、等惊喜。

如今行业由B2C进入B2G，房地产行业还会有更多的政策红利。过去，行业的发展着眼于城市化的建设，住房的改善，而未来则将承担更多的脱虚入实。我想告诉大家：不焦虑、不懈怠，未来会更好。

【演讲主题一】

面对“脱虚入实”国家诉求下

房企如何寻求发展新思路

融创新阶段

战略优势释放为财务表现

融创中国总裁汪孟德

融创在新阶段将调整发展速度，继续坚决周转去库存，做好产品与服务。

看点1：一直坚持买好地、做好产品、做好周转。让融创快速发展建立行业优势，很好地控制了企业风险。

看点2：调整发展速度，继续坚决周转去库存、做好产品与服务，而利润释放、负债率降低，保持产品竞争力将是融创未来两年的战略特征。

看点3：坚持聚焦以地产开发为绝对核心的主业，选择与探索少量新的业务布局。

看点4：融创将继续坚持合作战略，秉承合作精神，持续与优秀同行伙伴合作共赢。

新形势下

旭辉的“一体两翼”新战略

旭辉集团董事长林中

看点1：旭辉的第二个五年战略力求实现3000亿元销售。战略目标就是实现持续、稳健、有质量的快速增长。发展是硬道理，所以要把发展放在前面，进取中求稳健。

看点2：关注规模，更要重视利润。在规模增长的时候保持毛利率大于25%，净利率要大于12%。实现千亿市值，成为一个地产蓝筹股，成为一个投资级别的房企。   

看点3： 依据单一业务主导相关多元化的企业集团特点，做一系列的组织的变革，一系列资源的配置。目标要成为最有战略远见，最懂客户，最擅长合作的开发商。

看点4：千亿以上房企的核心竞争力是战略执行力。旭辉内部有一个图，是一个包涵企业内部的文化、组织、机制、人才、管理等要素而形成的大系统。

协信推动价值聚变

协信控股董事长吴旭

观点1：价值创造是最重要的企业精神，也是不可或缺的基础。协信于2015年一季度启动战略合作，在2015年定下了这样一句话：“不动产是基础，金融是手段，科技是未来”，并在实践中不断发展和调整。

观点2：房子是用来用的，而不只是住的”。协信开发和经营的产品不仅有住宅地产，还有商业地产、产业地产、教育地产等。如此一来，60%比例均为经营性用房，而非消费用房。

观点3：房子里面的东西决定了房子的价值。

观点4：房子是有生命的，需要经营。经营水平和管理水平比利润重要，反过来讲，经营水平和管理水平提高了，利润也会随之提高。

“非典型”产业地产怎么做

东原集团董事长罗韶颖

观点1：产业地产规模终结。由于人口红利快速消失，人口的增长率进入拐点，过去容纳人数较多的大规模集中式产业发展可能会遇到问题。其次，机器人的成熟应用、工业的创新使得相当一部分人被机器代替，产业规模可能由此缩减。

观点2：基于东原的背景和特点，倾向于一对一定制产业发展。产业的逻辑与地产存在较大差异，不同地方、行业、企业的产业诉求不一。东原凭借多元发展，对很多行业和企业都有较深入的了解，在进行产业发展时，对行业和企业的产业诉求都有深刻的理解。东原的地产业务在进行一二线城市布局时对各地方政府的差异化产业诉求也有较充分认识。另外，东原拥有独特的增值路径，在帮助企业完成产业发展和升级的同时，也会促进价值的共享。

观点3：同行联手，合作共赢。产业地产对企业的专业和资源的要求较高，同行搭建资源共享平台，进行合作所产生的价值高于产业本身带来的价值。

产业资源交流与合作联谊会成立仪式

2017年8月30日，中国知名房地产研究机构亿翰智库在上海国金中心丽思卡尔顿酒店成功举行成立产业资源交流与合作联谊会，助力推动行业战略共识的形成，最终实现企业资源共享！

