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正文3783字，预计阅读时间： 13 分钟

文/子木团队

前言：

如果说环京区域最爱造谣的城市，那非保定莫属。

2014年靠着“政治副中心”这股妖风，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，特立独行地走出了一波上涨行情。然而不久，随着谣言不攻自破，房价立马被打回原形 。

2017年保定又乘着“雄安新区”这股大风，房价一路狂飙，经历了严厉的调控政策后，现在的保定房地产市场可谓是一地鸡毛。

那保定这个毫不起眼又爱作妖的城市还有没有购房的价值，本文从城市基本面、房价走势、板块价值层面分析，让大家能更直观的了解一下保定楼市的真实情况。

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保 定的辉煌历史

京畿重地、首都南大门、曾经的省会， 保 定，以“保卫大都，安定天下”而得名， 素有“北控三关，南达九省，畿辅重地，都南屏翰”之称 。

保定在清朝 时期就是河北省会 ，在此后200多年 间 ， 一直是 中国近代史上的区域性政治中心，新中国成立后 更是曾两次成 为河北省省 会。 说了这么多，总之一句话，保定曾经很重要。

那现在的保定处于什么地位呢？

先看一下保定人口。

保定市区（莲池区、竞秀区、高新区、满城区、清苑区、徐水区）人口291.9万，人口数量不算多，并且这还是2015年撤县划区后的人口，真正的主城区人口（莲池区、竞秀区），不过130万左右，还不到省会石家庄主城区人口的一半。

再来看一下保定的经济。

2019年保定全年GDP3224亿元，经济在河北省排名第五，处于中等位置。保定人均GDP仅仅3万元，不足省会城市的一半，省内排名倒数第二。

GDP排行	地级市	2019年GDP （ 亿元）
1	唐山市	6890
2	石家庄市	5393
3	沧州市	3588
4	邯郸市	3486
5	保定市	3224
6	廊坊市	3196
7	邢台市	2120
8	秦皇岛市	1612
9	张家口市	1551.1
10	衡水市	1504.9
11	承德市	1471

无论从人口 还是经济来看，保定都属于北方一个典型的四线城市。可就是这么一个毫不起眼的小城市，偏爱在房价上妖风四起，最疯狂的时期竟然和省会石家庄不相上下。

2017年巅峰时期，保定房价有多贵呢，保定东湖高铁板块，也是最有炒作概念，跌幅最大的区域，房价竟然高达2万一平，同期石家庄的均价不过两万而已。

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妖火

2014年，是保定房价开始作妖的一年，在2014年之前保定的房价还是一直中规中矩的，主城区房价一直在4000-5000元/平。

2014年3月，网上盛传一条“保定可能成为国家政治副中心”的消息，这个谣言让这个毫不起眼的小城市第一次尝到了被追捧的滋味儿。

北京、天津、河北的投资客开始纷纷涌入各大售楼部，当时最有炒作概念的东部高铁板块，开始出现房价跳涨。

个别楼盘连日上调房价，带动整个市区房价开始上涨，房价从之前的5500元/平，一路飙涨至8000元/平。

在全国楼市一片低迷的情况下，保定单月房价涨幅位居全国第一。在政治副中心花落通州后，楼市的虚火褪去，房价开始迅速回落，在2014年底回落至6600元/平左右。

2015年，为了缓解中国经济压力下行，楼市利好政策频出，在隔壁北京天津楼市的带动下，保定房价也开始一路上扬，由2015年初的7000元/平，上涨至2016年底10500元/平。

后来在“千年大计 雄安新区”这个重大利好的刺激下，房价更是一路狂飙，在2017年5月份达到顶峰15786元/平（莲池区2万/平）。

很快，2017年5月份保定出台了一系列的限购限贷限售政策，非本地居民需缴纳三年社保，部分地块甚至长达10年限售，在全国看来也是绝无仅有了。

在如此严厉的调控政策之下，保定的房价开始高空坠落，目前房价已经跌回2016年的水平，在10500元/平。当时炒作到2万/平的东湖高铁板块目前已经跌到1.2万/平，比高峰时期跌幅高达40%左右。

据当地规模最大的中介公司，一个有七年从业经验的中介小哥回忆，东湖高铁板块最大的地主（隆基泰和）开发的某个住宅，二手房曾经一路炒作到2.2万/平，现在同区域的新房价格不过1.2万/平。

按照一套100平的房子计算，妥妥跌了100万，当地人均年收入不过4万，相当于一个人不吃不喝白干25年。

新房市场也是不容乐观，首付分期，买房送车位等活动又开始重出江湖。

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保定楼市现状

通过这几天的走访，发现东湖板块隆基泰和的某个住宅项目，现在又开始推出首付分期活动，无息分期高达两年，首期首付款只需十几万。

北部低碳新城当地小开发商的某个住宅项目，甚至推出买房加两万就送车位的活动。

城南区域更是销量惨淡，一个8万多平，总共也就600多套的小项目卖了两年半还没销售完，现在售楼部以工抵房，二手房的形式低价促销，全款不到7900元/平，比高峰时期1.3万/平跌了40%。

保定的房价已经跌落至此，是不是还要一直跌下去，那现在应不应该买房。

其实看一下同级别的地级市就行了。

在最疯狂的2017年房价高达15786元/平，省内排名第二，现在看来价值不可思议。一个四线城市的底子，二线城市的房价，靠着炒作完全超出它的价值。

经过了其他城市的补涨，在中国房价均价进入“万元时代”，保定的房价基本回归到合理的区间。GDP不如保定一半的衡水、承德房价也达到了8000元/平。

保定房价的大幅下跌的概率很小，很小，大概率会处于一个长期横盘状态。

房价排名	地级市	主城区房价 （元/平米）
1	石家庄市	15374
2	廊坊市	13681
3	秦皇岛市	11919
4	沧州市	10735
5	唐山市	10589
6	承德市	10177
7	保定市	10151
8	邯郸市	10123
9	张家口市	8652
10	邢台市	8196
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