几乎所有地产人都知道，目前国内的商办是严重过剩的，新项目销售困难，存量项目空置率高企。
刚刚过去2017年第2季度，号称“创新之都”的深圳，甲级写字楼空置率都高达11.8%，市场缺乏活力的其他城市的情况更是可想而知。
可是有一家房企，重仓深圳等城市，他家写字楼的租金是同级别竞品的1.5倍，却实现了100%的出租率，还有大量客户在门口排队……这家房企就是华润置地！奇迹是如何实现的？
华润告诉明源君，他们认为，写字楼客户的需求结构正发生着深刻变化：
● 购买写字楼的业主，开始更加关注资产的保值增值；
● 之前租赁客户的行业，主要是金融和专业服务，现在则增加了科技、文化、教育与医疗行业，新的客户群更重视增值服务和定制化的服务；
● 千禧一代成为办公主力用户，开始提出空间复合、服务多样和科技智能的新要求。
针对这些变化，华润在硬件和软件2个方面作出了创新：
➊硬件创新：首先在办公空间里打造了众多让人震撼的细节；其次增加了之前从来没有在写字楼里出现的创新空间，比如智慧农场、人文剧场……以前写字楼不可能实现的功能，在华润的写字楼里可以实现。
➋软件创新：业主、租户、乃至消费者，都能在这里找到自己想要的服务和活动。比如，如果客户想社交、游戏，华润会组织月主题活动、社团活动、周期性活动、小型活动……等等，总有一款适合你。
客户想创业，华润的“润加速”能提供创业需要的产业资源。依靠线上线下的社群和服务，华润和业主、租户、消费者建立起高度粘性关系。
华润给所有这些创新起了一个好玩的名字：“Officeasy”。这些创新具体怎么玩，明源君下面详细来说。
［ 硬件创新 ］
办公空间的细节让人震撼
创新空间可以放飞灵魂
华润写字楼里的办公空间，绝对不同于你认识中的传统办公空间，我们来看几个让人震撼的细节……
下面这张图是华润前海大厦的一个标准层，你发现它有什么特点了吗？
十字核心筒设计，有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙，创造出几乎无柱的室内空间。也就是说，整个室内接近空无一物，客户想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和灵活性非常之高。
大家都很烦等电梯，华润前海大厦里有24部电梯，每部电梯服务面积只有4867平方。与同类写字楼动辄6000多平方的服务面积相比，很有优势。
而且，这些电梯是“会思考的”。大厦电梯采用目的楼层控制系统与大堂闸机联动，进行智能派梯，不管是上班的白领和来拜访的客户，都能最轻松快速地到达想去的楼层。
华润最新的写字楼产品里，还有隐藏式LED幕墙、5.25米层高的定制交易层、可拆卸楼板等等细节，都很让人震撼。
如果说，上面说到的这些细节，其他开发商可能也在努力，只是华润做得更好，那么，下面明源君要说的这些创新空间，很多开发商就根本不会做了。
首先我们来看一下智慧农场，智慧农场和写字楼项目是一体的。都市白领都是远离田园的。但是在华润的智慧农场里，客户在工作之余不用走出大楼，就可以进行蔬菜栽培，体验种植的乐趣。几个家庭可以一起在这里搞亲子农耕体验活动。
智慧农场里，许多种植是无土栽培，客户可以找到一点做试验当科学家的感觉。
智慧农场里还有绿色植物环绕的会议室。客户可以来这里开会，会后自己摘菜，让工作人员加工，搞绿色轻饮食。再请个老师来讲讲如何进行科学的膳食搭配。
为什么要做智慧农场？
这是一种差异化的战略，通过情感体验，让客户的感受提升。而且，它是很多活动的基础：智慧农场可以通过门票、课程、场地租赁、体验物料、产品销售、餐饮、游戏等多种方式盈利。
我们再来看看人文剧场，也和写字楼项目是一体的。
这里可以搞演出和各种文化活动，为客户提供身、心、灵全方位的艺术体验。与人文剧场有类似功能的，还有美术馆等。而类似的创新空间，还有社区跑道、健身中心等等。
上面，我们已经看到了华润写字楼的硬件创新，传统写字楼无法满足的需求，这些创新可以满足。
华润还认为，只做硬件是不够的，必须要同时做软件，也就是说搞活动、做社群，因为一些比较高层次的需求，只有软件才能满足……
［ 软件创新 ］
依靠线上线下的社群和服务
黏住业主、租户、消费者
按照马斯洛的经典理论，人有一种高级需求，就是社交需求。现在的很多都市白领，生活圈子不大，很多都渴望社交；工作比较单调，渴望有游戏和各种活动加以调剂。华润抓住这一痛点，打造了各类活动，聚集了各种社群。
按活动本身来分，活动包括：月主题活动、社团活动、周期性活动、小型活动……等等。
而按照不同群体来分，活动则包括：精英汇、品质汇、艺术汇、大讲堂……等等。
我们先来看2张活动现场的照片，你是不是觉得，写字楼里其实一点都不无聊……
单看2张照片，可能还无法感觉到华润写字楼里的活动有多丰富。大家和明源君一起来看一张表，这是华润的“Officeasy ”已经和计划举办的一些活动，如果所有活动你都参加，估计没有时间无聊……
马斯洛认为，人的最高需求是自我实现，而创业，无疑是自我实现的最佳途径，针对这种需求，华润推出了创业服务，来为创业者提供各种支持。
不同于其他孵化机构，华润的产业加速器“润加速”最大的特点是通过产业资源对接来助力创业企业成长。比如，华润会优先选择以下5个和华润自己的资源可以充分嫁接的行业：
华润旗下有下面9大基金，会重点关注相关项目。
2016年，“润加速”取得了下面的成绩。
其中12个创业团队对接华润置地、电力、燃气等版块产业资源。
看看下面这些对接了华润资源的项目，有没有耳熟能详的呢？华润通过这种方式精选优秀项目进行投资、合作，实现了双赢。
除了对接自己资源，华润还会主办各种创投活动，让资源彼此嫁接。2016年累计举办了25场相关活动，包括润加速私董会、投融资对接、投资峰会、知识产权培训等等。
华润把不同群体的诉求归纳如下：
● 对于业主而言，需要专业的全体系的资产管理。
● 对于业主和租户而言，所需的运营管理内容根据具体情况定制才能满足。
● 租户和C端消费者对运营内容的需求涵盖了整个办公周期和生活周期，需求多样性强。
为了满足这些诉求，华润从2个层面发力。
▧在产品层面：
华润的Officeasy可以为租户提供从入住初的办公空间装修到运营中的办公用品租赁以及共享空间分时租赁等服务。可以为消费者提供8小时内的共享空间，以及8小时外的食堂、健身中心、剧院、都市农场等多样化空间。
▧在服务层面：
Officeasy可以为业主提供策划、招商、租赁、财务及物业管理服务。
为租户提供企业出行、商务对接、营销推广、政务对接、金融服务、VIP服务等企业发展服务以及企业团购、团建等员工关怀服务。
可以为消费者提供通勤、健康管理、兴趣/技能培训、社交活动、文化艺术等服务。
目前，华润在全国已开业的写字楼一共有10栋，总面积43.8万平方米，覆盖4.38万人。而华润的野心不止于此，他们拟建／在建的写字楼还有22栋。未来3-4年，华润准备让54栋写字楼入市，总面积达到387.8万平方米，覆盖38.78万人。
明源君相信，到那个时候，华润的“Officeasy”也许会成为一个标准。达不到这个标准的写字楼也许将失去竞争力。
作者：明源地产研究院 天风
