最近的学区市场不太平；

浦东、闵行、徐汇等区最强公办换人，学区溢价却没见涨，家长随即疯狂抄底；与之相对的潍坊、华泾等塌房学区，可以用闪崩来形容。

近日，我的朋友圈又开始流传几张万源城的成交截图：

万源城尚郡 （2012年）， 7月90平 户型 相比历史最高成交价， 单价跌了25%， 总价跌了300万 ；

万源城朗郡（2009年），117平户型 成交单价跌破10万， 来到罕见的8.78万， 跌幅达24.2%，又是300万没了。

首付钱跌没了，谁来背锅？

要知道，上半年以来，上海中产学区里就连 浦东联洋的仁恒河滨城、 张江 的 张江汤臣豪园二期、 静安大宁的慧芝湖花园，都没能躲过大跌行情；唯有万源城 成交价从1月到6月始终稳在11万+ ，坚挺到可怕。

再看古美板块均价是一点没跌，甚至7月的二手房成交价环比还上涨2%，目前依然稳坐 闵行第二贵；

时值7月中考的关键节点， 板块 唯一破防的，竟然是 次新标杆、学区主力万源城？

那么核心观点就变得非常明显：

万源城 对口 协和双语学校地段班+上实西校 ， 很难不联想学区来背锅， 这一次，到底是谁不行了？

上实西，还是一梯队吗？

近日，上实西家长会分享了2024年中考成绩：

“349人中考， 四校+四校分校+七宝共44人；市重点率34.1% ；区重率62.5%；普高率92.8%。”

对比2023年中考成绩，没有多大起伏，实力稳定在线。

根据学校官微更新的喜报，目前也已官宣 32个700+高分学生 ，可见：

没有了区招班，头部还是给力； 全地段班抗住了压力，学校依旧配得上闵行公办一梯队。

可惜这个成绩，和往年比是没退步，如果拿到整个闵行比，落差却不是一星半点。

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绝对优势？没了！

往年，上实西每届都有100+人的区招班， 凭借 42%市重率和72%区重率，位列闵行公办TOP2 （闵华二第1）； 交大二附中的35%市重率和 59%区重率 ，还得往后稍稍；到了莘松中学更是直接断层，市重率峰值也只有27%，区重率为60%。

要知道，过去闵华二主打市招班以及华二爸爸的优待， 交大二附 则因为 教职工子弟和对口 外地务工 者子女的 生源落差大，二者始终 摆脱不了 地段生陪跑 的质疑； 一来二去，以绝对优势碾压莘松中学的 上实西 ，就成了闵行地段公办的最强王者！

谁知到了今年“摇一代”中考，闵行公办鄙视链却出现惊人逆转！？

闵华二 还是第1； 交大二附 挤掉上实西升至第2；

好消息是 两校地段生实力也被 证实 无差别拔高， 陪跑嫌疑得以洗清；

全地段最牛还得看莘松中学 ， 作为最大航母弯道超车 上实西 ，各方面录取率真是输不了一点；

2024莘松中学中考情况

再看排在上实西之后的 莘光学校、七宝三中、莘城学校 3所公办， 30%旗鼓相当的市重率，可谓给了上实西致命一击！

更别提，这些老牌学区之外，还出现了 晶城中学、 田外中学、颛桥中学 这几匹新锐黑马，无一不是威胁。

至此， 上实西的一梯队地位，已经岌岌可危。

而 从学校今年到校口径分差来看，学校 头部生源和中部生源 的差距也不小，且在几所公办排名末位。

要知道， 不少家长置业古美，就是冲着学区来的；那么失去绝对优势的上实西， 泯然众校后， 谁还愿意为古美高昂房价、学区溢价买单呢？

上海市区一梯队学区溢价跌光了？

2024上海百强学区溢价一览表，

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输了小学口碑？还丢了性价比？

万源城这一波闪崩， 不止外患，更有内忧。

一、内忧：小学互相挤兑

上实西的对口小学有2所，分别是 协和双语学校地段班、 平南小学。

如果说平南+上实西的组合是古美普通家庭的最佳选择；那么协和（公办班）+上实西对口的万源城，就是古美中产家庭的白月光。

撇开初中不谈， 单看小学高下立判：

据家长分享，协和双语地段班，抓的会比普通公办小学紧一些，尤其重视英语和语文学科，学生可通过考试升入本校初中部或进入其他学校。

而平南小学，以前很一般，现在已经 鸡到了闵行二梯队前排 ；今年要求 落户至少满一年，否则调剂到平吉小学 （现已更名平南小学平吉校区）； 家长如需了解实际入户年限，可长按文章二维码免费咨询。

截图来自学校官网

据悉学校师资仅次于明强和闵实验，有些老师甚至教研组组长是从 七外 挖过来的，教学方法很有一套；孩子 升到三年级的时候会进行一次统一摸底考试，部分成绩优异、基础比较好的学生会分到英语加强班，由外教进行执教。

现在小学成绩不公布，但根据收集到的家长口碑， 都是清一色的平南小学更强、更好。

再看7月学区热度，平南小学对口平南一至四村，都是7-8套的成交；新政过后热度并没骤降；

反之万源城对比惨烈，直接从7-8套掉到了寥寥1-2套。

二、外患：高价高配变高价低配？

再接上文所说外患，一则在于 各大公办竞争对手 ； 二则在于 学区对口性价比。

当下显然是非常典型的买方市场，如果此刻家长需要在闵行入学，到底该怎么买？

①如果预算有限，可以挂户口；

如今的闵行一梯队可谓多点开花，遍布七宝、春申、莘庄、古美、颛桥、梅陇、老闵行、吴泾等多个板块......多得让人挑花了眼。

这个8月的上车门槛价， 田外中学、颛桥中学、晶城中学、莘城中学 ，全部 不到200万就能拿下 ；

平南小学+上实西 的学区， 高达320万的门槛价，是全区挂户价最高； 不过7月市场依然火热，可见古美家长依然认可这一组合。

②如果预算充足，可选自住次新房；

对口协和双语地段班+上实西的小区，清一色的万源城次新； 闪崩过后的760万， 依然还是闵行一梯队对口 热门 小区最高门槛价。

实际上，从居住属性来看，万源城真的很不错，要知道2009年上海的新建小区，能做到人车分流的没几个，外立面用上铝板的更是只有这一家。

如今万源城房龄 虽也 有十几年，但外立面维护得很好， 品质肉眼可见高于板块内、甚至闵行大部分商品房小区。

遗憾的是，沾上了学区，就免不了比出性价比，门槛价太高就挡住了一部分家长，再就是 学区溢价实在太高！

除了 房龄最老的万源城E1（2007年），其他几期小区很难再附近找到 同档次对标XQ房；目前 万源城E1 单价9.1万， 对比附近不远的菜校平阳小学+龙茗中学对口的半岛豪门（2007年）单价7.8万，差价1.3万。

按万源城E1最火的68平一房户型计算学区溢价， 90万的学区溢价 ， 放眼整个闵行，除了比不过新建校七宝文来学校， 在已有成绩的一梯队里，又是最高值。

更别提，这还只是针对租客更多的万源城E1；可想而知更倾向自住学区的尚郡、朗郡，单价还比 E1 高出1.5-2万/平，常规户型两房基本是90平起步，这要估算一下学区溢价，果断一通直线飙升！

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学区不背锅！到底谁不行？

到这里，结论也很明显： 万源城闪崩的症结，不全赖上实西。

上实西一梯队的地位，结合二梯队平南小学的挂户之选，依然提振了古美家长的信心；

非要找个理由解释这波闪崩，就是 万源城作为