春节前后，陆
家嘴崂山、乳山片区的老破小房价突然跳涨。
成交价涨了，挂牌价也上来了。
11月份的时候成交价还是6万多，春节前成交价就到了10万左右了。
一套30平的一房，涨了100万左右，
涨幅超过35%。
其他几个小区，挂牌价也涨了。
崂山四村37平的房子挂牌价冲到355万，乳山四村45平的房源要价390万，单价直逼10万。
上港小区挂牌价超过11万，去年的成交价还只不过7万出头。
怎么回事？
不是说老破小还没止跌吗？陆家嘴的老房子怎么涨这么猛？
早在2022年，官方文件就提到“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”，最近这个说法又被翻出来炒得火热。
而崂山、乳山这些建于上世纪五六十年代的老小区，正好卡在世纪大道的核心位置——东到浦东南路，西至东方路，北抵浦东大道，南达世纪大道，真正的黄金地段。
所以，炒房客的逻辑很简单：买这里的老破小等动迁，毕竟陆家嘴的每寸土地都值钱。
按照去年东安新村拆迁补偿标准，这里的动迁赔偿可能超过15万/㎡，。
去年的东安新村，动迁补偿给足了诚意，某位大佬9套房子大约560㎡的总面积，总共拿到补偿款8200万，相当于每平方米约给了14.6万元！
虽然还没正式发拆迁公告，但网络上，邻里间互相传言等等这些风吹草动就足够让市场躁动，
当然也不排除有当地中介在背后煽风点火。
更何况陆家嘴的地段价值摆在那里，哪怕暂时不拆，陆家嘴老破小的租金也是不俗的。
不过，陆家嘴老破小众多，
内部也有所不同：
崂山二村这种使用权的房子，厨卫不成套的，小梁薄板结构的，居住条件恶劣的，改造的可能性最大。
图片来源网络
既有征收的可能，也有原拆原还的可能。
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作为老牌市中心，陆家嘴和浦西市中心面临相似的困境，缺少新的开发地块，大片的老破小不好拆。
多年来没有新房炒作和带动，逐渐在买房市场声音越来越小，偶尔传出来一些天价成交的江景豪宅，比如汤臣一品，也是作为谈资。
陆家嘴东扩从2001年就开始画饼，二十年来政策文件经常提，但具体方案一直都没有。
一大原因就是拆迁难度大，成本高。
近两年声音最大的时候是在2022年。
当时浦东规土局的一份《对浦东新区政协七届一次会议第026号提案的答复》中提到了“陆家嘴金融城东扩地块旧住房更新改造”和“陆家嘴金融城扩容增效”。
然而这两年并没有什么进展，有些小区还做了美丽家园。
不过，陆家嘴东扩一旦落地，那真是核弹级别的拆迁和规划。
崂山x村，乳山x村，以及梅园三村等，直接处在中央活动区内，被拆迁的概率极大。
而老公房老破小容积率比旧里和城中村要高不少，这意味着同样的建筑面积，动迁成本要高不少。
陆家嘴东扩一旦实施，这些老公房拆迁之后；
大概率会继续作为居住用地，建超高层住宅，而不是建超高层的商业办公。
因为当下上海商办空置率吓人，
供应已经是天量，而陆家嘴已经很久没有真正的大体量豪宅新房入市了。
规划区域内老公房近1.3万套，粗略算下来陆家嘴东扩区域拆迁成本最低945亿，最高可能冲到1229亿。
眼下陆家嘴核心支柱金融业增长乏力，浦东中环附近还有大片的未开发土地，很难说有多大的动力去推进这个事情。
我估计，
陆家嘴东扩大概率是要做的，但
三年内动工的概率微乎其微。
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说完陆家嘴，我们把视角拉大到整个上海。
如图，今年上海拆迁预算直接飙到1400亿，创下历史纪录。
徐汇区砸430亿搞旧改；
浦东也掏出283亿紧随其后，但这个数字肯定不够陆家嘴拆迁的；
黄浦，虹口，杨浦紧随其后；
长宁则一如既往地垫底，对拆迁是一点都不上心。
虽然陆家嘴核心区暂时没进拆迁名单，但政策大方向很明确：中心城区旧改全面提速。
这个事情的重点是，
上海在通过拆迁和旧改，强势重仓市中心，
在这个过程中，不免会引发资源和人流的重新配置。
最值得关注的是黄浦和徐汇两个区，面积不大，拆迁预算很高，换算单位面积金额可以说是遥遥领先。
话说回来，买老破小搏拆迁，可没那么简单。
老公房被拆迁的可能性很小，因为这类房子在上海的存量很大，如果这些房子都要拆，那得花多少钱？
而
考虑到投入与产出，开发商也没有意愿去拆这样的房子。
要想被拆，除非是有重大市政建设要经过这里，比如要修地铁、高架、快速路等等。
第二，如果要拆迁，小区里的人一般都知道了，这样的话就会反映在房子的价格里，就捡不了漏了。
第三，现在的拆迁与以前不同了，不会再让你一夜暴富了。
很多老上海人都经历过一拆致富，从而走上人生巅峰，但
现在拆迁的补偿，更加规范、透明，也就是市场价或者比市场价稍微高一点。
资金有成本，时间有成本，
最重要的是买老破小占房票，
大家都知道现在上海房票有多珍贵。
上海现在主推的“原拆原建”模式，
这种玩法对投资客也不友好，整体收益肯定不如征收。
上海的原拆原还，已经有好几个案例因
同意率不达标，失败了。
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