专栏名称: 郑州楼市

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东府大院静悄悄，九州府的前缀不见了

郑州楼市 · 公众号 · · 2021-01-19 18:39

正文

关于买房，购房者有一个普遍的认知：找大开发商，有保证。

同一个片区内，知名度高的大开发商往往被选中的几率非常大。

但总有一些大开发商是用来打脸的。

比如交房屡屡维权的阳光城、融侨。

比如在入户大堂做公共厕所的融信（融信江湾城）。

比如口碑全线崩塌、远离郑州的升龙。

比如高负债率，身陷“破产”的泰禾、福晟。

气吞万里如虎

泰禾东府大院，全国第四座大院产品，一个颇有野心的项目。

2019年高调入市，在大玉米上举办千人发布会，宣称对标正商善水上镜，释放出25000+元/㎡的价格。

听起来有点疯狂，但没有人不相信。

Why?

开发商是神坛上的泰禾，全国顶级新中式豪宅的缔造者泰禾，亚洲十大豪宅中国院子背后的泰禾，无数人盼了又盼的泰禾，调子再高都能落地的泰禾。

有了大IP泰禾，东府大院一入市关注度颇高，不少人莫名而来，点赞而去。

高逼格文化活动，中华国礼书法家挥墨题字。

全干挂石材外立面，三进三出的新中式的园林。

物业清一水高挑靓丽的空姐，保安小哥人均180+cm。

一套房子未出，斥资6000万打造了专为业主提供服务的爱莱恩斯健康管理中心。

深厚底蕴的新中式景观示范区，细节吊打一地的郑州新中式项目。

夸出去的海口，一一实现，不少参观过东府大院的同行断言：泰禾一来，郑州的新中式项目要卖不出去了。

泰禾东府大院高调入市，赢得满堂彩。

不远处低调开盘的福晟九州府，默默的卖出了80%的房子。

福晟的名气不小，与谦祥合作的大盘钱隆城（世茂已接手，更名万华城）、兴隆城（世茂已接手）一直卖的不错，虽然谈不上什么口碑，但也算是在郑州打出了品牌。

2019年，一直在做刚需的福晟拿出了最高端的府系产品，户型、园林、立面全面提升，誓要靠九州府打响品质第一战，甩掉刚需的头衔。

甭管干不干的成，气势得有！

当时的杨金市场还可以，福晟九州府赶着市场的暖风狠狠的出了一批货，加上高新区的钱隆城大卖20亿，福晟风风光光打赢了一仗。

凄凄惨惨戚戚

2019年的泰禾东府大院、福晟九州府，颇有“金戈铁马，气吞万里如虎”之势。

2020年的泰禾、福晟资金链断裂，先后倒下。

再次来到泰禾东府大院。

昔日繁华落尽，今日空无一人。

东府大院售楼部门口，没有保安小哥指引。

售楼部接待处，没有美女物业接待。

甚至售楼前台，一个置业顾问都没有。

整个售楼部安静的像空气凝结一样，毫无声响。

看过无数个楼盘，第一次因为找不到工作人员吃了闭门羹，意料之中却又始料未及。

回头看，东府大院的新中式大门依然威严气派，在落日的余晖中多了一份凄凉。

售楼部外的围挡上还写着：“亚洲十大超级豪宅缔造者”。

可惜，“亚洲十大超级豪宅缔造者”身陷“破产”之中，项目凉的凉，死的死，只能苦苦等待白衣天使。

福晟倒是比泰禾好过一点，早早的找到了白衣天使世茂。

但福晟的窟窿太大了，世茂只能选择接手部分项目，福晟九州府就被落下了。

2021年的九州府还在正常营业，只是案名前缀的开发商福晟不见了。

售楼部门头的福晟两个字贴上了红胶布。

区位图上的福晟两个字被笑脸贴纸挡住了。

没了开发商前缀，并不影响九州府继续开门迎宾，售楼部小姐姐热情的接待了我们，从区位到沙盘到样板间，逐一讲解，毫不含糊。

当问到开发商的时候，小姐姐大方的告诉我，金科操盘九州府。

有一秒我相信了，回头一想，金科接手咋可能没有官宣？咋可能不舍得花钱把售楼部的字儿换换？

大概率金科正在接触九州府，但还没谈拢，背后的金主还无从得知。

九州府门口的工地看起来了停工很久，有一股烂尾的气味。

过去有多辉煌，现在就有多落寞。

急于求成，冒进失策

泰禾老板是福建人，福晟老板也是。

福建历来资源贫瘠，城市基础建设、经济落后，受环境所逼，很多人年少就走出福建，走向全国做生意。

