不得不学，地产大佬又开始这样偷面积！

面积新规：

凸阳台其结构底板水平投影面积计算二分之一面积，凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。

傻瓜思维 ：

这就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。

地产联盟的专家 认为

注意事项：

凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。

▲悬挑结构的入户花园

非顶层露台通常采用 退台的方式实现 ，多用于 花园洋房 设计中。

顶层露台赠送 为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的 50% 以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为 私家电梯厅 ，电梯开门后可以直接进入房屋，增加私密性和归属感。

可利用该空间放置花草、鞋柜等，延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。

首层花园（不计入套内面积）

为住宅首层增加附加值的方法，最常见的就是 花园入户的赠送 。有自己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。

新规：

凸（飘）窗净高大于 2.1 米、窗台与室内楼地高差不大于 0.45 米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。

傻瓜 思维

新规对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积了。

地产联盟专家 认为

普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版 《 建筑工程建筑面积计算规范 》 中，明确规定：凸（飘）窗净高大于 2.1 米、窗台与室内楼地高差不大于 0.45 米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，可采取的应对之策是：将 窗台高度做大＞ 45cm ，凸窗高度＜ 2.1 米，可不计 。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。

▲例：

万科18平米“超小户型”中，通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。

可局部拆卸内凸窗（不计面积）

在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗 高度不超过 2.1 米，上层空间 0.7 米左右用于储藏空间

业主在装修期间，可将 横梁“拆卸”，使原本 2.1 米的层高变成 2.8 米 ，与正常房屋层高一致。顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于 2.2 米的凸窗空间转化成标准高

设备平台 通常作为空调外机，水电表等放置区域。通过赠送大面积的设备平台，为户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为 储藏室、书房 等功能房间。 例： 金地未来项目，利用设备平台作为可改造空间。

隐蔽式储藏空间（不计面积）

可以结合 管道井 ，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设 隐蔽式储藏空间 ，净高小于 2.2 米可不计入建筑面积。

在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜ 2.2 米，都不计入套型的建筑面积中。

新规

但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定： 局部楼层结构层高大于等于 2.2 米的计算全面积，小于等于 2.2 米的计算二分之一面积。

傻瓜 思维

新规对夹层投面积具有绝对杀伤力，几乎封堵了所有中空别墅偷面积的空间，夹层偷面积彻底失败......

地产联盟专家 认为

但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤ 2.2 米，如此一来，还是可以减少一半面积。对于这类空间，一般可作为用于 家庭厅、更衣间、储藏室 来使用。

超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间（计 1/2 面积）

在一些小户型的别墅项目里，可设 围合式中庭作为赠送面积 ，如此一来， 上层的空间均可改造为房间 利用；

同时，还可利用 车位上方空间 ，上方 设置围墙 ，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将 二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用 。

例：上海河谷 3 号，将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。

室内局部挑空，隔成一间卧室。（计一层的面积）

这种方式 适用于别墅、复式及跃层住宅 。在室内进行 局部挑空 设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

若建筑造型为坡屋顶，可利用屋顶空间，及屋顶高度计算的规定，在 屋顶内部实现跃层 。可增加顶层的附加值。

例：上海橡树湾