临珠水近云山,可以说是广州人的居住信仰。二者得其一,便足以成为身份和财富的象征;而山水兼得者,更是风毛麟角。
特别是珠江前航道20余公里精华段,向来是很多广州人进阶的梦中情地。尤其珠江北岸一线南向临江地带,更是广州楼市天花板的存在。过去20多年来,从越秀的爱群荟景湾,到珠江新城的汇悦台、广粤尊府,再到金融城新贵鹏瑞1号,单价从10万/平跃升至30万/平,不断突破世人想象。不难发现,主导不同阶段豪宅定价体系的,无一不拥有CBD一线南向江景。
01|比天河楼盘更近天河核心
事实上,一流的区位地段+稀缺的生态资源,也是模糊行政边界,消弭刻板认知鸿沟的利器。
比如,央企中交四航局操盘的珠江村旧改项目——珠江春,区位虽在黄埔,却很“天河”——比很多天河的楼盘,更近天河的核心。
凭借CBD一线南向头牌江景资源,珠江春摆脱了区域属性,跃升为广州市场追捧的高端项目。
众所周知,一座城市的楼盘千千万,但绝大多数楼盘地缘色彩强烈。只有极少数楼盘,才会脱颖而出。
恰如汇悦台不仅仅是广州楼市的代表作,也在国内一线城市占据一席之地,进入全国性豪宅行列。
就珠江春而言,出场就是王者风范:紧邻一线珠江又就近承接CBD外溢,在天河东一众新盘中,一骑绝尘。
早在两三年前,我们就已断言:
珠江春项目是未来十年内鱼珠CBD最值得期待的江景盘。
珠江春所在鱼珠片区,是目前黄埔沿江含金量和颜值最高的区域。其与一河之隔的金融城,作为广州第二CBD的核心部分,成为接棒珠江新城的3.0版本。
过去十多年来,广州沿江东进的城建逻辑与高密度便捷的交通网络,形成绵延一江两岸十余公里的“珠金琶鱼金三角CBD”,汇聚了广州最核心的人才、资本、景观等资源要素。
随着临江交通的提质升级,鱼珠与珠金琶加速融合。
目前临江大道东延线金融城段已通车,鱼珠段正加快建设,其中鱼珠湾隧道、鱼珠隧道已完成主体结构,预计将于2025年底建成。
双线贯通,沿江两岸经济生活更为便捷,鱼珠CBD“一脚天河、一脚琶洲”,“珠金琶鱼”10分钟生活圈即将开启。
临江大道东延线鱼珠湾隧道(纵向)与鱼珠隧道(横向)交汇。图源/美丽黄埔公众号
就区域发展预期而言,鱼珠商务区既是黄埔区融入广州“一江两岸”核心功能城区,对外展示区域形象的门面,也是黄埔最新谋划建设海丝城的核心起步区。
优越的区位地段,也使得鱼珠CBD不断进阶。
前不久批复的鱼珠湾商务区专项规划设计方案明确提出,将统筹广州国际智总部中心、粤开资管大厦等新建地标项目,优化滨江天际线。
同时,塑造鱼珠湾岸线品牌,建设约30万方时尚消费地标集聚地,打造广州世界级商圈节点。
金融城-鱼珠CBD的区位优势,决定了珠江春较高的价值上限。
鱼珠商务区最新规划设计效果图。仅供参考。02|珠江春的江景王牌
拥有片区最好的江景资源,是珠江春与其他楼盘拉开距离的杀手锏。珠江春最近珠江的融资地块,直线距离江边约250米,首开组团到江边约470米。
其二,南向望江面开阔,江景资源丰富。
珠江春所在的珠江最后十公里黄金位置,为珠江前、后航道交汇处,整体江面宽达1.5公里,长洲-洪圣沙-大吉沙-剑草围等4岛成链,岛上红色、农业等文旅资源丰富,浩浩珠江与金黄稻浪,高楼之上尽收眼底。
其三,楼栋布局设计优秀,大部分产品都有不错的江景面。
要成为区域天花板楼盘,稀缺的江景资源显然不够,还需要优秀的设计。
区别于其他楼盘常见的围合或阵列排布,珠江春规划9栋商品住宅,整体放在项目东侧,沿珠江涌“S”型布局。
这个布局的优势是,珠江春几乎每栋楼都能一线望江,视野景观的均衡性不错,大部分楼栋都可以称之为“楼王”。
开发商很有诚意,首开便拿出了最好的地块:6-7-8三栋中高楼层东南向江面开阔,基本无遮挡。
项目首开三栋楼,直接抛弃了刚需户型,仅设计三个面积段:130、143平四房两卫、180平四房三卫,均为新规户型。其中6-7栋3梯4户,8栋3梯3户。
尤为称道的是,最大的180平户型放在了位置最好的8栋最前排,而非其他楼盘常见的两翼。
最好的位置,给了最“豪”的户型,享受最开阔的江景面。每个户型都有不错景观面,又兼顾优点放大,这才是人性化的设计。
珠江春整体定位偏改善,避免了片区无序同质化竞争,居住氛围更纯粹,也为项目赋能加分。
