国家金融战略，对房地产行业模式、边界和趋势的影响

政策的变化主导着房地产行业的基本走势，是这个时代的特征。7月14日至7月15日第五次全国金融工作会议在北京召开，大家可以把这次会议视作国家金融战略会议。

金融政策高度影响房地产行业和企业的发展。我们此前曾提出，房地产企业战略融资的概念，就是如果企业没有在06年07年之前登陆资本市场，或者没能抓住09-10年资本市场机会窗口，抑或是不能够抓住2015年公司债的机会窗口，即便房地产企业基本能力再强，其发展都会受到比较大的影响。全国金融工作会议是本届政府对于金融层面的最重要会议，会议精神将指引金融行业在十三五和十四五期间的具体运行。

脱虚入实

脱虚入实（服务实体经济）在文中多次出现，包括三项任务、重要原则都将服务实体经济作为重要论述。实则，“住而非炒”和脱虚入实，就是对住房 “脱虚入实”的行业延展，这也应该更为我们所关注。未来在需求端，特别是二套以上住宅的抵押贷款不排除会进一步严格执行目前的限贷政策，而且这一政策有可能是中长期的政策。同时，在投资层面，虚的是土地投资，实的是建安成本投资，可能在土地投资方面的金融监管更加严厉，土地投资资金的穿透式核查范围更广，更加严格。不得不指出的是，现有的土地投资资金的监管执行尚存在一些覆盖和力度不足的问题，但未来监管趋严，落实力度可能会超出预期。

降风险和去杠杆

15年开始的这一轮房地产周期，将居民户的杠杆提升，将政府部门和周期性行业的杠杆稳住。从居民户的角度看，加杠杆的可能性不大，这也是我们在2017年三季度策略中提出来的存量资金的概念，就是现在房地产市场没有增量资金进来，购房者均为置换型，因此一二手房市场的联动可能会更加紧密。在去杠杆的周期里，对于市场不应该过分乐观，行业的洗牌可能才刚刚开始。同时，提出国有企业降杠杆作为重中之重。众所周知，央企降杠杆已经得到严格执行，而目前地方国有企业杠杆的规范并不受到特别严格监管，所以地方国有企业的去杠杆还有空间，存在一些项目合作机会。

鼓励直接融资，降低融资成本

从房企的资金来源看，银行融资还是主要的融资途径。目前直接融资的渠道受限，地产行业的行政性调控处于优先级，但是未来不排除在直接融资方面的进一步放松。所以，一定要时刻关注直接融资，每一次直接融资的机会窗口都不容错过。同时，尚处于突破阶段的是，针对商办等（住宅）持有类物业的资产证券化可能会存在机会。

人民币国际化是不容忽略的因素

国内的资产价格水平将接受考验，房地产作为中国最核心的资产是考验的重中之重。房价大部分可以解释成为货币现象，人民币国际化将给当前的房价带来比较大的影响。房价高位和汇率稳定都是负面因素，但是人民币国际化（虚）以及一带一路（实）如果能落实，是更大权重的正面因素。只靠房地产拉经济，早晚也有拉不动的那一天。只靠房地产拉经济，房地产行业也永远都将是工具型行业。这里需要指出的是，一带一路和人民币国际化，是国家战略，国运之所在，任何忽视国家战略的机构都将错过这个时代。16年对于外汇的管制趋严，但我们认为是阶段性的政策，人民币国际化是大趋势，是时代的主题。

强调监管和问责

最后一点也是最重要的一点，强调监管和问责，也就是强调政策的落实。此前的政策点评曾专门讨论过，本届政府的政策执行力度超过此前，政策效果更加明显。毋庸置疑，一行三会目标和行动将趋于一致，在国务院金融稳定发展委员会领导下的配合更加紧密，因此未来推行的房地产行业金融政策将更加严格地执行。

本文主要是基于个人的主观判断，一些重要的问题尚未来得及做深入的研究，每一个点都可以作为非常深入的研究命题，后续我们将就国家金融战略对房地产行业的模式、边界和趋势的影响做更为细化的分析。