专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

这三张图，决定着房价涨跌！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-09-13 08:44

正文

近段时间，部分城市房价上涨的幅度，超越了人们的常识，颠覆了人们的三观，很多人为房而失眠！

决定房价走势的因素很多，只有将房价放在合适的维度中，才能探究他的内在运行机制与规律。

2013年我在《楼市探秘》一书中，早就总结了两个重要的纬度：从长周期来看，决定中国房价的是三大驱动力：人口、城镇化、GDP增速；从短周期来看，决定中国房价的是四大因素：经济、政策、资金、库存。

而始于2014年10月的这轮房地产短周期的上行阶段，最核心的驱动力是货币放水与房贷放松。以下，根据易居房地产研究院的数据，为大家分享三张图。

1、M1与M2增速差值大增，巨量资金成为“困兽”

大家常听说M2，这是指代广义货币供应，不过近几年这一指标钝化，增速低位横盘，看不出什么东东。关键先生是狭义M1，M2的弟弟！

M1与M2增速差值，反映了企业部门存款活化的程度。一般而言，当差值呈正值，且持续上升时，意味着流动性过剩，企业部门不愿将钱存期，或者同时又不知道该投向哪里，于是暂时趴在活期帐户上。

从去年三季度开始，这一指标上行，四季度M1增速超过M2，今年上半年，继续疯狂向上。钱太多了，可投领域太少了！于是，房地产市场，成为民营资金为数不多的热点投资领域！

大家回想一下，本轮少数城市房价大涨，是否与这条曲线的走势完全一致？！

2、社会实际利率创近五年新低，不借钱是傻蛋！

货币供应放量，还不足以撬动资产价格；如果货币价格大降，则大事成矣。且看银行间市场同业拆借。从2015年二季度下滑，近四个季度利率不断下行，且处于近五年半以来新低。今年二季度，月加权平均利率为2.12%，与去年同期相比下降0.52个百分点。

低息之下，人们自然愿意借贷。贷款基准利率只有4.9%，如果买房，还可能打个九折，利率低得不要不要的。你不要，傻呀你？很多人的心态就是这样的，宁可把钱留在身边，也要多借贷。

3、个人房贷增速创新高，房贷如同疯狂的小鸟

个人房贷，是货币政策与房产政策之间的复合政策，也是决定市场需求的核心驱动力。本轮房价上涨，与房贷疯涨，密不可分！

从全国房地产贷款增速走势来看，2012年上半年，楼市低迷，与房地产贷款不给力有关。2013年的楼市繁荣，也与此指标的上升有关。

很多业内人士一直搞不懂一个现象：2014年的楼市降温时间短、幅度小，为什么？大家瞧瞧，2014年个人房贷根本没有降速呀，与2011年下半年至2012年上半年，完全不同！

2015年下半年以来，房地产贷款增速提速，今年上半年房地产贷款总额23.9万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点，和去年同期相比提升4.6个百分点，增速创近五年历史新高。

其中，房产开发贷款同比增长10.9%，增速比上季度低2.1个百分点；地产开发贷款同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点；个人购房贷款同比增长30.9%，增速比上季末高5.4个百分点。房地产开发贷款占比22.6%，个人购房贷款占比69.1%。

显而易见，个人房贷，是全国房地产贷款的主力军，占比最高；同时也是急先锋，增速最快！开发商从银行融资的钱并不算多，而个人购房者，才是本轮货币宽松的最大受益者！

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者【关注微信公众号：1、杨红旭楼市研究。2、购房研练社】

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