◎智谷趋势 | 路口大爷
这才刚上六月，就听说一堆人在那齐喊着“五月北京房价暴跌20%”、“楼市一夜入冬”、“有的直降百万都卖不掉”。
大爷这把年纪也不是白活，多少懂点套路，统计局可从来没见着这么麻溜的。特意瞧了一眼，原来是一家中介整的自个儿家在通州、亦庄的买卖数据。
有分析师认为，统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”，因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。
这中国老百姓最不信什么，“房价不涨”准占前三。但是大爷这小本子可清楚记着，每次隔不了几个年头就会有人敲锣打鼓的嚷嚷着跌跌跌，耳朵都听出老茧来了。
咱这就来翻翻过去这十年的老黄历。
2008年，楼市“跌幅超过20%”。
2010年，北京又“跌20%”，嗬，这是幸运数字吗？
2011年，北京“跌惨了”。
2012年，北京“跌回了两年前”。
2014年，北京又跌了。
2015年，楼市专家预言来年要“暴跌50%”。
光是看看这些新闻，三天两头说降价，不知道的还以为北京的楼市动不动就跳崖。实际情况是，北京房价指数一路走高。
（以2006年1月房价指数为100，到2007年1月，整体指数一直上涨）
01
这十年的楼市调控，收紧了四轮，上头变着法儿压房价，至于效果嘛，来瞧瞧。
（1）
打从2006年5月“国十五条”、“国六条”出台开始，调控就收紧。
到了2008年9月，光是加息就有八次，银行的准备金率也提高了十九次。为的是别让市面上流动太多钱，银行多囤点，免得大家伙儿一股脑去炒房。
但是2008年那会儿遇上金融危机，百姓手里没几个闲钱可以投资，北京楼市是真的量价齐跌。
别急，调控这就放松了。
2008年10月房地产交易环节税降了，什么印花税、土地增值税都免了，首套贷款利率还给打7折，首付最低比例也下调到了20%，在这么个鼓励住房消费和房地产投资的情况下，交易量年底慢慢回暖。
国家要刺激经济啊，09年的时候刷刷刷印了四万亿的票子出来，贷款放松了，还降息降准，人民群众手里头钱多起来了。人一钱多会患投资焦虑症，楼市这时候就得当起蓄水池，让大家的钱有地方放。房价水涨船高。
在2009年6月30日广渠路15号地块拍出40.6亿天价时，在当年4月到6月期间北京地王纪录被连刷4次后，谁还记得前一年嚎嚎着2009年的房价铁定要跌惨了的鬼话。
（第一轮调控之后，房价指数小跌大涨）
（2）
经过了一轮报复似的上涨，2010年的时候，国家觉得差不多该出手摁一摁势头，限购限贷的政策就陆续出台，比如国有“国十一条”，北京自个儿有“京八条”等等一大堆看不完的文件。
值得拎出来讲讲的，一个是二套房首付，先是提到了40%，觉得不够，干脆到了60%；另一个是外地社保/纳税要满5年，还限购一套。当时想赶着上车的大好青年们捶胸顿足。
当时房价实际究竟跌没跌？
来看2011年前5个月房协给的数据。
再看2012年中介统计的2011年数据。
乍看之下都跌了，先别急。这里边提到的新建普通住房，实际包括了普通商住房和保障房，前者是面向市场盈利，后者保障部分群体也就是做做公益，把这俩绑在一起统计算是哪门子均价？
反正大爷也是有疑问，搞不懂。迷迷糊糊间，11年底调控又松了，市场慢慢反应过来，到了2012年下半年再次欢呼暴涨到2013年。
（3）
除了“新国五条”再次限购限贷，2013年出台的“京十九条”第一次将二手房纳入调控之中，按个人转让住房20%征收所得税，还禁止京户未婚购买二套房，等你们小年轻结了婚国家再给。
“京七条”有点意思，不像以往一样在需求端压几个拳头，而是在供给这边多给点地，计划在2013年底全市完成不低于2万套自住型商品房供地。
于是2014年的北京房价在休养生息。毫无意外，一轮调控在2014年9月放松之后，压抑的热情又再一步推高房价。
这一路看下来，房价在调控的松松紧紧中涨到了国际顶尖水准，调控就如同“狼来了”的虚招，出来瞎晃几下就收了，老百姓基本已经不信什么房价会大跌的童话。
本来也是不该有这想法，调控只是摁住房价上涨的速度，并不是告诉你国家要让楼市崩盘。
至于这些年房价中间大跌过没，跌过多少，可能哪家在低价时捡着了便宜买了房的，对跌价就有切身感受，其他赶不上车的，哪时看房房都在涨。
也可能通州的觉得跌过，在朝阳的从来没觉得。现在北京在严查开发商“捂盘”，就是因为以前有些开发商一看这形势不行，鸡贼地冻结手里的楼盘观望观望，五环内楼盘质量好的压根不愁之后卖不出去，剩下远郊的便宜些的还在交易，这交易量和均价可不就跌下来了。
再者，你看看这房价统计标准真是百花齐放多样复杂，要信谁？
以前就有热心网友统计了北京新房均价，按房管局和统计局两个数据，真是没眼看，拿2015年的数据，统计局涨幅是25%，房管局的却只有7.4%。从均价来看涨跌，不靠谱。
去年国庆让大伙儿齐懵的“930新政”和今天再次出手的“317新政”，认房又认贷，再提二套房首付（普通住宅60%，非普通住宅80%），于是就有了最近的新闻：眼看它房价又跌了.......