03|诗意园林生活
当然,真正的改善盘,绝不仅仅流于表面将户型做大,更重要的是整个项目的设计是否优秀。
珠江春手里能打的王牌,除了区位优势+外部大尺度江景,还有内部滨河公园多层次景观+优质九年制书包加持。
项目规划范围内,山水资源同样丰富:拥有蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园三个公园,以及约1.2公里珠江涌玉带环腰,集成了天河东沿江地带唯一的“三山一河”景观。
为此,珠江春的设计团队阵容强大,重金邀请梁志天设计集团、华艺设计、OPS观致设计、山水比德等国内一流设计团队联袂打造。
在内部功能设计上,项目以合理的布局和高效的资源利用,将每一处空间发挥到了极致,将为业主带来很好的居住体验。
设计团队结合沿江CBD难得的山水肌理,设计了约800米归家路、约1.2公里活力水岸、约8万方公园氧吧,以及3大酒店式水岸花园,打造下楼即享的自然生活。
城有山则秀,居有水则灵。我个人最期待1.2公里珠江涌滨河休闲带——
项目设计了2座网红廊桥、3个水岸健康加油站、1处龙船坞、1处音乐节草坪、8棵古树保护休闲平台等情景场域,以及水岸会客厅、雅致连廊、望远花园、林下会客厅、童享聚场、静享草坪等6个主题亮点。
不止于此,项目还特别设计了一条800米“最美归家路”:
从黄埔东路经狮山公园东侧,沿珠江涌河岸开设一条休闲步道,串联新建营销中心,以及凤凰木、紫花风铃木、蓝花楹等3条特色行道树道路。
沿着狮山公园以及1.2公里的珠江涌,还有一步一景的设计,包括水帘洞、露营基地等主题空间(建设中),营造独具特色的归家线路。
这么说吧,珠江春其实就是一个公园:岭南文化与现代多元场景,特色行道树与生态花镜体系,生态与烟火气,在这里交相融汇。
不妨想象一下,人行其中,移步景异,如在画中,游逛体验会相当惬意;若走累了,上楼归家,置身大阳台,一杯清茗,还可赏珠江落日余晖。
从自然禀赋到精巧设计,珠江之春呈现的山水诗意,激发了我们对于理想豪宅的想象。
这样优秀的稀缺产品,显然是值得等待的。
事实上,我身边有几个朋友,就守了这个项目一年多。期间,有朋友还退掉了周边其他楼盘,只为用有限的子弹,配置一个顶层资产。
上周末,珠江春新的营销中心已开放,首开户型、样板间也随同亮相。有兴趣的朋友,可以围观一下。
(请备注“珠江春”)
04|珠江春的定价逻辑
最后说一下大家最关心的价格。目前项目价格尚未敲定,我们不妨来捋一捋它的定价逻辑。有一点可以确定:至少它的改善户型,不会去跟周边其他楼盘卷。毕竟,临江地段、景观丰富、圈层纯粹、货量又少(仅1400套左右),这些都是高含金量的价值支撑。何况还是南向一线望江产品。事实上,翻翻广州沿江东进史,从白鹅潭到珠江新城,再到金融城、琶洲,珠江沿岸改善产品总价段均已步入千万级。
其中南向望江又比北向望江,更为稀缺,价值也更高。
有多稀缺?广州近8年间拨划超405宗地,南向一线望江只有罕见的3块,占比0.7%!
也就不难理解,金融城南方面粉厂地块,历经148轮角逐,最终成交溢价率高达33.4%。而隔壁的广州顶豪鹏瑞1号,单价高达30万/平。
但价格从来都是相对的。相对天河东沿江有限的一线望江项目,珠江春可能又显得更有性价比。
不妨简单对比。比如,距离珠江春不到3公里的鹏瑞1号,其大平层公寓已破30万/平,你说珠江春卖多少合理?
有人可能会说,鹏瑞1号是商业豪宅,定价逻辑跟住宅不一样。
那比对金融城新入市的两个住宅项目:南方面粉厂地块与绢麻厂地块,楼面价均为5万/平左右,市场预估12万-15万/平左右。
珠江春距离两个项目不到9公里,且是金融城-鱼珠沿江带,目前仅有的3个新规一线南向江景盘之一,你觉得应该卖多少?
再看珠江春对岸的琶洲CBD,比如琶洲南TOD项目,远离琶洲核心与珠江,只是南向看一条小河涌,也干到了超12万/平。
这样梳理下来,有助于我们摸清珠江春当前的价格坐标。
但更重要的是,需要风物长宜放眼量。
随着广州一江两岸的强势推进,我们判断珠江春的价值,不妨穿越未来,再回看当下,或许会更清晰。
鱼珠CBD规划效果图,仅供参考,以实际建设为准。