老黄埔天花板级别全新盘——由央企中交四航局操盘的珠江春，竟然赶在春节前开盘了。
1月11日上午，珠江春低调开盘。距离项目营销中心及样板房开放收筹，仅一个月左右。收筹一个月左右，且赶在春节放假前开盘，多少是有一定底气的。
其中6栋43层（实际有效41层），两梯四户，3个户型：130平A-B户型，144平四房两卫。8栋45层（实际有效44层），三梯三户，2个户型：前排两个约185平四房三卫，东边位约131平四房两卫。约185㎡，单价约5-7.1万/㎡，总价约925万-1310万左右。
约144㎡，单价约4.8-5.5万/㎡，总价约690万-790万左右。约131㎡，单价约4.5-5.2万/㎡，总价约590万-680万左右。据说，最贵的185平户型，卖得反而好一点。其中又以高楼层相对好一些。主要是这个户型高楼层，东南向大概150度视角，无遮挡望江。
1、相比之前吹风价5万-7.5万/平，大概打了个9折。
2、每个户型天地楼层价差很大，185平户型价差高达2.1万/平，两个刚改四房户型价差也有7000元/平。3、尽管天地楼层价差很大，但同户型望江的高楼层——20楼以上的价差有所缩小。
比如185平01单位32楼，价格6.6万/平，与最高价格相差四五千；6栋144平01单位，从21楼起，单价约5万/平，至43楼5.4万/平；02单位，则从12楼起约5万/平，顶楼5.5万/平。具体价格和选房策略，以及拿高返佣的朋友，可以加观察君微信私询：
4、之所以天地楼相差这么大，主要原因也是望江与不望江的区别。楼层越高，视野越开阔，价格相应越高。
而6栋144平两个户型，同一楼层也相差较大。比如28楼西边位户型5万/平，而东边位却要5.4万/平。其实两个户型处于同一水平线，阳台都是东南向，意味着日照采光量其实同等的。唯一的区别在于主卧的采光不同，原因在于东向没其他楼栋，而西向旁边有7号楼，楼距约20米，但其实影响并不大。
基于同一楼层价格相差四千，个人觉得西向户型性价比高得多。
5、这个盘的溢价来源，主要三个：
其一，区位地段上更靠近珠金琶CBD金三角；
其二，目前片区在售新盘中，相对距离珠江最近——首开组团大概500米左右，高楼层东南向视野开阔无遮挡。当然，首开组团是东南向望江，东南向的城市界面不如西南向往金珠琶鱼有city感。其三，相对片区其他打江景牌的新盘，比如紧贴双向12车道黄埔东路的未来方洲，珠江春相对更安静。
其四，首开组团定位改善盘，小区内部河涌、公园等生态资源相对较好，也有一定溢价。185平大户型目前在老黄埔核心区其他盘没有同类产品，这个户型主要是抢天河海珠的部分千万级预算的外溢改善客，竞品主要是天河东的观樾、保利天汇、保利天瑞，海珠的中海大境，番禺万博华润悦府。130-144平户型，竞品主要还是城市之光、中央公馆、未来方洲这三个的四房户型。比如未来方洲目前就已公开将指引牌挂到了珠江春入口处了。
这三个盘大四房户型高楼层，目前折后价大概在4.5-5万/平区间，跟珠江春相差四五千左右。
比如珠江春VS未来方洲，四房户型单价相差四五千，我觉得是合理的。
不说别的，就看环境（货车噪音粉尘干扰）、容积率、望江距离等3个指标，相差四五千也是正常的。特别是改善群体，对环境和私密性尤为看重。至于改善群体对片区超5万/平的价格是否买账，则是另外一个话题了。
