楼市降温？你又被骗了！

本文经授权转自：财经韬略（ID：tttmoney8）； 作者：韬略哥

过去两三个月，我们接触到的信息都在告诉我们：

楼市调控升级了，开发商发债被收紧了，从银行获取房贷越来越困难了，央行加息了，房贷优惠取消了、利率上升了，很多城市的成交量下降了，新房价格环比下跌……

总之，炒房者快要完蛋了，楼市的冬天即将到来了。楼市的冬天，就是实体经济的春天，就是中低收入阶层的春天。

事实真的如此吗？我们一直缺乏有效的数据来验证。即便是有，有人也会说：房屋交易有一个过程，数据会滞后至少1个月。这种说法不无道理，所以，楼市降温仍然很难验证。

这两天，央行公布了截至5月末的贷款数据。按照楼市成交的一般手续，这个数据至少反映了4月末之前的市场状况，因此具有一定的说服力。

下面让我们看看自2016年10月以来，住户贷款增量占人民币新增贷款的比例。一般来说，住户贷款可以看做是房贷。这很好理解，你的亲朋好友里，有几个人会在买车、装修、买家电的时候做消费贷款？居民家庭的贷款，基本上就是房贷，即便是有所谓的“装修贷款”，也往往是掩人耳目的“首付贷”。

可以看出，个人房贷占全部新增贷款的比例，在去年10月、11月是非常高的。按照滞后一个月来分析，则2016年11月的占比86%，显然发生在楼市调控全面收紧的“十月新政”前后。说明有大量成交，被地方政府认定在新政之前，给予了放行。

接下来的三个月，房贷比例急剧下降，占比分别是47%、37%、26%，俨然一副浪子回头的样子。仿佛从此以后，中国经济就要告别房地产依赖了。

结果，到了2017年3月末，数据大幅反弹。我估计，房贷数据之所以在一季度末大幅反弹，可能是1月和2月隐藏的数据，当时为了给上面看故意做出来的。到了季度末，各种考核比较严厉，这时候隐瞒不住了。所以，出现了单月数据的飙升。

平均计算，2017年一季度，房贷占新增贷款的比例是43.8%。

好了，一季度是43.8%，四月是52%，5月是55%。我们看到，房贷占比开始卷土重来。事实上，春节之后以北京为首的中心城市的确再次收紧了楼市，这反弹的数据是从何而来的呢？

只能是三四线城市了。三四线城市去库存，恰恰是在过去几个月渐入佳境的。你看看碧桂园的销售收入，以及股价走势图就明白了。碧桂园，就是“三四线楼市之王”。

所以，中国楼市的真相是这样的：

1、大城市的楼市的确在降温，二手房成交数据可以证明这一点。至于新房价格走低，则完全是政府控制的结果，主要是通过不发预售证的方式，逼迫开发商降价。

 

所以，我们可以说大城市的楼市已经开始入冬。但这种情况是不稳定的，随时可能出现反弹。在中心城市，居民购房的热情和恐慌已经被激发出来，想真的“凉透”，还需要相当长的时间，以及调控政策的坚持不动摇。

 

2、众多三四五线城市，政府仍然在鼓励买房，甚至给予各种财政补贴、入户便利，棚改则只拆不建、发放购房券等。所以，在中东部“市区人口有增量”的三四线城市，房价出现了普遍上涨，吸引了炒房资金的流入。

 

最近几个月，房贷占比的再次上升，更多的是三四线城市去库存的结果。

鉴于房贷占新增贷款比例再次回升到55%以上，我们只能认为：中国经济对房地产的依赖，看来真的是“斩不断、理还乱”。

三四线城市房价大涨，对中国经济的杀伤力可能比一二线城市房价大涨还要大。中心城市房价大涨，不会传递错误的市场信号，带来的新增住房建设，未来可以被市场消化。

而大多数三四线城市则不同，房价大涨，引来土地热销，最终会产生更大的库存。未来中国人口分布将更加失衡，困在人口流失的三四线城市楼市里的资金，将来恐怕永无翻身之日。

“房贷占新增贷款的比例”对于中国来说，是一根很有用的体温计。当我们飘飘然的时候，不妨先量一下自己的体温。

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