参加成立仪式的嘉宾有：正大地产首席执行官曹建华、亿翰股份董事长陈啸天、卓越集团董事长李华、旭辉集团董事长林中、东原集团董事长罗韶颖、融创中国总裁汪孟德、协信控股董事长吴旭、仁恒置地董事长钟声坚等人。

【演讲主题二】

金融安全主基调下

资本风口吹向何方

从实体市场看金融市场

瑞士银行董事总经理陈锐彬

2017年上半年，房地产已经跟科技行业几乎站在一起，排在各行各业股票增长的前面，远远超过了其他项目。

金融市场与实体市场紧密关联，非常敏锐。房地产每年的销售面积与过去十年MSCI房地产股票的指数两条线几乎是重叠的，当房地产的销售量上升，股价也跟着上升，当房地产的销售量下降，在不远的时间后股价也下降了。

近年房地产行业的股价增长不仅仅是实体市场的因素，也有金融因素。从去年到今年沪港通、深港通的开放，使得大量的南下资金到了香港。

从市场表现看，股价的表现跟收入的关联性呈正相关，收入的增长速度越高，股价增长的可能性会越高。高负债、高增长的企业在股价上得到了市场的支持。资本市场上大家其实还是在关注企业的规模，规模够大，牺牲利润率追求规模，在今天是得到资本市场的青睐的。

历史来讲，不同评级的公司之间的价差，融资资本价差是很高的。曾经在2009、2010、2011年的时候，低评级的公司融资成本到了12%、13%，评级高的公司融资成本是5%、6%，几乎差一倍。到了今年这个差异几乎已经缩小到了130个基点，对于大量的中小规模的民营企业是很好的融资契机。

2017年9月份加息的概率5%左右，年底加息的概率10%，明年加息的概率大概40%到50%，这些都会对我们的企业，如果希望在境外做融资，都会有直接的利息的影响。

中国REITs蓝图

迎接资管行业新时代

安信证券高级副总裁陈天诚

REITS是这段时间集中在资本市场推荐的重要主题。未来地产公司发债、发股都比较困难，未来发REITs做融资相对简单。REITs具有低相关、低波动、低风险、高收益的特征。国内的资本存量是远超过美国的，我们的空间非常大。

国内目前一些比较典型的所谓的REITs都是非标准化的，很多都是债券型的安排。中国如果推REITs，一方面是解决投资端的问题，未来养老金的入市需要对应的资产标的，养老金要求的是长期高收益，目前来说我们不具备，而REITs的收益率是好过股债，如果说推优质标准，收益率约6%的REITs，政府配置是比较可能的。另一方面是解决融资端的问题，之前大面积的城镇建设很可能来自城投债、公司债，未来很可能将REITs的形式融资。

