核心提要：
超预期之一：星桥地块地价、保本房价超过长睦板块
超预期之二：临平北房价迈上2万+
持平预期：良渚低容积率地块盈利压力较小
附：地块报名及竞拍情况
好地网9月27日消息（研究员 康淑）今天，杭州八区前三季度的最后一场土拍落幕。外地房企包揽余杭区成交3宗涉宅用地，成交金额54.19亿元：金辉（临平新城宅地）、联发（良渚新城宅地）和荣安（临平北商住地）。其中，闽企金辉已经是第二次在临平新城拿地，闽企联发也是第二次在良渚拿地，板块深耕意图明显，只有宁波房企荣安是首次挺进临平北。
值得注意的是，联发良渚街道宅地和临平北商住地均未达到上限价，溢价分别为41%溢价63%。在推地大潮的9月份，每次拍宅地，似乎达到上限并自持是标配，在今天之前，总共成交20宗涉宅地，只有3宗没达到上限，“不达限”比例为15%。而今天，三宗里就有两宗“不达限”。
这是不是说明市场热度在逐渐冷却呢？
从纯粹的地价比较，良渚与临平北地块均创下所在板块新高。而星桥地块价格与此前的中建地块持平，但自持面积的比例创新高。
地块成交情况
地块位置图
今天的成交结果能反映出市场热度的微妙变化吗？好地研究院认为，今天的出让会可以总结为“两超一平”，即：
星桥和临平北两宗地块竞拍价格超出了预期，良渚低容积率宅地与预期基本持平。
如果与周边在售新房价格做对比的话，越超预期的地块，保本房价与周边价差距离越大，也即当期算账是亏损的，需要未来房价大幅上涨才能保本：
1、金辉星桥地块的保本房价，即使不考虑自持，也远高于周边在售项目的价格，差距达到9564元/㎡，相当于现有周边在售新房价格需上升64%才能保本；
2、荣安临平北商住地保本房价22481元/㎡，比周边房价高出5481元/㎡，周边中铁•逸都高层毛坯均价1.7万元/㎡，需上升32%才能保本。
3、联发良渚地块若按照排屋和洋房（0.25:0.75比例）测算，项目保本房价约为3.12万元/㎡，略高出周边项目在售价格2.7万/㎡。按照排屋对标以融信•澜天，排屋毛坯均价3.3万元/㎡，多层洋房对标万科郡西澜山，洋房在售毛坯2.5万元/㎡这样测算，大致算出周边在售楼盘平均价格为2.7万元/㎡，即未来需要上升15%才能保本。
3宗地块楼面价、保本房价、周边房价比较
测算公式：星桥、临平北地块，保本房价=（楼面价*1.07+4300）/85%（其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）4300，各项税费及管理成本为房价的15%）
良渚地块，保本房价=（楼面价*1.07+4500)/85%*0.75+(楼面价*1.07+5500)/85%*0.25（其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）多层4500.排屋5500，各项税费及管理成本为房价的15%）
超预期之一：星桥地块地价、保本房价超过长睦板块
金辉以上限价格192967.5万元竞得临平新城西区块L-42宅地，楼面价14700元/㎡，溢价率50%，自持面积比例13%。
①板块内热度继续提升。
该宗地位于星桥板块，“一路之隔”即中建临平新城项目：2017年6月16日，地块北面相邻的L-41地块被中建竞得，成交楼面价14700元/㎡，溢价率50%，自持比例5%（需要现房销售）。
金辉项目虽然楼面价与中建项目持平，但自持比例超出了10个百分点。与此同时，中建竞得的地块容积率为1.5，可做高低配，该宗地块容积率为2.2，通过产品来提高溢价的可能性相对较小。
以上比较可以看出，今天的成交结果，反映了拿地热度比中建6月份拿的地块要略微提升。
如果对标临近的主城区的长睦板块，虽然自持比例比杭房项目低了21个百分点（今年9月13日成交），但价格却高出了522元/㎡。
金辉星桥项目、中建星桥项目、杭房长睦项目详情
金辉星桥项目、中建星桥项目、杭房长睦项目位置图
