主要观点总结
本文介绍了广州番禺市桥南的卓越晴翠府项目，其价格经历高开低走后，近期特价房源单价低至2.42万/㎡。文章分析了项目的背景、价格走势、产品特点和市场反应，并指出无论是房企还是买家，时机都非常重要。同时提醒买家入市时机比具体板块和项目选择更重要，强调在楼市调整期要谨慎选择。
关键观点总结
关键观点1: 卓越晴翠府价格走势
卓越晴翠府价格经历高开低走，从开盘时的3.5~3.8万/㎡降至近期的2.42万/㎡。
关键观点2: 项目背景与市场反应
卓越晴翠府是市场高位拿地、低位卖房的典型案例，曾吸引众多房企竞拍。网签数据显示其价格已跌穿地价，销售成绩平平。
关键观点3: 产品特点与配套
卓越晴翠府的产品特点包括容积率2.8、户型得房率干到90%以上等。但配套一般，市井气息较浓，不近地铁。
关键观点4: 市场时机的重要性
无论是房企还是买家，市场时机都是决定成功与否的重要因素。即使在市区，卖房时机的选择也非常关键。
正文
房价比地价还低的一手楼，我们也写过好几回了。
但在市区，还真是第一次见——
最近在朋友圈刷到，番禺市桥南的卓越晴翠府推出一批特价房源，单价最低2.42万/㎡！
卓越晴翠府的出生，是在市场高位拿地、低位卖房的典型案例。
项目前身为番禺桥南街蚬涌村大口涌以西地块，来自2021年4月第一次集中出让，当时还吸引了一众房企围猎疯抢。
地块经过54轮竞价，最终由深圳房企卓越以
楼面价约24705元/m²拿下，溢价率高达45%！
可惜受疫情的影响，该地块花了一年才转化入市，项目亮相即是巅峰——
卓越晴翠府在2022年9月开盘，
价格为3.5~3.8万/㎡
，
当年网签均价为3.45万/㎡，销售成绩平平。
2023年开始，房地产迎来了深度调整，市场受到严重冲击。卓越晴翠府每次加推，售价都是下调，均价很快跌破3万大关。
2024年上半年，项目曾挣扎过并短暂涨价，但很快又降价并且贴着地价来卖，报价2.7~2.8万/㎡。
而从网签数据来看，
去年录得最低单价为2.2万/㎡，近期价格多是2.4~2.6万/
㎡。
要知道，卓越晴翠府还是精装交付的，小区定位品质改善，因此在公区和配套打造上也花了不少钱，譬如约3.6万方园林、约5.2~7.8米架空层会客厅。
算上各种建筑和人力成本，这个项目价格买不上3万/㎡
，开发商基本就是白忙活一场。
事实证明，“市区”从来不是什么免死金牌，卖一套、亏一套的惨状并非外围区楼盘的专属。
在行情上高位站岗，又是高价激进入局，
这些都是房地产的大忌。
以
卓越晴翠府为例，产品在2022年同期项目中算是出挑的——
容积率2.8，户型得房率干到90%以
上，
主卧全部配有270°大飘窗，交标还送中央空调，中高层窗外有河景。
配套比较一般，市井气息较浓，不近地铁，但这属于整个市桥南的通病。
再说定价，卓越晴翠府卖3字头时，约2KM外的二手楼盘越秀可逸阳光，成交价格也要2.8~3万/㎡。
如果不是被超高地价绑架和挟裹，卓越晴翠府完全可以在营销上果断一些，卖得快一点。
更加遗憾的是，在前两年还很有优势的九成使用率以及大飘窗大阳台设计，
如今在得房率超100%的新规产品面前，已经完全不够看了。
曾经的期房，硬生生拖成准现楼
（预计今年3月交付）
，如今跟旁人PK也只能赢赢周边二手房了。
很多人曾以为，买地段好的项目就万无一失，但实际上入市时机远比具体板块、项目选择更加重要。
踏准行情买卖，在增城也有人赚钱；追高买入，珠江新城又如何，一样是亏到“底裤穿窿”！
如果你知道自己已经踩雷了，
与其寄希望于行情改善或天降惊喜，还不如主动离场，减少沉没成本。
各位还知道广州有哪些市区项目，正在低过地价卖房的吗？欢迎在评论告诉我们。
最后，祝大家元宵快乐！愿所有粉丝和网友，2025年的每一天都能像芝麻豆沙馅的甜～
想了解更多湾区楼市资讯的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。