【研究成果发布】

中国房企综合实力TOP200研究成果

中国房企品牌价值TOP100研究成果

8月30日下午，亿翰智库研究中心首席研究员张化东博士发布了中国房企综合实力TOP200、中国房企品牌价值TOP100研究成果。

详情请见亿翰智库今日研究成果发布会特别报道。

【主题论坛一】

模式重构，从能力建设到资源获取

主持人：瑞士银行董事总经理   陈锐彬

华发股份营销公司总经理          邹宁海

保集控股副总裁                         何云飞

新希望地产常务副总裁              武    敏

话题一：房企是否从能力致胜的阶段，又回到了资源致胜的阶段？

邹宁海：现在房地产行业中最核心的资源是人才，特别是核心岗位的一把手人才，他们是自带资源的。

武  敏：现在行业资源的争夺愈演愈烈，业规模不断聚集，行业的门槛也越来越高，又回到了资源获取的阶段。

何云飞：资源和能力是互为一体的，能力强可以获取更好的资源，更好的资源可以创建更好的能力的架构。

话题二：什么资源是房企应该做去争取的？

武  敏：行业研究的能力和获取产业资源的能力，是现阶段比较重要的一个资源。

邹宁海：通过自身的这些资源，和其他的企业通过战略的合作，手拉手，同时优势互补。

何云飞：市场不缺土地，缺的是在合适的时候拿到合适的地。所有开发的环节都需要人，人才是最核心的资源。，就现阶段而言，房企会围绕金融资源和人才资源来建设能力。

话题三：未来市场中中小企业有没有发展前景？

何云飞：未来3-5年内市场存在一个窗口期，中小房企能否拿到一张“入场券”是关键。

武  敏：规模一定是一个生存权的问题，只有达到相应的规模才能生存下去。

邹宁海：房企些除了传统的销售型的物业之外，还应做一些内部的调整。不仅要寻求自己的细分优势，还要主动求变。

【主题论坛二】

联结重构，唯有合作才有未来

主持人：新希望地产总裁     张明贵

中房地产总裁                       杨剑平

福晟集团副总裁                   吴继红

华鸿嘉信集团副总裁            叶海滨

深业集团战略中心总经理     周夕亚

话题一：目前各位企业对外合作交流的现状，企业选择优秀的合作伙伴以及希望的合作伙伴有怎样的标准？

周夕亚：深业集团坚持以功能为先合作，合作对象非常宽泛。2016年，深业集团和深圳市政府签订了十平方公里的片区统筹。在深圳福田区和平安不动产合作，联接了金融资源。除此外，搭建了运营平台，培养运营能力；和深圳创意投成立百亿科创基金，打造自身产业能力。

吴继红：在土地市场主要有两种模式，一种是主动招拍挂，另一种是被动的合作，如刚进入某些城市时，与当地小企业合作做旧改项目。

杨剑平：房地产最大的资源优势在于土地和资金。在地产价值的创造上，应该是更多的寻求合作，尤其是在土地上面。   

叶海斌：华鸿嘉信的合作不仅有土地上的合作，也有客户层面的合作。

话题二：现在如何应对合作上的问题，以及下一个阶段如何看待合作的新模式和合作的新想法？

周夕亚：合作的最难问题是各合作方是否能找到共同放大价值的机会。深业集团更趋向于传统资源上的合作，如土地资源、金融资源的合作。重点关注的是能力上的合作，包括专业能力的合作和嫁接产业能力的合作。

吴继红：合作遇到的问题更多的是信任问题，通过管理机制的调整，问题已基本解决。现在主要从区域合作、产业链、合作链条三个层面实现更好的主动合作。地产合作应该是更加全方位也更加灵活，且必须有配套机制，所有的授权体制、组织体系、机制体系，必须要全面拥抱合作这种模式。 

杨剑平：房地产领域合作要非常注重品牌的价值。合作在于互相之间的取长补短。房地产建设过程当中，应该用合同来约束各方行为，在经济条款方面应该有非常显著的合约约束和法律保障。

