主要观点总结
本文讲述了一起业主在办理新房交付手续时遭遇物业公司强制要求预缴一年物业费否则拒绝交付钥匙的案件。业主认为物业费与收房强制捆绑，而开发商和物业公司则有不同的辩解。法院最终判决开发商及物业公司交付房屋，开发商支付逾期交房违约金，物业公司履行免收二十年物业费义务。文章还介绍了法官的说法和寄语。
关键观点总结
关键观点1: 案件背景
业主在办理新房交付手续时遭遇物业公司强制要求预缴一年物业费，否则拒绝交付钥匙。
关键观点2: 案件争议
业主认为物业费与收房强制捆绑，开发商和物业公司则认为这是行业惯例，且免收物业费是从交房次年起算。
关键观点3: 法院判决
法院判决开发商及物业公司交付房屋，开发商支付逾期交房违约金，物业公司履行免收二十年物业费义务。法院认为预交物业费并非合同约定的交房前提，开发商利用自身强势地位附加不合理条件，该条款无效。
关键观点4: 法官说法和寄语
商品房销售合同与物业服务合同是两种不同的法律关系，业主收房时无须先行交纳物业费。开发商以此拒绝交房的，应承担违约责任。法官提醒业主也应及时缴纳物业管理费，以维护小区生活环境、提高物业服务质量。
正文
业主在办理新房交付手续时
遭遇物业公司强制要求
预缴一年物业费
否则
拒绝交付钥匙
（图源网络 侵删）
“买房时开发商承诺免收二十年物业费，通知收房时物业公司又要求必须先预缴一年物业费，否则不给钥匙。”购入某楼盘的王女士向法院展示开发商出具的《免收物业管理费承诺函》，其中明确标注：免收贰拾年物业管理费。
“公司委托物业交付房屋钥匙，交房流程已办理完毕。原告没有拿到房屋钥匙是因其拒绝缴纳第一年物业费，是其自身原因所致。”
“对开发商出具的《免收物业管理费承诺函》予以认可，但免收物业费是从第二年开始起算，入伙通知上明确载明业主需缴纳第一年物业费，与王女士这样免收物业费的业主超过20户，别人都是这样办的。”物业经理拿出《入伙通知书》。
2022年2月，王女士与开发商签订《宜昌市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，合同约定王女士购买其开发的某项目房屋一套，交房时间为2023年11月30日前。同时，开发商出具《免收物业管理费承诺函》并盖章确认，该承诺函载明“业主：恭贺阁下认购XXX楼盘XXX号房，为答谢您的厚爱与支持，特免收您购置的该商品房贰拾年物业管理费。特此承诺。”合同签订后，王女士依约支付了购房款。
2023年11月29日，开发商向王女士邮寄了《入伙通知书》，通知房屋已经达到交付条件，于2023年12月1日起集中办理交房手续。入伙通知书载明办理入伙需缴纳的费用有房屋面积差结算款、契税和公共维修基金、产权证登记费及物业费，并载明物业费的收费标准。
2023年12月2日，王女士前往办理交房手续，开发商告知在其物业公司领取房屋钥匙，物业公司要求预缴第一年物业服务费后才可领取房屋钥匙，双方因是否应当预缴第一年物业费发生争议。其后，王女士将开发商及物业公司诉至法院，要求二被告立即交付房屋，由开发商向其支付逾期交房违约金，并由物业公司从实际交房之日履行免收20年物业费义务。
法院经审理后判决：开发商及物业公司于本判决书生效之日起十日内向原告交付案涉房屋；开发商于本判决书生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金；物业公司自案涉房屋实际交付之日起向原告履行免收二十年物业费义务。后开发商不服上诉，二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
按约交付房屋是开发商的主要合同义务，该义务的履行受法律和合同的双重约束。案涉商品房销售合同就房屋价款、支付方式、交付期限及违约责任等内容进行了明确约定，原告已依约支付全部房款，则开发商应约向原告交付房屋。
本案中，开发商在交房条件成就后通知原告集中办理交房，同时设定向物业公司预交第一年物业费作为交付房屋的条件致使交房未成。
预交物业费并非双方合同约定办理房屋交接手续的前提或必要条件，
开发商在入伙通知书中单方设定预交第一年物业费作为交房的前提，系利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定的不合理条件，且该条款存在免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故该条款无效，对双方没有约束力，其委托交房的物业公司以原告未预交一年物业管理费为由拒绝交房没有依据。
综上，开发商未按合同约定交付房屋，其行为构成违约，应支付延期交房违约金至实际交房之日止。对于开发商售房向原告出具的免收二十年物业费承诺函，物业公司虽未在该承诺函上盖章确认，但庭审中对该承诺函予以认可，同意履行免收二十年物业费义务。该承诺函中未约定免收年限的起算时间，依照物业费交纳的惯例，业主应当自交房之日起交纳物业费，则其免收物业费的起算时间理应为交房之日起，而非次年起算。
实践中，基于开发商与物业公司或存在关联关系，开发商委托物业公司交房的情形较为常见，但物业公司往往要求买受人预交物业费方可领取钥匙，这也是本案纠纷的争点所在。其实，
商品房销售合同与物业服务合同系两重法律关系，如商品房销售合同中对预交物业费无特别约定，则业主收房时无须先行交纳物业费，开发商以此拒绝交房造成业主迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。
同时法官也特别提醒，作为购房者的业主，也应当按照物业服务合同的约定及时缴纳相应的物业管理费，只有这样才能维护美好的小区生活环境、提高物业的服务质量，让业主有一个满意的居住环境。