②从房价来看，保本房价超过了长睦板块。
目前，星桥板块最近成交的仅有广厦•天都城，8月高层成交均价1.4万元/㎡（毛坯）。而长睦板块的高层均价1.9万元/㎡（卓越•蔚蓝领秀，新城龙湖•湾上风华；毛坯），星桥要低5000元/平米。
根据测算，该宗地上限楼面价14700元/㎡，不考虑自持，对应保本房价23564元/㎡，超过了长睦当前1.9万/㎡房价水平。
超预期之二：临平北房价迈上2万+
荣安以11.5亿竞得临平北商住地，楼面价13840元/㎡，溢价率63%。
根据测算，该宗地的保本房价22481元/㎡，已经超出周边新房和二手房价格，房企看涨临平北，房价预期超过2万+。
而就在3个多月前，越秀以8513元/㎡竞得东侧相邻地块。
间隔不到4个月，为何荣安敢于高出63%在同一位置拿地？
好地研究院认为，主要是因为临平北库存低，竞品少，荣安对该宗地预期较高。
据好房研究院统计，板块仅有3个商品住宅项目在售，显性存量去化周期为1.2个月，3个项目未售，目前总存量66.3万方，总去化周期19.2个月。
此外，价格也有一定的支撑，在售新房价格约1.7万元/㎡（中铁•逸都，高层毛坯），而二手房价格约1.9-2.1万元/㎡（绿城•蓝庭，精装）。
持平预期：良渚低容积率地块盈利压力较小
来自厦门的国企联发以总价234000万元竞得良渚地块，楼面价20542元/㎡，溢价率41%。
虽然对标万科9月1日竞得的地块，整整高出了6000元/㎡，但该宗地块未来盈利压力不大，这是因为：
首先，这是一宗可以配置25%比例排屋的项目，容积率1.2，限高15米，建筑密度30%，也意味着可以打造成排屋与洋房相结合的产品结构，与周边项目形成差异化的竞争。
其次，联发于今年1月19日已经进驻良渚，以楼面价16777元/㎡拿地，地块容积率为1.8，可在良渚形成双盘联动，从而节约成本，增强板块内的竞争力。
附：地块报名及竞拍情况
1、良渚街道良渚大道西、良平路北住宅地
联发以总价234000万元竞得杭州良渚街道良渚大道西、良平路北住宅地，楼面价20542元/㎡，溢价率41%。
地块位于杭州余杭区，东至良渚大道、南至良平路、西至张家坝港、北至良渚港，出让面积94927㎡，容积率为1.2，建筑面积113912㎡，起价166313万元。
共有10家报名单位：万科、联发、上坤、金辉、广宇、合景、金地、招商、新城。
良渚大道西、良平路北地块，距地铁2号线良渚站1.5公里
地块虽未拍到上限价格，但其成交楼面价（20542元/㎡），依旧创下良渚板块（绕城外）土地楼面价的新高，对良渚板块整体的地价与房价起到引涨作用。
报价情况
2、临平新城西区块L-42地块
金辉以上限价格192967.5万元竞得杭州临平新城西区块L-42宅地，楼面价14700元/㎡，溢价率50%，自持面积比例13%。已经超过此前余杭区涉宅地最高自持比例5%（中建临平新城西区块L-41地块）。
地块位于杭州余杭区，东至相邻土地、南至临丁路、西至星源路、北至天都大道，出让面积59668㎡，容积率为2.2，建筑面积131270㎡，起价128644万元。
竞价单位有8家：万科、上坤、金辉、广宇、中建、上海绿都、金地、荣安。
临平新城西区块L-42地块，北侧紧邻地铁三号线首末站新星桥路站
报价情况
3、兴国路与星辰路交汇西北处地块
荣安以11.5亿竞得杭州余杭经济技术开发区兴国路与星辰路交汇西北处商住地，楼面价13840元/㎡，溢价率63%。
地块位于杭州余杭区，东至兴国路、南至星辰路、西至小林港、北至相邻土地，出让面积41509㎡，容积率为2，建筑面积83018㎡，起价70566万元。
共有11家报名单位：越秀、碧桂园、新希望、上坤、金辉、西房、中梁、金地、荣安、招商、新城。
兴国路与星辰路交汇西北处地块南侧为杭二中树兰学校，东侧望梅路将提升改造为临平“三路一环”快速路网中重要的一环
报价情况
