“中粮（大悦城）一个央企，没想到钱很少，还很懂得创新，我们搞不懂哪来的热情”，苏鑫一身白色休闲西装，站在台上，一个打趣把台下约200位业内同行逗得哈哈大笑。
这是7月2日下午，大悦城地产与高和资本携手城市更新并购基金发布会现场。专为城市更新成立的50亿的基金，由双方各出资一半，投资的第一个项目大兴火神庙春风里购物中心已揭开面纱。
随着新居住、新办公、新商业的崛起，城市更新已然成为近两年市场高度聚焦的话题，此基金合作方正专注于此。
作为中国领先的房地产私募基金，高和资本成立十年，合伙人苏鑫说只专注干了一件事，即城市更新。另一方，自12年前的西单大悦城开始，到最近知名度极高的西安大悦城，正是通过城市更新后购物中心高水准运营实现了物业价值大增的经典案例。
一方善于资本运营，深耕投资和退出，希望能涉猎商业地产资管；一方善于商业地产运营，在行业内拥有首屈一指的品牌，但“错过开发时代之后”也需要更多资本实现品牌扩张，于是合作顺利达成。合作背景瞄准了中国百万亿城市更新赛道上的数亿中产阶级的消费升级。
发布会后，苏鑫接受乐居财经专访，解答了他对城市更新赛道趋势的判断、对未来工作与消费空间的畅想以及高和希望在其中扮演的角色。
事实上，大兴火神庙春风里是高和第一次涉猎区域购物中心项目。尽管十年聚焦城市更新，但高和此前参与的项目更多是写字楼，即便偶尔涉猎商业，也是相对简单的社区商业。购物中心业态复杂、竞争激烈，风险不小。但高风险意味着高收益，较之写字楼稳定的收益，成功的购物中心项目收益诱人。
苏鑫谈到，城市更新的本质是空间功能和消费者、城市居民需求之间发生脱节，空间满足不了新的消费人群需求，因此进行的改造和升级。90后、00后和50后消费需求一定是不一样的，这很容易理解。
只是今天，在城市更新的空间升级中，在移动互联网时代，技术开始越来越涉及空间与人的关系。
苏鑫打了个比方，现在越来越多的办公时间，不在办公室座位上，可能在出租上、高铁上、咖啡厅里，如果没有新技术工具，比如电话会议、视像会议或者VR等，办公效率就不够高，所以需要空间跟技术相结合。
他介绍了一个关于灯和空间的创新项目：居家看书，或在沙发休息，或走到卫生间洗漱，整个过程灯是跟随你移动的，且可以交互，一伸手灯亮、一挥手灯灭，还可以调整色温，这个创业者是个90后。
苏鑫有一种感觉，未来对城市更新产生颠覆性影响的可能是行业之外的人。他们可能没有资本背景、没有行业经验，但有技术、有idea、有勇气，可能是85后、90后。移动互联网时代发生的种种跨界打击已有很多案例。
但在中国，城市更新的百万亿市场太大，不管是租赁、办公、购物中心，哪怕已经深耕10年，如果从100年的历史来看，仍只是刚刚开始。苏鑫说，即使像自如目前300亿估值，10年之后再看，现在规模还是很小。
谈及城市更新的未来，数家千亿级城市更新资管上市公司是可以想见的事情，如同当下近30家千亿上市开发房企一样。
当然有个坎儿必须过，那就是公募REITs的正式推出。其实这件事已经讨论了十年以上，但苏鑫对此很有信心。
股市是怎么出来的？当年创设者几易其稿而不过，于是找了一位老领导，领导只加了一个帽子：中国资本市场要解决国有企业的融资问题。
当下的公募REITs正在等这样一个契机。一方面大宗物业的投资需要更好的退出机制，另外一方面中国老百姓的钱除股市和炒房外，也需要一个更加稳健的投资渠道。不论美国或者欧洲，公募REITs正承担这种百姓养老钱稳健增值的职能。
2009年成立的高和，如今刚刚十年。10年磨一剑，专注于城市更新的高和，如何定位自己？
苏鑫的答复是做城市更新赛道上适度领先的从业者，并积极推动城市更新论坛。因为在这个赛道上没有人能做全，需要一个安卓系统，给各个领域的城市更新者提供服务。城市更新论坛今年是第三届，苏鑫透露将由万科承办，今年10月20日在广州举行。
以下为乐居财经与高和资本合伙人苏鑫的对话精选：
谈与大悦城合作共同基金：
高和第一次做社区购物中心
乐居财经
：高和与大悦城的合作是如何发生的?
