在
2014
年之前，我一直在煤炭行业从事销售工作，
虽然利润
颇丰，但是风险也很高，行业前景与国家的政策、宏观调控息息相关；另外，煤炭行业大多
都
存在现金流吃紧的情况
，
与做工程一样，
面临着严峻的货款拖欠问题
，
收款不够稳定。
在煤炭行业危机频出的情况下，有一定的资金积累后，我就想要进入一个现金流较稳定的行业，哪怕利润率没那么高。
当初决定转行投资酒店，也是有多重考量在的。
其一，
从事煤炭销售，需要往各地运输煤炭资源，因此我就在哈尔滨某地产酒店包了两个房间，做中转休息。当时发现该酒店生意很好，几乎天天满房，因此就产生了自己投资一个酒店的想法，毕竟常年在酒店包两个房间，也花了不少钱；
其二，
身边有朋友投资酒店，且收益较好，所以我萌生了投资酒店的想法，但当时对酒店行业并没有过多的了解。
偶然的机会，我在网上查到了如何加盟品牌酒店，因此结识了汉庭这个品牌。
2014年时，汉庭在东北地区也已经布点了一些门店，去门店实地考察以后，我发现汉庭酒店的装修让我感到简约舒服，汉庭的开发和运营团队在酒店方面也很专业。
2015年时，我在黑龙江下沉市场七台河市投资了第一家酒店，汉庭酒店2.0。这家酒店两年半就收回了投资成本，后面几年利润率也不错。
出于对汉庭的认可，10年来，我陆续加盟了华住集团旗下的汉庭和全季品牌，目前共有12家汉庭，6家全季，分布于黑龙江各地和海口。
现在，我已经全身心投入到酒店投资中，不再从事其它生意。
疫情期间，哈尔滨平房区政府找到我们，在工业园区有一处新的物业在招租，因为区域内缺少较好的中端连锁酒店，但差旅住宿需求却不少，因此希望有丰富酒店运营经验的我们能拿下这个物业。
2023年4月，我们和房东签订了租赁合同，免租期6个月，租期15年。
租赁的物业大楼共16000㎡，我们将物业进行了拆分，加盟了全季和汉庭酒店，另外还打造了一个宴会中心。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
1
、
物业条件与品牌适配度高
物业位于哈尔滨平房区大数据产业园内（华为数字中心，360，阿里云，百度云，中国云谷，城市数字中心等数据产业基地），紧邻平房区第二区政府，门店辐射平房区航空产业园及农机产业园，因此有不少商务差旅住宿需求，但周边却没有品牌连锁酒店，多为小型单体酒店。
全季作为华住集团旗下的中端酒店，定位是面向最多数的4亿中产阶级人群的普遍核心需求，无论是设计风格还是对客服务，均深受商务客户的喜爱。
2、全季推出了5.0新版本，做“第一个吃螃蟹的人
”
2023年底，全季酒店发布了新产品——全季5.0“晓山青”，在参观了全季5.0样板房后，我发现新版本大堂设计上，弱化了品牌、商业的印记，添加了智能调光系统，灯光场景模式化，节能减碳；采用了自助办理入住区域，取代传统酒店前台；添加了全新的茶空间。
全季5.0的客房，采用了智能语音客控，让住客用更少的动作，享受到更多更贴心的服务。装修风格更简约，配备了实用的茶桌，一体式的电视墙设计，集合了衣帽架、行李架、迷你吧的功能，更适合商务客户。
秉持成“买新不买旧”的道理，我决定加盟全季5.0版本，做哈尔滨乃至是黑龙江第一个吃螃蟹的人。
3、酒店所属集团的客户粘性高
作为华住酒店集团旗下的中端酒店，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量，借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括内部隔墙调整、装修、消防、物资、店招、一年的房租等全部费用）
酒店物业位于哈尔滨平房区大数据产业园，是哈尔滨城投的物业，区域内有两个大厂，一个“哈飞”厂，一个“东安”厂，商务需求广泛。从酒店资源来看，区域内以小型单体酒店、旅店为主，仅有个别经济型酒店，满足不了日益提升的商务接待需求。
因为物业共有14层，16000㎡，因此我分别加盟了华住集团旗下的汉庭和全季，打差异化的双品牌概念，汉庭位于4-9层，全季位于10-14层，1-3楼我们规划了一个宴会中心。
与全季品牌签约后，有两个选项摆在我面前，一是加盟最新的全季5.0新版本，但东三省范围内目前还没有落地的门店，做“第一个吃螃蟹的人”有一定的风险；二是加盟全季4.0版本，筹建起来更稳定。
考虑到品牌在迭代升级，酒店投资人也得跟上步伐，若此时还加盟全季4.0的话，等到全季5.0新版本落地开花时，全季4.0就是老产品了，竞争力堪忧。
再三考虑之下，我决定加盟全季5.0。
全季部分的物业，共6000㎡左右，我们规划了95间客房，其中大床、双床90间，套房5间。值得一提的是，客房面积均30㎡以上，套房面积足有60㎡以上，舒适度可圈可点。
从酒店投入来看，这家酒店最后的总投资在1500万左右（含一年的房租），单房造价13万，和投测期预估的数值基本持平。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