02
经济学的大道理，大爷不懂。
但要问这一次房价会不会降？大爷还真能跟你摆活个一二。
这个世界上有一个最简单的道理——买的人多了，东西就贵；东西多了自然就不值钱。房子也是这个理，书上的名词叫“供需”。
说这边一出新政，那边房子“咵嚓”一下跌了20%？你信吗？北京的房价调控过去这十多年调了几十次了，有哪一次能这么立竿见影的？
你说这次是“组合拳”？那也得看这套“组合拳”是健身太极，还是散打啊？大爷发现了这几年关于北京楼市忽悠人的几个关键数据。
（1）表面上看，买房的人会变少。
2016年，北京常住人口只增加了2.4万人，这简直就是“破天荒”的少。要知道在四五年前，每年还增加四五十万呢。北京通过各种手段把人往外赶，看来达到目的了。
这是不是说，买房的人变少了，房价真要跌？
且慢，有一个庞大的“潜伏”群体在等着接盘呢。
2011年，北京设了个“五年社保和个税”的购房门槛。到2016年正好满5年。这意味着经过5年苦熬，外来常住人口终于获得买房的资格。
这可不是个小数。根据北京市统计局的数据，2011年净增外来常住人口38万，2012年是32万，2013年是29万，这一波的住房需求无论如何都要到2018、2019年才能释放个差不多。
所以，即便北京真控制住了常住人口，但消化5年前社保门槛需求，还要有好几年的缓冲期。
（2）都说土地供应量增加了，是真的吗？
官方上个月说，未来五年将供应6000公顷、年均1200公顷住宅用地。乖乖，这个数字看起来好不得了。
但你看看北京历年土地供应数的变化：
年均1200公顷基本上是过去十年中纸面上最低的。
不要听媒体上那些瞎鼓捣，说什么“北京放出天量土地供应，楼市拐点到来”，北京的土地供应根本没有增加。
（3）土地供应没增加，房子呢？
北京市说，未来5年，年平均新增住房30万套。那我们不妨来看看这30万套都是什么样的住房。
新增住房中，产权房占70%，其余为租赁住房；产权房中，商品房占70%，其它为商住等其他产权房。那么普通人一般理解的商品房就是30万*70%*70%=14.7万套。14.7万套，
按照惯例，这14.7套房里，还有差不多三分之一针对特定对象的自住房，于是正儿八经的商品房也就10万套。
这比过去五年新房年平均交易量8.6万套确实多了，但比2016年成交的11.5万套可是少了。
楼市千种理由万种因此，都摆脱不了“供需”二字，看到上面这些供需数据，你还会觉得房价下跌有戏吗。
还有一个更可怕的数据，北京的人口增长可能出现报复性反弹。
2016年仅比上一年增加了2.4万人，是一个罕见的情况。为了达到这一目标，北京外迁了250家规模以上法人，还拆迁、疏解了71家商品交易市场，同时还拒绝了1.6万个新的工商登记。
最后北京增了17.4万人，赶走了15万了，最后净增2.4万人。
您觉得，未来五年还有多少空间可以让北京这么赶人的？
这是一头了。另一头呢，那增加的17.4万，不少都是响应国家二胎政策的结果。2016年，二胎占新生儿总数（28万）的30%，以后可能还会多。
事实上，连官方都没想着还能有只增加几万人的好事，2017年，预期的目标是控制常住人口规模2200万，也就是说要比2016年增加27万。
27万人什么概念，按照北京人均30平方米计算，意味着810万平方米的住宅，大约又得每年新增四、五百公顷的土地吧。记住，现在平均每年只有名义上的1200公顷土地供应，很大部分还是租赁房、商住房等。
所以，真别指望北京房价跌了。
真要跌，一是首先北京市能确保土地供应按计划足量完成；第二招是真正的杀手锏，利用类似雄安新区、京津冀区域融合，把本准备进京的人留在原地或分流到周边，把本来在北京讨生活的人诱惑到别的地方。
如果什么时候北京常住人口因此出现零增长、甚至负增长，那房价下跌就真有指望了。