福建人的骨子里有一种激进的拼劲儿，他们认为保守的人是很难走出去的，在异地异国不拼的话，是打不出一片天地的。

福清煤帮占据了煤炭行业的半壁江山，“山西煤老板”多数来自福建福清。

福州长乐系钢厂遍布全国，产量“媲美”整个河北省。

莆田系医院全国都能见到，莆田衣、莆田鞋更是渗透到全球各地。

小小的县级市晋江走出361、安踏、乔丹三大国民运动品牌。

三明的沙县小吃全国8万多家，远超肯德基、麦当劳数十倍。

经济支柱的房地产行业中，自然也少不了福建人的身影。

世茂、阳光城、泰禾、福晟、升龙、融侨、融信、旭辉、正荣、金辉、中骏……

一大批TOP100房企在福建发迹，通过迅速扩张增加影响力，闽系房企渐渐在全国出名。

但我们大多数提起闽系房企的时候，更多的是一些负面消息。

声名鹊起的闽系房企，为何落得“诸事不顺”？

1、疯狂加杠杆的激进扩张

闽系房企没有粤系房企改革先行的政策红利，没有沪系房企的区域优势，更没有京系房企的资源倾斜，先天优势不足。

全国扩张的路上离不开疯狂加杠杆融资，为了融资可以说是“无所不用”，发债、信托融资、股权质押、券商、基金公司，能用的都用上了。

说白了，就是借钱来赌。

赌对了，牛市大赚。

赌错了，熊市破产。

闽系房企有个外号叫“地王收割机”，哪里有地王哪里就能看到闽系房企的身影。

2016年市场大热，闽系房企着高压在全国各地疯狂梭哈拍地。

十几家闽系房企花了2000多亿，拿下了全国百分之二十的高价地和全国约50宗地王，全国单价地王TOP10中，闽系房企独揽4席，横扫土地市场，很多房企闻闽系而色变。

也是2016年，闽系房企的扩张达到顶峰，在中国房地产企业销售TOP100榜单中，15家闽系房企进入百强行列。

闽系房企在赌局上，取得了短暂的胜利，但很短暂。

2、扩张策略出现问题

其实前几年全国的房企都在融资搞扩张，比如碧桂园、恒大，扩张的又快又稳。

相反，闽系房企在扩张之路激进凶猛，但“外强中干”，根本原因就是扩张策略上有很大的问题。

问题一：太过于依赖资本，而轻视产品

闽系房企的扩张基本都是靠资本堆砌疯狂拿地，比如阳光城进驻郑州拍地十一个小时拿下经开区地王，旭辉溢价68%落子二七区，提起品牌总是跟有钱挂钩，而跟品质无关。

但在激进扩张的同时，却轻视了产品，房地产市场越来越产品化的时候，只有泰禾、建发几个闽系房企产品被购房者认可，其他的甚至都打不过本土开发商，如何站稳市场？

问题二：运营管理能力不足，学习能力落后

部分闽系房企在管理过度家族化/内部提拔，毕竟肥水不留外人田，但带来的问题就是缺乏外部基因进行革新，运营管理水平跟不上。

自身又一心扑在全国扩张上，学习能力落后，加上高管人员普遍频繁流动，导致排在运营管理中问题不断出现，一旦出事完全没能力收拾烂摊子。

问题三：本土化落地无力，造血变现能力太差

大部分闽系房企自身品牌、产品相对薄弱，落地后本土研究不深，经常出现水土不服的现象，比如旭辉有园在刚需的二七新区大举改善大旗，卖到现房还没卖完，大大影响项目变现。

“高周转”是房企存活的第一王道，偏偏闽系房企在这方面表现平平，比如阳光城丽景公馆卖到竞品清盘还没卖完，融侨悦澜庭公寓要大打折扣加上分销带客才能卖掉，好不容易借的钱投入到项目中却又卖不出房子变现，负债率自然越堆越高。

2015年前后闽系房企大举融资发债，2020年前后债务到期。

一方面受制于融资渠道收紧，无新的资本涌入；一方面市场整体下行，销量、利润缩减，过度依赖资本的闽系房企毫无偿债能力。

于是福晟倒下了，泰禾倒下了。

此情可待成追忆

提起泰禾，更多的是可惜，好好盖房子的房企又少了。

一个有敬畏、有实力、有产品的开发商，本来可以有更好的发展，却负债累累的倒在了2020年，惺惺相惜的万科想拉一把都下不去手。

但出来混迟早是要还的，在去杠杆的大环境里，步子迈的太大总会扯着蛋。

如果有机会回到过去，我想对泰禾老板黄其森说两句话：

“多跟世茂学学，早点去杠杆、降负债。”

“千万不要请成龙代言，霸王就是例子。”

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