A“房屋养老金”可以用在哪
根据《办法》，物业专项维修资金的使用范围如表所示。表中所述部位、设施的维修
、更新、改造中，其前期勘察、鉴定；工程维修和更新、改造；工程规划设计、工程招投
标、工程监理、工程预算编制、工程审计和评估的费用以及因工程施工不可避免造成业主
房屋自用部位、设施滁州房子出现落水管、外墙渗水怎么办？七种情形开绿灯设备损坏的，用于修复或者给予合理补偿的开支计入工程维修和更新
、改造费用，均可以从物业专项维修资金中列支。
同时，《办法》特别提到，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，如
日常绿化养护、水箱清洗等开支；保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用；
物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修
、养护费用；共用部位、共用设施设备因人为损坏维修、更新的费用均不得从维修资金中
列支。
B “房屋养老金”何时才能用？
物业专项维修资金之所以被称为“房屋养老金”，是因为它由业主在购房时专门为房
屋共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造需要交存的。
按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管
理办法》等规定，各种物业共用部位、共用设施设备最低保修期限分别为：（一）主体结
构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、外墙面的防渗
漏，为5年；（三）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（四）其他项目的保修期限
由建设单位和施工单位约定。保修期自竣工验收合格之日起计算；（五）供热与供冷系统
，为2个采暖期、供冷期。
房屋以上部位若在保修期内发生质量问题的，由房地产开发企业或施工单位承担质量
保修责任、履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
C “房屋养老金”费用咋分摊？
一般来说，物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及多户居民，产生的
费用如何分摊才公平合理呢？根据受益人和负担人相一致的原则，《办法》规定，用于物
业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于整栋楼房共
用部位、共用设施设备的，由整幢房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；用于二户或者
二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。如果
与相关业主在物业维修和更新、改造费用分摊办法上有约定的，则从其约定。
D 简化易化表决方法解难题
其实，滁城已有一些小区开始使用维修资金，记者了解到，申请使用该资金的过程中
，通过“双三分之二”表决这一过程往往耗时最多，是业主遇到的普遍难题。
“双三分之二”表决是指住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项
维修资金的、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主
且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。当一些业主行使该表决权不积极或楼
房空置率较高时，“双三分之二”便成为“拦路虎”。《办法》为解决业主“双三分之二
”表决难题，降低资金申请使用过程中的决策成本，提高决策效率，规定业主大会在管理
规约和业主大会议事规则中，可以约定以委托表决、集合表决、异议表决的方式进行决策
。
其中，委托表决是业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给
业主委员会或者业主代表行使；集合表决是业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项
，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；异议表决是
在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总
人数三分之一以下的，视为表决通过。
对于未成立业主委员会的小区，《办法》规定由街道办事处、社区居委会组织业主表
决。
E “房屋养老金”该如何申请？
根据《办法》，即日起需申请使用物业专项维修资金的，由申请人将书面申请报告报
送物业公司（非物管小区则报所属社区居委会）、业主员委会（或居委会），经现场审核
认定属于维修范围确需维修后，物业企业（居委会）、业主委员会（居委会）盖章同意维
修。
确认在物业专项维修资金列支范围内的、相关业主征询意见表决无异议的专项维修，
由申请人报市、区物业主管部门。接到维修报告后，主管部门将查明维修资金的余额，提
示申请人委托施工企业上门勘察，编制预算，并报市、区物业主管部门备案。涉及多户业
主的，申请人或物业公司应在小区公告栏公示维修项目名称、预算造价等内容，公示时间
不少于3个工作日。
公示无异议后，由申请人和选定施工单位签订施工合同，明确合同价款、工程质量、
进度（工期）、保修期、工程质量保修金、支付方式等内容。施工单位应当按照维修和更
新、改造方案在合同签订后3个工作日内组织施工，不得擅自变更，主要工程变更、隐蔽
工程验收记录、施工工程量等施工资料，应当经申请人、物业（社区居委会）、业主委员
会（社区居委会）、市、区物业主管部门工作人员等相关人员签字认可。工程竣工后，经
竣工验收、决算审核、公示无异议的，向施工企业拨付工程款。
F 七种紧急情况可“特事特办”
《办法》特别提到，如果房屋物业发生电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；
屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；二次供水设施损坏的；专用排水设施因堵塞、爆裂等
造成功能障碍，危及人身、财产安全的；楼体外立面存有脱落危险的；公共护（围）栏破
损严重，危及人身、财产安全和其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用
专项维修资金的，可由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业企业提出建议
，经业主委员会（社区居委会）或相关业主同意，并报市、区物业主管部门审核后，直接
使用。
应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位或业主应当将使用维修资金情况在住宅小
区内的显著位置公示，费用从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。（皖东晨刊）