该物业大楼，载体较多，除了住宿、公寓，还有办公板块，因此与政府、房东那边需要沟通协调的内容不少，在解决好审批和
各方面的规范
后，
2024
年
2
月，正式进场施工。
酒店的施工团队是在品牌的资料库里面选的，总包团队相对负责，因为他们熟悉品牌的标准，因此沟通成本很低。
这个物业是一个新的物大楼，因为我们并没有改动外立面，内部的格局，主要以35㎡一间房为主，我们对酒店公区及套房部分进行了重新规划。总体而言，这个项目改动的部分不多。
2024年7月，酒店正式装修完毕，连改造加装修共花费5个月，这个速度还是比较标准化的，装修过程总体都很顺利，但这家门店是黑龙江首家全季5.0，因此在打磨的时候，还是经历了一些小问题，但最终还是顺利解决了。
值得一提的是，全季5.0采用了装配式模组，更大力度从现场施作开始减少环境污染与能源消耗，缩短了营建周期。
2024年8月22日，酒店正式上线开业。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
单房运营成本
I
120元（不含房租）
目前酒店仍处于爬坡期，入住率为80%左右，RevPAR在250-260元之间。
对于开业半年内爬坡期的经营数据，我不会做过多的担忧。我认为作为区域内唯一的中端酒店，这家全季酒店未来不缺市场，但需要一定的时间，店长和运营团队需要耐心经营，大家踏踏实实在爬坡期里多挖掘、签约一些协议客户，将酒店服务做稳步提升即可。
目前来看，这家全季酒店和同幢物业内的兄弟酒店——汉庭酒店房价差不大，仅有50-80元，这和区域内各大公司的报销标准息息相关。附近公司的报销标准在300-350元之间，若全季酒店将基础房价涨到350元以上，会损失不少商务客户。
因此，我们接下来的运营的重点就是调研附近公司的报销标准，尽力促成报销标准在400元以上公司的协议签署，并提供更优质的服务与增值服务。
这家全季酒店的店长，同时还兼任同物业内汉庭酒店的店长，能力强、有责任心。值得一提的是，该店长从10年前我投资第一家汉庭酒店开始，就一直跟着我，目前承接了4家酒店的店长。
总体来看，这位店长作为在华住集团旗下酒店任职过多年的资深店长，资历经验充足，综合能力突出，一定程度上助益酒店经营：
其一，集中调配人员，控制运营成本；
因为两个酒店在一幢物业内，其优势是可以集中调配酒店员工，如部分工程部门的员工可以兼任两家酒店，一定程度上节约了运营成本，目前酒店的运营成本为120元（不含房租）。
因为兼任了四家酒店的店长，因此每家酒店都配备了一名店长助理，店长不在店的时候，基础的事务交由店长助理解决。这样的模式，也能够为我省下一定的经营费用。
其二，自身能力过硬，管理有方；
作为有10年酒店管理经验的老店长，综合素质自是不必多说。对于员工而言，他是一个很好的管理者、激励者和督导者；对于我而言，他是一个很好的执行者、建议者和承担者。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
酒店开业仅月余，因此客源结构还不太稳定，目前来看，华住会
会员占比
60-70%
，
OTA
占比较少，主要以商务客户为主。
整体来看，酒店入住的住客以集团会员为主，未来根据季节和周期情况会有一定的浮动。作为商务出行为主的区域，酒店的大部分住客均为商务客户，旅游客源很少，因此酒店销售平日里也会着重扩展协议客户，目前来看，酒店协议客户多为物业周边政府单位、国企、大厂等。
目前酒店在OTA平台上的评分为4.9分，大部分住客表示“全屋智能解放双手，太有科技感了”、“全季5.0装修别具一格”、“细节服务做的特别好”等等。
这是哈尔滨乃至黑龙江第一个全季
5.0
的项目，因此在供应链产品方面，尤其是客房的家具等产品，仍在打磨的环节，需要单独适配制作，因此产量较低，耽误了一定的工期。
好在全季品牌方也及时意识到了这个问题，在筹建期间，也极力的帮我们解决供应链的时效问题，支持力度不错。
全季酒店（哈尔滨平房区政府第二办公区松花路店）
我的酒店投资之路仍在扩展当中，目前而言，主要集中在哈尔滨和海南两个区域。
哈尔滨是我的酒店投资大本营，我投资的大部分酒店都分散于哈尔滨各区。
2024年年初以来，哈尔滨旅游从“一季火”变为“四季火”，旅游业对于住宿的需求无论在数量还是质量均在大幅提升。正是看到了这一“红利”，很多人转换身份投资入局。哈市市场监管局数据显示，1至5月哈尔滨住宿领域新登记市场主体2498家，同比增长166.88%。
未来有好的物业的话，我还会继续在哈尔滨
投资，但哈尔滨的酒店市场也日趋饱和，因此在物业的选择上，我会更加的谨慎，
没有
90%
以上的这个成功率都不能
投
。
目前我在海口也有一家全季5.0酒店在装修中，预计11月份能够正式开业。未来也会更重视海南的酒店市场，持续在海南各地落地酒店项目。
说明：投资点评分数采取5分值；0.5分为1个阶梯；文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。