叶海斌：合作肯定要找到合作的均衡点。我们的战略模式就是在一个地方做透做深，产品研发符合当地老百姓的需求。

【主题论坛三】

服务重构，从B2C走向B2G

主持人：景瑞控股执行董事优钺资产总裁 杨铁军

   路劲地产董事会主席        单伟豹

 金科股份董事长            蒋思海

  世茂集团执行董事          廖鲁江

话题一：各房企对B2G的思考与尝试？

单伟豹：路劲地产通过特色小镇和考虑长租模式积极探索B2G模式。

蒋思海：要根据企业自身情况去跟随B2C到B2G的趋势发展。因为各企业的资金实力、政企关系以及区域政策都有很大不同。

寥鲁江：房企和政府的关系正在发生改变，变得互相需要。许多房企正逐渐成为城市运营商或城市开发商。

话题二：B2G催生产城、特色小镇等新的经营模式，各房企如何处理这与企业效益追求产生冲突？

单伟豹：养老产业帮助企业与政府建立起联系。养老产业B2G模式建立，方便政府扶持企业。

蒋思海：B2G情况下，企业做产业地产存在土地和税收两大问题。

寥鲁江：现阶段，B2G是一定会发展的产业，政府与企业互相需要，两者可以建立良好的互动关系。

【主题论坛四】

品牌价值

从隐性到显性的系统化塑造之路

主持人：亿翰股份执行总裁            何  慧

三盛集团营销总经理                       朱黎民

中梁地产集团助理总裁                    郭   忆

融侨集团首席营销执行官&首席品牌执行官 张  岩

中国金茂营销总经理                        李   峰

话题：当前房企如何看待品牌工作？怎么来推进，让它来为企业创造一些显性化的价值？

朱黎民：品牌是可以非常好的助力企业的运营。微观上能够帮助企业项目获得良好的销售业绩，宏观上可以很好的帮助企业进入一个新兴的城市。第一，品牌来源于企业的基因，成功的品牌都有自我追求和企业发展和运营基因。第二，做品牌看上去很虚，实际上可以做的很实，要和整个行业的发展匹配，和客户的敏感度的变化所匹配。第三，品牌上面还要跟上整个时代和社会发展的脚步。做品牌的也要有互联网思维，也要有爆点意识。

张  岩：品牌其实比我们想的还要重要。第一，好的品牌能降低融资成本。第二，房地产是一个人才密集型的行业，如果你没有一个好的品牌，可能这么好的人才不会到你的公司来。品牌贯穿于销售产品溢价，贯穿于拿地，与政府的B2G，没有一个好的品牌，企业寸步难行。品牌已经不单纯是一个为了好而好，而是一个生存的根本。

李  峰：房企品牌终级的目标还是想提高影响力和美誉度，可能影响力在前面一端可能还好做，但是在后端的美誉度实际上是比较难的。从客户和市场端，最后又聚焦到了产品力和服务这块，这两个词每个开发商都在提，但是真正要做好特别难。中国金茂也是跳脱营销来看公司的品牌，做了很多卓有成效的尝试。

郭  忆：文化是“弓”，品牌是“箭”，也就是说当文化的“弓”向内拉的越足，你品牌射出去的“箭”才会更高更远。品牌就是产品、服务，也就是客户对你产品与服务的感受度，或者说是满意度。中梁就成立了“品牌文化部”，一手抓品牌，一手抓文化，两手都要硬。

基金助力

产业地产破局地产增长天花板

路劲地产董事会主席单伟豹

路劲地产2014年开始尝试做一个基金公司，到今天做的还可以。房地产基金的类型不外乎也几个，早期基本全是债，现在是债和股权，其实债权混合体比较多，我们目前做的债权比较多，另在上海投了一个基金做合并和收购。

优势方面，第一就是项目多可以选择。第二，基金成本很低，第三是时间的随机性，第四是利率的随机性，第五，合作是互利的。

风险控制方面，理论上有很多，要股权抵押、资产抵押，个人担保。其实真正最好的风险控制，就是项目本身，项目好的风险很低，项目不好再有多少保险多少的风控条件，还是不行。

房地产开发商做房地产基金的好处第一你是专业的，人家很难骗你。第二你可以兜底，他们不干你来干。基金设计要有风险心理准备，但是回报是巨大的，做到现在，我们觉得非常好，回报率都在18%以上，我们现在的利润大概是20%左右，我估计在三五年之后会达到50%，所以还是值得的。

全联房地产商会-企业研究分会启动仪式

为推动房地产企业在转型中的市场判断能力、资源整合能力、模式创新能力，共同探索企业持续成长路径。全联房地产商会结合行业工作实际，经会长会议同意并经理事会议通过，决定成立全联房地产商会企业研究分会。

全联房地产商会副会长钟彬、副会长&企业研究分会会长陈建铭、秘书长赵正挺以及企业研究分会执行会长张明贵、企业研究分会秘书长陈啸天先生共同出席启动仪式。