苏鑫
：一般大开发商从开发向资管型转变过程中，需要一个金融的外部助力合作者。这个金融合作者一定是在这方面已经做了很长时间，就跟他们（开发商）在某个领域，比如资管这方面很强。（大悦城）可能需要退出的能力、投资的能力，作为高和，也需要在某些领域（比如商业地产）有一些资管能力（合作者），这样双方才能够契合。
像大悦城春风里这个项目，最终的决策机构是基金。合作基金一定是投委会来决定，投委会是双方六个人，在包括产品、设计、预算等各方面都要达成共识。
换句话说，就是高和希望找到在某个细分领域已有深度运营能力的合作方，而他们（大悦城）需要资本的助力来形成由开发向资管转变的过程。大悦城在购物中心运营上已经很专业，双方可以通过交流快速产生信任和共识。
乐居财经
：这个基金的未来目标是什么？
苏鑫
：基金的业务方向很清楚，在北京及其周边，当然可能短期以北京为主，做符合消费升级的区域型购物中心。我们希望通过这个案例，让更多的人知道，传统的购物中心可能无法满足全部消费需求，尤其是百货业态，可以跟春风里合作。我们希望基金在未来一至两年的时间里，把它投出去，一期一期的跟大悦城合作。当然还可以做一些写字楼，它是一个城市更新的基金。
乐居财经
：高和之前做写字楼多一些，现在为何转为涉猎商业？
苏鑫
：其实商业以前我们也做过，比如说跟金茂，我们也有合资基金，项目是金茂在重庆的一个街区商业，今年应该退出了。但街区商业相对运营简单一些，春风里这种区域型的购物中心确实还是第一次。
乐居财经
：写字楼与商业相比，哪个回报更多？
苏鑫
：相对来说，写字楼租户对运营的要求简单一些，持续性会更好，挑战和竞争也没那么激烈。购物中心就相反，竞争非常激烈。所以两种的投资策略有些不同。从收益来讲，购物中心的风险大，一般来说回报就会高一些；写字楼相对稳健，回报可能就会低一些。当然结果还得因项目、因基金而异。
谈城市更新趋势：
有信心公募REITs会出来
乐居财经
：城市更新是当前行业热议话题，请问目前来看城市更新的趋势是什么？
苏鑫
：我们也一直琢磨城市更新的趋势到底是什么。就像我们在梳理高和的战略，你会发现看短期相对容易，可以说（长租）公寓是个趋势，联合办公是一个趋势。但好的战略一定能看到七年以后或者更长时间。长期的趋势，比如证券化，十年前就开始讲，REITs到现在还没有出来，那它到底是不是趋势？当然是，因为它是一个商业地产终极的金融解决方案。
乐居财经
：您还是愿意相信公募REITs最终会推出，是吗？
苏鑫
：商业地产核心一定是持有。谁来持有？开发商上市公司很难持有，因为每个表内都是有限的。所以必须要让这些有稳定现金流的核心资产，通过证券化让老百姓可以买得到，这样老百姓就可分享城市的红利。同时在中国能解决一个现实的问题：
除了炒股票和房子
，老百姓手上的钱能投什么？其实，老百姓投资的目的是为了解决养老的问题，他需要稳定的长期的现金流，而不是为了追求高回报、不是为了炒。不光是中国，在美国也是如此，很多人购买
REITs
的目的还是为了追求稳定而长期的回报。
乐居财经
：公募REITs的推出还需要多长时间？
苏鑫
：什么时候出现我不知道。我就举一个例子，我看了一本书，叫《股爷您上座》，讲中国的资本市场，就是A股市场怎么形成的？
当时高西庆等人想用美国的模式在中国搞资本市场，搞了一个、两个、三个方案都通不过。后来他就找了一个老领导，问为什么不批准？领导翻开第一页，说给加个帽子：中国的资本市场是要解决国有企业融资的问题……换句话说，中国很多资本方面的事情需要有相关方面的考量。
但至少我看到一个契机，就是首先城市更新肯定不是房地产。它有非常复杂、非常长的服务链条，对城市发展、解决就业问题，不论在美国还是欧洲都一样有价值。
老百姓不能炒房，他也需要一个新的投资渠道……只要有这种契机，或许会像科创板一样，可能突然出现。
谈开发与城市更新：
未来会出现千亿级资管上市公司
乐居财经
：怎么理解城市更新？
苏鑫
：一个城市的建筑会老化，更重要的是功能，它的空间功能和消费者、城市居民的需求产生了脱节。
90后、00后和50后的消费需求一定是不一样的。城市更新的本质是这个空间满足不了新的消费人群需求，而重新进行改造和升级的过程。
乐居财经
：怎么看开发商做的旧城改造？他们需要你们的金融支持吗？
苏鑫
：如果城市更新是它的主战场（他们需要）。如果
城市更新
不是主战场，只是一个棋子、一个实验、一个观察，他们可能表内就够。我们看不到一个上市公司，通过上市的股本持有一堆物业，因为上市公司需要
高
ROE，高周转的公司ROE高。
如果城市更新，别人用资管的形式有退出机制，那就会比你只用股本持有的ROE高，你的股价就上不去。
乐居财经
：您如何比较房地产开发与城市更新的赛道？
苏鑫
：开发市场和城市更新市场这是两个不同赛道。开发市场的规模会稳健持续一段时间，但增长的空间不会太大，不光是政策的问题，消费需求也是如此。城市更新是持续的、不断的，未来一定会出现千亿级资管上市公司。
如果我们对比计算机PC时代和移动互联时代企业，应变不一样，结果也不同。
有的应变得还不错，比如新浪，有一个微博；有的可能就没落了；但还有些企业可能在三年前没听说过，比如今日头条。不同的赛道，你在转移赛道的过程中，有优势也有劣势。小新企业刚起步，没有包袱，但它也缺少资源、缺少资本，就看谁在这赛道里、谁看得更清楚、谁能更坚决的走下去。
谈城市更新发展：
技术参与空间可能是常态
乐居财经
：请您谈谈城市更新论坛。
苏鑫
